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Contrato de locação residencial

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O contrato de locação residencial é o instrumento por meio do qual o proprietário (chamado locador) cede o uso de seu imóvel urbano para que outra pessoa (dita locatária) nele resida.

Neste documento, deverão ser definidos o valor e a data de vencimento do aluguel, bem como o prazo total de locação, que pode ser por tempo determinado ou indeterminado. O contrato fixará, ainda, os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas, tais como a responsabilidade pelo pagamento de tributos (ex.: IPTU) e de obras realizadas no imóvel.

Este documento não deverá ser utilizado em caso de locação comercial ou não-residencial, ou seja, quando o imóvel for utilizado para finalidades comerciais - por exemplo, para instalar uma loja, um escritório ou uma fábrica - ou quando o locatário for uma pessoa jurídica - por exemplo, uma empresa que aluga um apartamento para servir de residência para seus empregados ou diretores. Em ambos os casos, deve-se utilizar o contrato de locação comercial.

Também não deverá ser utilizado para sublocações, ou seja, para as situações em que o próprio inquilino (sublocador) pretenda alugar o imóvel a outra pessoa (sublocatário). Nesse caso, deve-se utilizar o contrato de sublocação (residencial ou comercial).

 

Quem pode ser locatário ou locador?

No contrato de locação de imóvel residencial urbano, as pessoas físicas podem ocupar tanto o papel de locadoras (proprietárias do imóvel) quanto de locatárias (inquilinas do imóvel).

As pessoas jurídicas, por sua vez, apenas podem ocupar o papel de locadoras. De acordo com o Direito brasileiro, quando uma pessoa jurídica é locatária de um imóvel, o contrato será necessariamente do tipo "locação comercial" - ainda que o local seja utilizado como moradia por seus empregados, por exemplo. Isso ocorre porque as normas que regulam as locações residenciais e comerciais são diferentes e se adaptam às especificidades do contexto de pessoas físicas e jurídicas.


Laudo de vistoria

Um dos principais deveres do locatário é a devolução do imóvel ao seu proprietário no mesmo estado em que o recebeu. Durante o tempo em que permanece no local, ele deverá, assim, prezar por sua conservação.

Para comprovar as condições nas quais o imóvel se encontrava, na época em que o locatário passou a utilizá-lo, é indispensável a realização de uma vistoria. Ao final desta inspeção, deverá ser produzido um laudo, que descreve, de maneira detalhada, as características e o estado de conservação do imóvel. Este documento deverá ser anexado ao contrato de locação.

Garantia

Conforme a Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir que o locatário preste algum tipo de garantia, que assegurará o cumprimento do contrato. Assim, por exemplo, no caso em que o inquilino não pague o aluguel conforme o combinado, o locador poderá receber, por outros meios, a quantia que lhe é devida. São previstas quatro modalidades de garantia: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Na fiança, uma pessoa alheia à relação de locação (fiador) se compromete a arcar com as dívidas eventualmente adquiridas pelo locatário. Em geral, o fiador é alguém próximo ao locatário, como um familiar ou amigo.

Na caução, por sua vez, o próprio inquilino indica um bem móvel (ex.: carro) ou imóvel de sua propriedade para responder por dívidas relacionadas à locação. É comum a utilização da caução em dinheiro. Nesse caso, o valor da caução não poderá ultrapassar o valor de três alugueis. Assim, por exemplo, se o aluguel é fixado em R$ 3.000 por mês, a caução em dinheiro não poderá ser maior que R$ 9.000.

O seguro de fiança locatícia - que tem se tornado cada vez mais comum - é a fiança que é prestada por uma empresa seguradora. Nesse caso, a pessoa contrata, junto a essa instituição, um serviço de seguro e, caso não pague os valores ao dono do imóvel, a seguradora o fará.

Por fim, há ainda a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, na qual o locatário repassa ao locador determinados investimentos em fundos específicos de garantia locatícia.

O locador não poderá exigir do locatário mais de um tipo de garantia. Por outro lado, as partes podem também dispensar a garantia no contrato de locação. Caso os contratantes optem por estabelecer uma garantia, deve-se anexar ao contrato de locação um comprovante desta.

 

Duração da locação e regras de rescisão

A locação pode ter um prazo determinado (ou seja, uma duração fixa, com uma data estabelecida para o seu fim) ou um prazo indeterminado (sem data prévia para acabar). A depender do prazo escolhido pelas partes, as regras para rescisão do contrato - ou seja, para o término do contrato por uma das partes - serão distintas:

(a) Para locações com prazo indeterminado:

  • O locatário poderá encerrar a locação a qualquer momento, desde que avise o locador com, no mínimo, 30 dias de antecedência. Se o locatário não obedece a esse prazo, então, deverá pagar o valor correspondente a um mês de aluguel, mais encargos (ex.: taxas condominiais).
  • O locador apenas poderá pedir de volta o imóvel se ocorrer uma das hipóteses estritas previstas em lei - como é o caso do descumprimento do contrato pelo locatário, por exemplo, por utilização indevida do imóvel.

(b) Para locações com prazo determinado:

  • O locatário poderá encerrar a locação antes do prazo final, desde que pague a multa estabelecida no contrato, abatida proporcionalmente conforme o período já cumprido. Assim, por exemplo, considerando que o prazo da locação seja de 30 meses e a multa fixada no contrato seja de 3 alugueis, se o locatário encerra o contrato depois de 15 meses, ele deverá pagar, a título de multa, o valor correspondente a um aluguel e meio.
  • O locador apenas poderá pedir de volta o imóvel caso se encontre numa das situações descritas em lei.
  • Ao se chegar ao final do prazo determinado no contrato, a locação poderá, em princípio, ser renovada, passando a valer, agora, por prazo indeterminado. Diferenciamos, no entanto, duas situações:
    • Contratos com prazo inicial igual ou superior a 30 meses: Terminado o prazo de locação, o locador terá 30 dias para solicitar o imóvel de volta, caso o locatário não o desocupe voluntariamente. Do contrário, depois desse período, o contrato passará a ser por prazo indeterminado e apenas poderá ser terminado pelas partes com aviso prévio de, no mínimo, 30 dias.
    • Contratos com prazo inicial inferior a 30 meses: Ao final do prazo, o locatário poderá permanecer no imóvel independente de autorização do locador. Nesse caso, o locatário poderá devolver o imóvel a qualquer momento, desde que notifique a outra parte com, no mínimo, 30 dias de antecedência. O locador, por sua vez, apenas poderá rescindir o contrato nos casos previstos em lei.

Locações com prazo inferior a 90 dias são consideradas "temporárias". É o caso, por exemplo, de uma família que aluga uma casa na praia para passar as férias de verão. Nessas situações, aplicam-se regras específicas e, portanto, deve-se utilizar o modelo de contrato de locação por temporada.

Durante a vigência do contrato de locação, é possível que o imóvel seja vendido a outra pessoa. O novo proprietário pode optar, então, por continuar a locação ou por solicitar o imóvel de volta. Nesse caso, o locatário terá um prazo para desocupar o local. Em alguns casos, no entanto, o locatário terá o direito de permanecer no local até o encerramento do prazo combinado com o locador, independentemente da vontade do novo proprietário. Para que isso aconteça, o contrato deverá ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis, para que a locação seja averbada na matrícula do imóvel locado. Esse procedimento deve ser realizado logo após a assinatura do contrato de locação, mesmo que ainda não haja um projeto de venda do imóvel.

Caso o contrato possua prazo maior do que 10 anos, o locador ou o locatário casado deverá obter autorização, por escrito, do seu cônjuge.

 

Como utilizar este documento?

Após inteiramente preenchido, o contrato de locação deve ser assinado pelas partes contratantes, por duas testemunhas e pelos fiadores - caso seja esta a modalidade de garantia estabelecida - e, depois, deve-se encaminhar uma cópia do documento a cada um dos locadores e dos locatários. Se assim desejarem, as partes poderão reconhecer firma em cartório para garantir maior segurança sobre a autenticidade das assinaturas.

O contrato de locação deverá ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:

  • laudo de vistoria do imóvel alugado;
  • RG (Registro Geral) e CPF (Cadastro de Pessoas Físicas, da Receita Federal do Brasil) de todos os signatários;
  • se o locador for pessoa jurídica: estatuto social, contrato social, ato constitutivo da pessoa jurídica ou, na ausência destes, outros documentos que comprovem serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
  • se uma das partes for pessoa física incapaz (ex.: adolescente menor de 18 anos): certidão de nascimento ou ato de interdição ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la (mãe, pai ou tutor);
  • se uma das partes for representada por procurador: procuração;
  • se as partes fixaram uma garantia: documentos que comprovem o tipo de garantia (ex.: documentos pessoais do fiador, apólice de seguro de fiança locatícia etc.).

Em contratos de locação, é comum que o locador seja representado por uma imobiliária. Nesse caso, além dos dados do locatário e do locador, será também necessário informar os dados da imobiliária, tais como nome empresarial, CNPJ, CRECI e endereço, e anexar seus respectivos comprovantes, inclusive a procuração.

Há situações específicas em que será necessário ter autorização expressa de terceiros para que o contrato de locação seja inteiramente válido. É o caso, já mencionado, da locação com prazo superior a 10 anos, que requer a aprovação dos cônjuges das partes, assim como da locação feita por locador que não seja o proprietário do imóvel (ex.: inventariante, usufrutuário ou comodatário). Para mais informações sobre as exigências nesses casos particulares, consulte um advogado.


O Direito aplicável

Aplicam-se ao presente modelo as seguintes leis:

  • Lei federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 ("Código Civil"), principalmente do art. 565 ao art. 578;
  • Lei federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 ("Lei do Inquilinato"); e
  • Resolução CVM n. 175, de 23 de dezembro de 2022 (regras para fundos de investimento).


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