Contrato de arrendamento rural

O que é um contrato de arrendamento rural?

O contrato de arrendamento rural é o instrumento por meio do qual o proprietário ou usufrutuário de um imóvel rural (chamador arrendador) cede o uso desse imóvel para que outra pessoa (dito arrendatário) nele exerça atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista.

Qual é a diferença entre o "contrato de arrendamento rural" e o "contrato de parceria rural"?

Além do arrendamento rural, outro documento bastante utilizado em contexto rural é o contrato de parceria rural.

No arrendamento, o produtor se compromete a pagar um aluguel periódico. Assim, ainda que a atividade rural desenvolvida no imóvel arrendado não dê lucro, o produtor deverá entregar ao proprietário este valor.

Situação contrária ocorre na parceria, em que o pagamento está condicionado aos frutos percebidos pelo produtor no desenvolvimento da atividade. Nesse contrato, o produtor rural entrega ao proprietário parte daquilo que foi produzido. O valor varia, portanto, de acordo com os resultados da atividade.

Isso ocorre, pois, na parceria - como o próprio nome diz - as partes são parceiras no negócio, respondendo conjuntamente não só pelos lucros obtidos, mas também pelos prejuízos. Os prejuízos apenas serão arcados com exclusividade por uma das partes se tiverem ocorrido por sua culpa.

É obrigatório fazer um contrato de arrendamento rural por escrito?

O arrendamento rural não precisa ser formalizado por escrito, mas a existência do contrato dá mais segurança às partes. Isso porque o contrato registrará todos os combinados feitos entre as partes, sobretudo quanto ao preço, prazo e objeto do arrendamento.

Além disso, o contrato de arrendamento tural firmado por escrito, se assinado por duas testemunhas, vale como título executivo extrajudicial. Isto que dizer que, se o arrendatário deixar de pagar os valores combinados, o arrendador poderá:

• levar o contrato a protesto em um cartório de protesto de títulos; ou
• acionar a justiça de maneira facilitada, por meio de um processo que tramita, em geral, mais rapidamente.

Protesto é o ato formal que prova que uma pessoa tem uma dívida com outra. O protesto pode ter uma série de consequências negativas para o devedor, na medida em que ele terá dificuldades na obtenção de crédito (incluindo empréstimos, financiamentos e cartões de crédito) e pode ter seu nome incluído em cadastros de proteção ao crédito, como SPC e Serasa.

O que não pode faltar em um contrato de arrendamento rural?

O contrato de arrendamento rural deve conter:

• os dados de qualificação (nome, nacionalidade, endereço, documento etc.) das partes;
• a data e o local em que o contrato foi assinado;
• o tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens;
• a identificação e uma descrição detalhada do imóvel;
• o preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos;
• o tempo total do arrendamento;
• a assinatura física ou eletrônica das partes;
• a garantia dada pelo arrendatário, se houver.

O arrendador poderá exigir que o arrendatário preste algum tipo de garantia, que assegurará o cumprimento do contrato. Desta forma, no caso em que o arrendatário não pague o aluguel conforme o combinado, o arrendador poderá, ainda assim, receber a quantia que lhe é devida. Existem diversas modalidades de garantia, como a caução, a fiança, entre outras.

Na fiança, pessoas alheias à relação de arrendamento se comprometem a arcar com as dívidas eventualmente adquiridas pelo arrendatário.

Na caução, por sua vez, é o próprio arrendatário quem destaca um bem de seu próprio patrimônio, para que possa responder pela eventual inadimplência. É bastante comum que a caução seja dada em dinheiro. Nesse caso, o valor pode ficar depositado numa caderneta de poupança de titularidade de ambas as partes, até o final do contrato de arrendamento, quando poderá ser recuperado pelo arrendatário.

É possível, ainda, que a caução seja dada em bem móvel ou imóvel. Para a validade destes últimos, será necessário realizar o seu registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, no caso do bem móvel, e no Cartório de Registro de Imóveis, no caso do bem imóvel.

Caso o contrato de arrendamento rural possua um fiador, será necessário incluir também sua qualificação e sua assinatura. Se for casado, a depender do regime de bens (excluído apenas o de separação total de bens), o cônjuge do fiador também deverá ser qualificado e assinar o contrato.

Além disso, no contrato de arrendamento rural, se o imóvel for todo alugado, o valor recebido pelo arrendador por todos os arrendamentos somados não pode ser maior que 15% (quinze por cento) do valor venal do imóvel, que consta na Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (ITR). Contudo, se for arrendada apenas uma parte do imóvel, o limite será de 30% (trinta por cento) do valor da área arrendada.

Ainda, conforme a legislação, existem prazos mínimos para o contrato de arrendamento, que são:

• 3 (três) anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte;
• 5 (cinco) anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal;
• 7 (sete) anos, nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal.

O contrato deverá, ainda, prever os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas, tais como a responsabilidade pelo pagamento de tributos e a indenização de obras e melhoramentos realizados no imóvel.

Por fim, uma importante, mas controversa, cláusula do contrato de arrendamento é aquela que proíbe ou permite ao arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural a uma terceira pessoa. Essa possibilidade só ocorrerá se o arrendador (proprietário ou usufrutuário) expressamente a permitir.

Quem pode utilizar um contrato de arrendamento rural?

No contrato de arrendamento rural, os particulares podem figurar tanto como arrendadores (proprietários ou usufrutuários do imóvel), quanto como arrendatários (individualmente ou como chefes de família). As pessoas jurídicas, por sua vez, apenas podem ocupar o papel de arrendadoras.

Tanto o proprietário quanto o usufrutuário do imóvel rural podem arrendá-lo. O proprietário é o dono do imóvel, que consta na matrícula do imóvel registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O usufrutuário é aquele que recebeu do dono o direito de usar e desfrutar do imóvel como se dele fosse, direito esse devidamente registrado na matrícula do imóvel.

As pessoas físicas estrangeiras residentes no Brasil, as pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil e as pessoas jurídicas brasileiras da qual participe, a qualquer título, pessoa estrangeira física ou jurídica que resida ou tenha sede exterior e possua a maioria do capital social, podem celebrar contratos de arrendamento. Contudo, o contrato deve ser obrigatoriamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

O que deve ser feito depois que o contrato de arrendamento rural estiver pronto?

Depois de redigido, o contrato precisa ser impresso em tantas vias quantas forem as partes, as quais deverão ser todas assinadas por elas e por duas testemunhas. Há também a possibilidade de efetuar a assinatura eletrônica do documento. Se o documento for físico, cada parte deve ficar com uma via original, assinada por todos; se for eletrônico, cada parte deve armazenar consigo uma cópia do arquivo original assinado.

Depois de assinado, o contrato deverá ser armazenado pelas partes para que possam recorrer a ele sempre que for necessário - inclusive para fins de cobrança posterior caso o arrendatário deixe de efetuar ou atrase algum pagamento, ou caso o arrendador exija que alguma obrigação deva ser cumprida em desacordo com o combinado ou de forma abusiva.

Quais documentos devem ser anexados a um contrato de arrendamento rural?

Em geral, o contrato deve estar acompanhado dos originais ou cópias dos seguintes documentos:

• Documento de identificação de cada uma das partes;
• Comprovante de endereço de cada uma das partes;
• Laudo de vistoria do imóvel arrendado.

Um dos principais deveres do arrendatário é a devolução do imóvel ao arrendador no mesmo estado em que o recebeu. Durante o tempo em que permanece no local, ele deverá, assim, prezar por sua conservação. Para comprovar as condições nas quais o imóvel se encontrava, na época em que o arrendatário passou a usá-lo, é indispensável a realização de vistoria. Ainda, se o imóvel for alugado com benfeitorias e animais de cria, corte ou trabalho que tenham que ser restituídos ao final do arrendamento, essa vistoria é igualmente indispensável.

Ao final dessa inspeção, deverá ser produzido um laudo, que descreve, de maneira detalhada, as características e o estado de conservação do imóvel e demais bens. Este documento deverá ser anexado ao contrato de arrendamento rural.

É necessário reconhecer firma no contrato de arrendamento rural?

O reconhecimento de firma não é obrigatório para a validade do contrato, mas pode ser realizado se as partes quiserem garantir que as assinaturas apostas ao documento de fato pertencem àqueles que o assinaram.

O procedimento de reconhecimento de firma é feito junto a um cartório de notas e é pago, sendo que o preço varia de acordo com o local no qual o cartório se localiza.

É necessário registrar o contrato de arrendamento rural?

Para que o contrato seja válido e possa ser utilizado, não é necessário qualquer registro. No entanto, o documento pode ser registrado em um cartório de registro de títulos e documentos caso as partes queiram garantir que uma versão fiel do documento original sempre estará disponível para consulta, com garantia de autenticidade de seu conteúdo.

Quais leis são aplicáveis ao contrato de arrendamento rural?

As relações entre arrendadores e arrendatários são regidas pelo Estatuto da Terra (Lei federal n. 4.504, de 30 de novembro de 1964) e pelo Decreto n. 59.566, de 14 de novembro de 1966.

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.