Contrato de locação comercial

O contrato de locação comercial é o instrumento por meio do qual o proprietário (chamado locador) cede o uso de seu imóvel urbano para outra pessoa (dita locatária), para que nele instale o seu comércio (uma loja de roupas, uma lanchonete etc.) ou seu local de prestação de serviço (uma oficina mecânica, um escritório de advocacia, um consultório médico etc.). Também é por meio deste contrato que as pessoas jurídicas podem alugar um imóvel voltado à moradia de seus dirigentes ou seus empregados.

Neste documento, deverão ser fixados o valor do aluguel, bem como a duração total da locação, que pode ser por tempo determinado ou indeterminado. Além disso, o contrato fixará os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas, tais como a responsabilidade pelo pagamento de tributos e a indenização de obras e melhoramentos realizados no imóvel.

Este documento não deverá ser utilizado em caso de locação residencial, quando a contratação é por pessoas físicas que pretendem utilizar o imóvel para a própria moradia. Neste caso, deve-se utilizar o contrato de locação residencial. Também não deverá ser utilizado para sublocações, ou seja, para situações em que o próprio inquilino pretenda alugar o imóvel a uma outra pessoa (sublocatário). Neste caso, deve-se utilizar o contrato de sublocação (residencial ou comercial).

Pessoas físicas e jurídicas

No contrato de locação comercial, as pessoas físicas (indivíduos) e as pessoas jurídicas (empresas, associações etc.) podem ocupar tanto o papel de locadores (proprietários do imóvel), quanto de locatários (inquilinos do imóvel).

Quando o locatário for uma pessoa jurídica, o contrato de locação será obrigatoriamente do tipo comercial (não residencial), como o presente modelo. Essa regra permanece mesmo para os casos em que a locação seja voltada à moradia dos empregados ou diretores da pessoa jurídica.

Laudo de vistoria

Um dos principais deveres do locatário é a devolução do imóvel ao seu proprietário no mesmo estado em que o recebeu. Durante o tempo em que permanece no local, ele deverá, assim, prezar por sua conservação.

Para comprovar as condições nas quais o imóvel se encontrava, na época em que o locatário passou a utilizá-lo, é indispensável a realização de vistoria. Ao final desta inspeção, deverá ser produzido um laudo, que descreve, de maneira detalhada, as características e o estado de conservação do imóvel. Este documento deverá ser anexado ao contrato de locação.

Garantia

Conforme a Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir que o locatário preste algum tipo de garantia, que assegurará o cumprimento do contrato. Assim, no caso em que o inquilino não pague o aluguel conforme o combinado, por exemplo, o locador poderá receber, por outros meios, a quantia que lhe é devida. São previstas quatro modalidades de garantia: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Na fiança, uma pessoa alheia à relação de locação se compromete a arcar com as dívidas eventualmente adquiridas pelo locatário. Em geral, o fiador é alguém próximo ao locatário, como um familiar ou amigo.

Na caução, por sua vez, o próprio inquilino indica um bem móvel (ex.: carro) ou imóvel de sua propriedade para responder por dívidas relacionadas à locação. É comum a utilização da caução em dinheiro. Nesse caso, o valor da caução não poderá ultrapassar o valor de três alugueis. Assim, por exemplo, se o aluguel é fixado em R$ 3.000 por mês, a caução em dinheiro não poderá ser maior que R$ 9.000.

O seguro de fiança locatícia - que tem se tornado cada vez mais comum - é a fiança que é prestada por uma empresa seguradora. Nesse caso, a pessoa contrata, junto a essa instituição, um serviço de seguro e, caso não pague os valores ao dono do imóvel, a seguradora o fará.

Por fim, há ainda a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, na qual o locatário repassa ao locador determinados investimentos em fundos específicos de garantia locatícia.

O locador não poderá exigir do locatário mais de um tipo de garantia. Por outro lado, as partes podem também dispensar a garantia no contrato de locação. Caso os contratantes optem por estabelecer uma garantia, deve-se anexar ao contrato de locação um comprovante desta.

Prazo do aluguel

A locação pode ser por tempo determinado (com prazo para acabar) ou por tempo indeterminado (sem prazo para acabar).

Nos casos de contrato por prazo indeterminado, as partes poderão romper o contrato a qualquer momento, desde que deem um aviso prévio de 30 (trinta) dias. Em locações com prazo determinado, com a exceção de algumas hipóteses previstas em lei, as partes não poderão romper o contrato antes do final do prazo. A depender de alguns fatores - tais como o tempo total de ocupação do imóvel e a atividade comercial desenvolvida no local -, o locatário terá ainda direito à renovação do aluguel, ao final do período inicialmente acordado.

Caso o contrato possua prazo maior do que 10 anos, o locador ou o locatário casado deverá obter autorização, por escrito, do seu cônjuge.

Durante a vigência do contrato de locação, é possível que o imóvel seja vendido a outra pessoa. O novo proprietário pode optar, então, por continuar a locação ou por solicitar o imóvel de volta. Nesse caso, o locatário terá um prazo para desocupar o local. Em algumas situações, no entanto, o locatário terá o direito de permanecer no local até o encerramento do período combinado com o locador, independente da vontade do novo proprietário. Para que isso aconteça, o contrato deverá ser levado ao Cartório do Registro de Imóveis, para que a locação seja averbada na matrícula do imóvel locado. Esse procedimento deve ser realizado logo após a assinatura do contrato de locação, mesmo que ainda não haja um projeto de venda do imóvel.

Como utilizar este documento?

Após inteiramente preenchido, o contrato de locação deve ser assinado pelas partes contratantes - e pelos fiadores, caso seja esta a modalidade de garantia estabelecida - e, depois, deve-se encaminhar uma cópia do documento a cada um dos locadores e dos locatários. Se assim desejarem, as partes poderão reconhecer firma em cartório para garantir maior segurança sobre a autenticidade das assinaturas.

O contrato de locação deverá ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:

• laudo de vistoria do imóvel alugado;
• RG (Registro Geral) e CPF (Cadastro de Pessoas Físicas, da Receita Federal do Brasil) de todos os signatários;
• se uma das partes for pessoa jurídica: estatuto social, contrato social, ato constitutivo da pessoa jurídica ou, na ausência destes, outros documentos que comprovem serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
• se uma das partes for pessoa física incapaz (ex.: adolescente menor de 18 anos): certidão de nascimento ou ato de interdição ou curatela que comprove ser o signatário pessoa habilitada a representá-la (mãe, pai ou tutor);
• se uma das partes for representada por procurador: procuração;
• se as partes fixaram uma garantia: documentos que comprovem o tipo de garantia (ex.: documentos pessoais do fiador, apólice de seguro de fiança locatícia, comprovante de depósito da caução em dinheiro, documento atualizado do veículo).

Em contratos de locação, é comum que o locador seja representado por uma imobiliária. Nesse caso, além dos dados do locatário e do locador, será também necessário informar os dados da imobiliária, tais como nome empresarial, CNPJ, CRECI e endereço, e anexar seus respectivos comprovantes, inclusive a procuração.

Há situações específicas em que será necessário ter autorização expressa de terceiros para que o contrato de locação seja inteiramente válido. É o caso, por exemplo, da locação com prazo superior a 10 anos, que requer a aprovação dos cônjuges das partes, e da locação feita por locador que não seja o proprietário do imóvel (ex.: inventariante, usufrutuário ou comodatário). Para mais informações sobre as exigências nesses casos particulares, consulte um advogado.

O Direito aplicável

Aplicam-se ao presente modelo as seguintes leis:

• Lei federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 ("Código Civil"), principalmente do art. 565 ao art. 578;
• Lei federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 ("Lei do Inquilinato"); e
• Resolução CVM n. 175, de 23 de dezembro de 2022 (regras para fundos de investimento).

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.