29 de março de 2024
29 de março de 2024
Um imóvel é geralmente colocado em locação por seu proprietário. Na maior parte das vezes, é o proprietário, por exemplo, de um apartamento, quem assinará o contrato de locação autorizando um inquilino a utilizá-lo.
No entanto, é possível que o locador seja outra pessoa que não o proprietário. Como veremos ao longo deste guia, há casos em que o locador será uma pessoa que esteja administrando o patrimônio de uma pessoa falecida ou, ainda, o próprio inquilino.
Uma locação ocorre quando uma das partes ("locador"), geralmente proprietário do bem, permite que outra parte ("locatário") o utilize por um período de tempo mediante o pagamento de um determinado valor ("aluguel").
Como já mencionado, o locador de um imóvel pode ser o seu proprietário ou alguém que possua direitos, previstos em lei ou conferidos por meio de um contrato. A seguir, veremos os principais direitos que permitem com que uma pessoa que não seja proprietária possa se tornar um locador e alugar um imóvel para outra.
A sublocação ocorre quando um locatário - ou seja, alguém que já é locatário em um contrato de aluguel - deseja alugar o imóvel para outro locatário (que neste caso passa a se chamar "sublocatário").
Neste caso, trata-se de um tipo especial de locação, que deve ser formalizada através de um contrato de sublocação. Nesse documento, as partes estabelecem as regras específicas do caso, como, por exemplo, a impossibilidade do prazo de duração da sublocação ser maior do que o prazo da locação originária.
No entanto, não é todo locatário que poderá sublocar o imóvel. Para que isso ocorra, é necessário que o locador autorize a sublocação de forma prévia e por escrito. Essa autorização pode ocorrer diretamente no contrato de locação ou por outro meio, como um documento particular.
O comodato ocorre quando uma pessoa ("comodante") empresta um imóvel a outra pessoa ("comodatário") de forma gratuita, para uso.
O comodatário poderá residir no imóvel ou mesmo desempenhar suas atividades econômicas ali. Nesse caso, o comodatário deverá manter o imóvel conservado, preservado da melhor forma em relação ao estado em que o recebeu, como se fosse um imóvel próprio.
O imóvel somente poderá ser disponibilizado para a locação pelo comodatário se esta possibilidade estiver prevista no contrato de comodato.
Quando uma pessoa falece e possui bens em seu nome, é necessário realizar um procedimento de inventário - que, a depender do caso, poderá ocorrer por meio de um processo judicial ou por meio de um procedimento extrajudicial, realizado em um Cartório de Notas. Durante esse procedimento, é escolhido um inventariante, ou seja, uma pessoa para administrar os bens do falecido (espólio) até que ocorra a distribuição desses bens entre os herdeiros (partilha).
Em inventários judiciais, em que a conclusão do processo tende a demorar mais, é comum que o inventariante alugue o imóvel para manter a geração de uma renda até que efetivamente se saiba quem será o proprietário do imóvel ou qual será a destinação dada a ele. Nesse caso, o inventariante será o locador e é importante que o locatário esteja ciente de tais condições.
O usufruto em um imóvel ocorre quando uma pessoa dá a uma outra pessoa direitos de usar e fruir (usufruir) de um bem e dá a uma terceira pessoa a propriedade desse mesmo bem. Assim, a parte que recebe os direitos se chama "usufrutuário" e tem a liberdade de utilizar o local e administrá-lo da forma como desejar, inclusive alugando-o. Por outro lado, a pessoa que recebeu a propriedade do imóvel ("nu-proprietário"), não poderá exercer a administração do imóvel até o final do usufruto.
Esse direito de usufruto é registrado junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e poderá existir por toda a vida do usufrutuário ou por um determinado período de tempo.
O fideicomisso ocorre quando uma pessoa, chamada de "fiduciário", fica encarregada de transmitir a uma outra pessoa ("fideicomissário") uma herança ou legado, de acordo com o que for indicado em testamento. O fideicomisso somente pode ser realizado em favor de pessoa que ainda não for concebida, no momento de falecimento do locador.
Além dos casos listados aqui, pode ser, ainda, que o locador esteja em situações mais particulares de direito, como a de possuidor do imóvel (sem um direito formalmente adquirido) ou até mesmo alugando uma casa construída sobre a laje de outra (direito real de laje).
Não sendo o locador proprietário ou não se tratando de sublocação, são necessários alguns cuidados e atenção para garantir que a locação ocorra da forma como esperado. Além de ser necessário verificar a lei em relação à particularidade de cada caso, deve-se garantir que as partes obtenham as autorizações cabíveis.
Isso porque, por exemplo, nos casos de locação de imóvel em usufruto ou fideicomisso, é necessário que haja concordância por escrito do nu-proprietário ou do fideicomissário. Caso contrário, se esses direitos forem encerrados durante a vigência do contrato de locação, então tanto o nu-proprietário quanto o fideicomissário poderão exigir o encerramento da locação, dando o prazo de 30 (trinta) dias para que o locatário se retire do imóvel. Esse direito do nu-proprietário e do fideicomissário deve ser exercido em até 90 (noventa) dias da data da extinção dos direitos. Caso o prazo não seja respeitado, considera-se que o fideicomissário e o nu-proprietário concordaram com a vigência da locação pelo prazo do contrato.
A autorização de locação poderá ser expressa no próprio contrato de locação ou em documento à parte.
A atenção para cada situação ao elaborar um contrato de locação pode fazer a diferença para uma utilização plena do imóvel e para o normal prosseguimento daquilo que está sendo acordado entre as partes.