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Contrato de locação comercial

Última revisão Última revisão 21/03/2024
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O que é um contrato de locação comercial?

Um contrato de locação comercial é um documento por meio do qual um proprietário ("locador") cede o uso de seu imóvel urbano para que outra pessoa ("locatário") instale o seu comércio (uma loja de roupas, uma lanchonete etc.) ou seu local de prestação de serviço (uma oficina mecânica, um escritório de advocacia, um consultório médico etc.). Também é por meio deste contrato que as pessoas jurídicas podem alugar um imóvel voltado à moradia de seus dirigentes ou seus empregados.

O contrato fixa o valor do aluguel, a duração total da locação (que pode ser por tempo determinado ou indeterminado) e os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas, tais como a responsabilidade pelo pagamento de tributos (ex.: IPTU) e de obras realizadas no imóvel.


Quais são os tipos de contrato de locação?

A locação é uma forma de contratação que envolve o "empréstimo" de um bem, para uso do locatário, em troca do pagamento de um aluguel ao locador, enquanto o bem estiver sendo utilizado. Nesse sentido, as locações podem variar em relação ao tipo de bem (móvel ou imóvel) e, no caso dos bens imóveis, em relação à duração e ao tipo de uso.

Quanto ao tipo de bem, a locação pode ocorrer em relação a:

  • bens imóveis, como apartamentos, casas, lojas comerciais etc.;
  • bens móveis, como veículos, maquinários etc.

Quando a locação for de bem imóvel, o contrato aplicável varia de acordo com a finalidade para a qual será utilizada a propriedade:

  • se o locatário for morar no imóvel, será uma locação residencial;
  • se o imóvel for utilizado para uma estadia temporária, de até 90 dias (por exemplo, durante as férias de verão ou durante o tempo em que uma obra é realizada na moradia principal da família), trata-se de uma locação para temporada;
  • se o imóvel for utilizado para a instalação de uma atividade comercial, como a sede de uma empresa ou uma loja de roupas, será uma locação comercial (ou não-residencial). A depender do uso, será possível ter situações comerciais ainda mais específicas, às quais se aplicam regras próprias, como é o caso da locação de vaga de garagem e a locação de espaço publicitário (por exemplo, de outdoors).

Ao contrário dos demais, o contrato de locação de comercial é o único contrato em que as partes alugam um imóvel com a finalidade de estabelecer uma atividade econômica, social ou comercial por um prazo longo.

Nesse contrato, locatário e locador poderão ser pessoa física ou jurídica. Quando o locatário for uma pessoa jurídica, o contrato será obrigatoriamente do tipo comercial (não residencial). Essa regra permanece mesmo para os casos em que a locação seja voltada à moradia dos empregados ou diretores da pessoa jurídica.

 

Qual é o tipo mais comum de contrato de locação comercial?

O contrato de locação comercial mais comum é aquele com prazo determinado, por período inferior a 5 anos. Apesar de ter um prazo fixo que não se pode romper (salvo exceções previstas em lei), esse tipo de contrato é uma segurança ao negócio do locatário e torna mais simples ao locador a retomada do imóvel, ao final do período de locação.

Isso porque, nos contratos com prazo determinado e vigentes por mais de 5 anos consecutivos, se o locatário estiver no mesmo ramo de comércio por pelo menos 3 anos ininterruptos, ele terá direito à renovação do contrato. Isso significa que mesmo que o locador tenha outros planos para o imóvel, ele será obrigado a renovar a locação para o locatário. A renovação somente poderá ser impedida pelo locador em hipóteses específicas descritas em lei, como a necessidade de realização de obras relevantes por determinação do poder público.

Assim, a vigência por um prazo inferior a 5 anos permite ao locador avaliar se continuará ou não o contrato com o locatário antes de estar sob a regra da renovação.

Nos contratos por prazo indeterminado, por sua vez, locador e locatário poderão encerrar a qualquer tempo, desde que haja um aviso prévio com pelo menos 30 dias.

Saiba mais consultando o guia "Entendendo os prazos nas locações residenciais e comerciais".

 

Qual é a diferença entre um contrato de locação e um contrato de sublocação?

Um contrato de locação, seja residencial ou comercial, é um documento em que o proprietário do imóvel (ou seu representante) aluga diretamente o imóvel ao locatário, que é a pessoa que utilizará o imóvel.

Em um contrato de sublocação (residencial ou comercial), por sua vez, o locatário que assinou o contrato e alugou o imóvel (chamado, nesse caso, de "sublocador") decide alugá-lo para outra pessoa, chamada de "sublocatário". Assim, no contrato de sublocação, o locatário originário repassa a um terceiro o direito de usar o imóvel.

Exemplo: Maria, locadora e proprietária do imóvel, alugou uma sala comercial para João, seu locatário. João, após algum tempo, decidiu que seria melhor exercer as suas atividades econômicas em um espaço compartilhado com outras pessoas. Para não sofrer as consequências de um encerramento de contrato com Maria, que lhe custaria o pagamento de uma multa, decidiu alugar o imóvel para José, que passa a ser sublocatário.

Na maior parte dos casos, a sublocação apenas poderá ocorrer se houver autorização expressa do proprietário.

 

É obrigatório ter um contrato de locação comercial por escrito?

Não. De acordo com a legislação atual, não é necessário que o contrato de locação comercial seja escrito. No entanto, a utilização de um documento escrito traz diversos benefícios às partes e, por isso, a maior parte das pessoas opta por fazê-lo.

O contrato de locação comercial na forma escrita proporciona segurança tanto ao locador quanto ao locatário, pois deixa corretamente registrado aquilo que ambos combinaram no início da locação. Se ocorrer algum desentendimento, as partes poderão consultar o documento e utilizá-lo como prova, inclusive em processos judiciais.

Além disso, alguns benefícios previstos na legislação apenas são concedidos quando o documento seguir essa formalização. É somente nos contratos por escrito, por exemplo, que o locatário terá direito à renovação do contrato (desde que atenda aos demais requisitos). Igualmente, somente um contrato escrito (e registrado ou averbado em cartório) garante que o locatário possa evitar ser despejado, caso o locador venda o imóvel a terceiros durante a locação.

 

O que não pode faltar em um contrato de locação comercial?

Um contrato de locação comercial deve conter, pelo menos, as seguintes cláusulas ou informações:

  • Qualificação completa das partes: Devem ser indicados os dados completos de identificação das partes envolvidas no contrato, como o nome completo/razão social, CPF/CNPJ, RG, estado civil, profissão e seu endereço completo;
  • Objeto do contrato: Essa cláusula especifica a finalidade de utilização do imóvel, bem como seu endereço e suas características (número de cômodos, mobiliário etc.);
  • Valor do aluguel, despesas e tributos: Deve ser definido o valor do aluguel mensal do imóvel, a data e a forma de pagamento, bem como as eventuais obrigações de cada parte com o pagamento de seguros e tributos (ex.: IPTU);
  • Prazo do aluguel: Define o período de tempo durante o qual o locatário poderá utilizar o imóvel. A duração pode ser por prazo determinado ou indeterminado; e
  • Garantia: Define se há ou não garantia e qual será ela (fiança, caução de valores ou bens, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento).

Caso o contrato de locação possua um fiador, será necessário incluir também sua qualificação e sua assinatura. Se for casado, a depender do regime de bens (excluído apenas o de separação total de bens), o cônjuge do fiador também deverá ser qualificado e assinar o contrato.

Para contratos que possuam duração maior do que 10 anos, é necessária a autorização por escrito tanto do cônjuge do locador quanto do cônjuge do locatário, caso sejam casados. A autorização precisa ser dada apenas para o período que excede 10 anos e poderá ocorrer tanto no próprio contrato quanto em documento separado.


O que não é permitido em um contrato de locação comercial?

As regras da locação comercial são fixadas por lei, para garantir que tanto locador quanto locatário tenham seus direitos e obrigações bem definidos. Nesse sentido, deve-se destacar algumas proibições relacionadas a esse tipo de contrato:

  • O valor cobrado a título de caução, caso haja, não poderá ser maior do que 3 meses de aluguel;
  • Não poderá haver mais do que um tipo de garantia no contrato;
  • O aluguel não poderá ser cobrado antecipadamente do locatário. Assim, o aluguel deve ser cobrado somente após o período em que o locatário efetivamente utilizou o imóvel (por exemplo, o aluguel de maio apenas poderá ser cobrado em junho, e assim sucessivamente). (Essa regra não se aplica ao valor dado, no início do contrato, a título de caução, já que se trata de garantia, e não de aluguel.);
  • As partes não podem realizar exigências abusivas uma da outra ou contrárias à legislação (por exemplo, proibir o locatário de ajuizar ação contra o locador ou estabelecer que o locador poderá reaver o imóvel antes do término do prazo do contrato).


Quais são os pré-requisitos de um contrato de locação comercial?

Antes de preencher o contrato de locação comercial, as partes devem verificar se estão aptas a assiná-lo, ou seja, se possuem capacidade para contratar.

Em caso de pessoa física, é importante que a parte seja maior de 18 anos ou que esteja representada ou assistida por seus responsáveis legais. Em caso de pessoa jurídica, o documento deverá ser assinado por um representante legal, com poderes conferidos por um contrato social ou por uma ata de eleição, ou por um procurador, com uma procuração válida.

Além disso, é importante que o imóvel esteja em condições mínimas de utilização. Nesse caso, por exemplo, um imóvel cujas paredes estejam destruídas não é utilizável e seu uso poderá gerar riscos ao locatário. Além disso, os custos que o locatário tiver com reparos estruturais, necessários à sua utilização, poderão ser repassados ao locador.

Para saber mais, veja o guia "Locador ou locatário: quem deve pagar pelas obras ou reformas realizadas no imóvel?"


Quem assina um contrato de locação comercial?

As partes de um contrato de locação comercial são o locador (pessoa física ou jurídica que aluga o imóvel) e o locatário (pessoa física ou jurídica que vai utilizar o imóvel e pagar o aluguel).

É comum que uma imobiliária represente alguma das partes no contrato. Isso ocorre principalmente para os locadores, que costumam deixar a administração cotidiana do imóvel nas mãos da imobiliária. Nesse caso, é a imobiliária quem assinará o documento em nome da parte.

Quando as partes tiverem escolhido a fiança como garantia, o fiador (pessoa que se responsabilizará pelo pagamento do contrato caso o locatário não cumpra com as suas obrigações) deverá também assiná-lo. Caso o fiador seja casado em um regime de bens que não seja o de separação total, seu cônjuge também deverá assiná-lo.

Ainda que não seja obrigatório, é comum, ainda, que duas testemunhas assinem o contrato, para conferir maior segurança ao documento.

Em quaisquer dos casos, seja para as partes ou para demais assinantes (fiador, cônjuge do fiador ou testemunha), todos devem ser maior de idade e possuir os respectivos documentos de identificação.

Para que uma pessoa seja o locador de um imóvel, é necessário que seja o seu proprietário ou que possua direitos sobre o imóvel. Nesse caso, a depender do tipo de direito, poderá ser necessária a assinatura de outras pessoas no contrato de locação. Para saber mais, consulte o guia "Quem pode ser locador de um imóvel?"


Quem não pode assinar um contrato de locação comercial?

Um contrato de locação comercial não poderá ser assinado por pessoas menores de 18 anos sem a representação ou assistência de seu responsável legal.


Qual é o prazo mínimo de um contrato de locação comercial?

Os contratos de locação comercial não possuem duração mínima nem máxima previstas pela lei.

O contrato de locação comercial pode ter duração por um prazo determinado (as partes definem uma data de início e de fim) ou indeterminado (as partes não definem uma data de encerramento).

No entanto, nos contratos por escrito e com prazo determinado, quando o locatário possui 3 anos consecutivos exercendo a mesma atividade e o contrato de locação soma 5 anos de vigência ininterrupta, o locatário terá direito à renovação. As renovações, nesse caso, ocorrem por períodos de 5 anos.

Nos contratos cujo prazo de vigência definido seja superior a 10 anos, é necessário que o cônjuge das partes autorize por escrito o prazo que exceder os 10 anos, para que seja válido. Assim, se locador e locatário assinam um contrato de 12 anos, os cônjuges devem concordar com a vigência dos 2 anos que se seguirão após os 10 primeiros anos.

Em caso de contratos firmados por prazo indeterminado, por sua vez, as partes poderão encerrar a qualquer tempo, desde que avise por escrito e com 30 dias de antecedência.

Para mais informações, consulte o guia "Entendendo os prazos nas locações residenciais e comerciais".


O que deve ser feito depois que o contrato de locação comercial estiver pronto?

Após lerem atentamente todas as cláusulas do contrato, as partes contratantes e os fiadores - caso seja esta a modalidade de garantia estabelecida - devem assinar o documento. Depois, deve-se encaminhar uma cópia do documento a cada um dos locadores e dos locatários.

A assinatura de duas testemunhas no contrato de locação comercial não é obrigatória para a sua validade, mas poderá ser feita pelas partes se assim o quiserem. A assinatura de duas testemunhas será necessária, por exemplo, caso as partes queiram realizar a averbação ou registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

A assinatura pode ser feita de forma física ou eletrônica. Para assinatura física, o documento deve ser impresso em tantas vias quanto forem as partes, para que cada uma delas guarde uma via assinada.

Para assinatura eletrônica, deve-se utilizar um meio capaz de garantir a identificação das partes. Nesse caso, e sendo de interesse das partes o registro ou averbação do contrato, deve-se verificar previamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis os procedimentos a serem seguidos.

 

Quais documentos deverão ser anexados ao contrato de locação comercial?

O contrato de locação comercial deverá ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:

  • laudo de vistoria do imóvel alugado;
  • RG (Registro Geral) e CPF (Cadastro de Pessoas Físicas, da Receita Federal do Brasil) de todos os signatários;
  • se a parte for pessoa jurídica: estatuto social, contrato social, ato constitutivo da pessoa jurídica ou, na ausência destes, outros documentos que comprovem serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
  • se uma das partes for pessoa física incapaz (ex.: adolescente menor de 18 anos): certidão de nascimento ou ato de interdição ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la (mãe, pai ou tutor);
  • se uma das partes for representada por procurador: procuração;
  • se as partes fixaram uma garantia: documentos que comprovem o tipo de garantia (ex.: documentos pessoais do fiador, apólice de seguro de fiança locatícia etc.).

Em contratos de locação, é comum que o locador seja representado por uma imobiliária. Nesse caso, além dos dados do locatário e do locador, será também necessário informar os dados da imobiliária, tais como nome empresarial, CNPJ, CRECI e endereço, e anexar seus respectivos comprovantes, inclusive a procuração.


É necessário reconhecer firma no contrato de locação comercial?

Não é necessário reconhecer firma do contrato de locação comercial para a sua validade. No entanto, caso queiram, as partes poderão fazê-lo.

O reconhecimento de firma garante a identidade das partes que assinam e pode ser um meio de conferir maior segurança na assinatura do documento.


É necessário registrar em cartório o contrato de locação comercial?

Não é necessário registrar em cartório o contrato de locação comercial para a sua validade.

No entanto, o contrato poderá ser registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis, para maior segurança. Os custos associados podem ser elevados e, por isso, devem ser avaliados pelas partes conjuntamente.

Durante a vigência do contrato de locação, é possível que o imóvel seja vendido a outra pessoa. O novo proprietário pode optar, então, por continuar a locação ou por solicitar o imóvel para si. Nesse caso, o locatário terá um prazo para desocupar o local. Em contratos assinados por prazo determinado e que possuam cláusula de vigência, no entanto, o locatário terá o direito de permanecer no local até o encerramento da duração combinada com o locador, independentemente da vontade do novo proprietário. Para que isso aconteça, o contrato deverá ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis, para que a locação seja averbada na matrícula do imóvel locado. Esse procedimento deve ser realizado logo após a assinatura do contrato de locação, mesmo que ainda não haja um projeto de venda do imóvel. Sem a averbação, o locatário não poderá futuramente exercer o seu direito de permanecer no imóvel.


Quanto custa para formalizar um contrato de locação comercial?

Após a finalização do contrato de locação comercial, não há custos obrigatórios associados, necessários à sua validação, exceto se as partes decidirem pelo reconhecimento de firma, registro ou averbação do documento. Nesse caso, o valor de cada ato pode ser verificado com o cartório de preferência ou consultando-se as respectivas tabelas de valores definidos por cada Estado.

Pode haver, ainda, custos relacionados às obrigações estabelecidas pelas partes dentro do próprio contrato, como a contratação de seguro contra incêndio, a constituição de garantias como o seguro fiança locatícia ou a caução em dinheiro, ou, ainda, aqueles relativos à impressão do contrato e de seus documentos anexos.

Nesses casos, locador e locatário deverão estabelecer, com antecedência, quais serão os custos envolvidos e os valores deverão ser consultados na instituição privada pertinente.

 

Quais são os tipos de garantia de um contrato de locação comercial?

A garantia é um recurso que pode ser exigido pelo locador ao locatário com a finalidade de assegurar o cumprimento do contrato. Se o locatário não pagar o aluguel conforme o combinado, o locador poderá receber, por outros meios, a quantia que lhe é devida. Pela lei são previstas quatro modalidades de garantia: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Na fiança, uma pessoa alheia à locação (fiador) se compromete a arcar com as dívidas do locatário. Em geral, o fiador é alguém próximo ao locatário, como um familiar ou amigo. Na caução, por sua vez, o próprio locatário indica um bem móvel (como um veículo) ou imóvel, de sua propriedade, para responder por dívidas relacionadas à locação. É comum a utilização da caução em dinheiro. Nesse caso, o valor da caução não poderá ultrapassar o valor de três alugueis.

O seguro de fiança locatícia, por sua vez, é a fiança prestada por uma empresa seguradora. Nesse caso, a pessoa contrata, junto a essa instituição, um serviço de seguro e, caso não pague os valores ao dono do imóvel, a seguradora o fará. Há, por fim, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, na qual o locatário repassa ao locador determinados investimentos em fundos específicos de garantia locatícia.

Para mais informações, consulte o guia "Os diferentes tipos de garantia no contrato de locação".

 

Quais são as leis aplicáveis ao contrato de locação comercial?

Aplicam-se ao contrato de locação comercial as seguintes leis:

  • Lei federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 ("Código Civil"), principalmente do art. 565 ao art. 578;
  • Lei federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 ("Lei do Inquilinato"); e
  • Resolução CVM n. 175, de 23 de dezembro de 2022 (regras para fundos de investimento).

 

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