17 de julio 2023
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A la hora de vender una vivienda existen una serie de gastos e impuestos a los que tendrá que hacer frente la parte vendedora y que es importante que conozca para que no haya sorpresas en un futuro. Lo más habitual es que los gastos supongan entre un 5% y un 15% del precio final de venta, aunque pueden variar según la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda y por la situación del propio vendedor.
La presente guía se divide en tres partes. Una primera parte donde se indicará los gastos asociados antes de vender una vivienda, como por ejemplo, el certificado energético o la cédula de habitabilidad. Una segunda parte donde se explicará los gastos asociados durante la venta de la vivienda (ej. contrato de arras, gastos de notaría, etc). Por último, en la tercera parte se analizarán los dos impuestos que debe pagar el vendedor, la plusvalía y el IRPF.
El certificado de eficiencia energética o certificado energético (CEE) es un documento oficial (informe) redactado por un técnico competente y que contiene información sobre las características energéticas de un inmueble (vivienda, local de negocio, etc). Por tanto, la función principal de este documento es calificar energéticamente un inmueble, calculando su consumo anual energético y las emisiones de CO2 generadas por las instalaciones térmicas (agua caliente, calefacción, refrigeración y ventilación) y de iluminación en condiciones normales de funcionamiento y ocupación.
Existen siete niveles de calificación energética que van de la A a la G (ordenados de mayor a menor eficiencia), que se encuentra en la etiqueta de eficiencia que se otorga tras el proceso y también en el propio certificado.
La normativa indica que, a partir del año 2013, todos los inmuebles existentes, que se vayan a poner a la venta o en alquiler, tiene que tener su certificado de eficiencia energética, siempre que no dispongan de un certificado en vigor. De tal manera, antes de proceder a la venta del inmueble es obligatorio obtener este certificado energético. En consecuencia, es el propietario de la vivienda quien tiene la obligación de solicitar el Informe para la realización del Certificado de Eficiencia Energética (Certificado Energético) al Técnico Certificador competente.
El precio medio aproximado en 2023 va desde los 60 hasta los 140 euros, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda y de los metros cuadrados que tenga (a mayor superficie, mayor importe).
Si se desea obtener más información sobre el certificado energético, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Es obligatorio el certificado energético?
Otro de los documentos que puede ser obligatorio tener antes de vender una vivienda es la cédula de habitabilidad (depende de cada Comunidad Autónoma, siendo obligatorio en Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra). Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad y habitabilidad, como la ventilación y la iluminación.
Por tanto, si la vivienda no cuenta con cédula de habitabilidad, el propietario debe tramitarla contratando a un técnico habilitado. El precio medio ronda entre 60 y 160 euros, y varía en función del técnico contratado, el tipo de vivienda y las tasas de cada ayuntamiento.
La nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad en el cual se indica, entre otras cosas, quién es el titular de la vivienda, si esta está libre de cargas y cuál es su superficie y distribución.
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad es la institución que tiene como objetivo garantizar la titularidad de los bienes inmuebles, e informa sobre las cargas que pueda tener (ej. hipotecas). Es el único registro que produce efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles; es decir, una vez inscrito un inmueble a nombre del propietario, este podrá gozar de sus derechos como propietario y contará con la protección de los Tribunales, ya que la información facilitada se tiene por cierta. Si la propiedad no está registrada en el Registro de la Propiedad, existen riesgos de que la propiedad no sea reconocida públicamente. Por tanto, la inscripción es el Registro de la Propiedad es voluntaria, aunque es recomendable.
La nota simple puede ser solicitado tanto por el comprador como por el vendedor, y aunque no debería ser un documento obligatorio, la realidad es que todas las entidades bancarias lo suelen requerir para tramitar la solicitud de préstamo hipotecario. Además, es aconsejable pedirlo siempre para asegurarse que la situación registral de la vivienda sea correcta y que no pese sobre ella ninguna carga que se desconozca.
La forma más sencilla de hacerlo es a través del portal web del Colegio de Registradores, cuyo coste es de 9,2 euros. No obstante, también cabe la posibilidad de solicitar la nota simple presencialmente en el Registro de la Propiedad correspondiente, teniendo un coste esto de 3,64 euros.
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre el propietario de una vivienda y un comprador, en el cual este último entrega una cantidad de dinero al vendedor para reservarse el derecho de compra de la vivienda. Es decir, tras el pago de las arras (la señal), el vendedor reservará la vivienda y no podrá venderla a otro comprador (ni enseñársela). Este anticipo de dinero se descontará posteriormente del precio final de la vivienda.
Una de las dudas frecuentes que se tiene a la hora de firmar un contrato de arras es la cantidad que hay que dejar en concepto de señal. No hay una cantidad específica sino que las partes tienen que llegar a un acuerdo; no obstante, habitualmente esta cantidad oscila entre el 5% y el 15% del valor de venta de la propiedad.
Una vez firmado el contrato de arras, las partes se comprometen a llevar a cabo la compraventa de la vivienda en un plazo determinado (normalmente 90 días). En caso de que alguna de las partes no cumpla con su obligación en el plazo estipulado, se tendrá la siguiente penalización: a) si incumple la parte vendedora, esta tendrá que devolver las arras penitenciales por duplicado a la parte compradora; b) si incumple la parte compradora, esta tendrá que renunciar a las arras penitenciales entregadas a la parte vendedora.
El contrato de arras puede realizarse por las propias partes, de forma gratuita, o a través de la intervención de un abogado o de la inmobiliaria. En caso de que lo redacte un abogado, el precio rondará los 100 euros; mientras que si lo redacta una inmobiliaria, el coste quedará incluido en su comisión de venta.
Si necesita más información sobre el contrato de arras y sus tipos, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Cómo reservar la compra de una vivienda?
Los gastos de notaría por la escritura pública de la compraventa suelen pagarse por completo por el comprador. No obstante, puede pactarse por las partes que sea el vendedor quien deba hacerse cargo de los costes de la escritura pública.
La intervención del notario tiene un coste (los aranceles) y suele oscilar entre el 0,2% y el 0,5% sobre el precio de la vivienda adquirida, aunque el notario puede aplicar un descuento del 10% si lo desea. Además, el coste podrá incrementarse o reducir su precio según el número de páginas que tenga la escritura y el número de copias de la misma.
En esta fase, también es previsible contar con gastos por la comisión inmobiliaria en caso de que el vendedor haya decidido contratar a una inmobiliaria para que gestione la venta de la vivienda. Los contratos de intermediación inmobiliaria suelen tener una duración de entre tres y seis meses, independientemente de que exista o no una cláusula de exclusividad (es decir, la obligación de que la operación de la venta de ese inmueble solo pueda realizarse a través de la inmobiliaria durante un periodo de tiempo determinado). También presentan una cláusula de prórroga que especifica que el acuerdo se renueva automáticamente por períodos idénticos, salvo que se avise por escrito lo contrario con una antelación de entre 7 y 15 días.
Los honorarios de las inmobiliarias suelen ser un porcentaje previamente establecido del precio final de venta de la vivienda. Aunque su coste varía de una comunidad a la otra, en general oscila entre el 3% y el 7% del precio de venta más IVA. Esta comisión puede pactarse que se abone por completo por la parte compradora, por la parte vendedora o por ambas.
Otro gasto que debe ser asumido por el vendedor son los gastos de cancelación de la hipoteca, en caso de vender una vivienda que tenga o que hubiese tenido una hipoteca. Al no ser posible vender un inmueble con cargas, se deberá realizar este trámite de forma previa.
La cancelación de una hipoteca se podrá realizar por uno mismo o a través de una gestoría. Esta segunda opción suele ser las más habitual ya que las gestorías pueden encargarse de realizar todos los trámites de forma más ágil. En todo caso, para cancelar la hipoteca será necesario que el vendedor solicite a la entidad bancaria el certificado de deuda 0. Este documento es el que demuestra que se ha terminado de pagar la hipoteca. Una vez obtenido el certificado, se deberá entregar en una Notaría para que prepare la escritura de cancelación de la hipoteca y se deberá abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Finalmente, se entregará toda la documentación en el Registro de la Propiedad, quien se ocupará de inscribir la cancelación de la hipoteca. De esta forma no existirán cargas sobre la vivienda.
El coste de la cancelación de hipoteca dependerá si el vendedor lo hace por cuenta propia (unos 400 euros), o si se encarga a una gestoría independiente (unos 480 euros), o a la gestoría del banco (unos 1000 euros).
Uno de los principales impuestos que tiene que pagar el vendedor tras la venta de la vivienda es la plusvalía municipal. Este impuesto se debe pagar al Ayuntamiento al que pertenezca la vivienda en el plazo de 30 días desde que se produce la venta.
Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa. Por tanto, si se vende un piso a un precio inferior al valor de adquisición no se debe pagar plusvalía. Para poder calcular la plusvalía municipal hay que tener en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda, y el coeficiente o porcentaje establecido por el ayuntamiento.
Por último, el vendedor deberá incluir en la Declaración de la Renta del año siguiente la ganancia patrimonial obtenida con la venta. Por tanto, únicamente se deberá incluir si se ha vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla y se ha obtenido una ganancia patrimonial.
Para calcular la ganancia patrimonial se debe tomar el precio al que se vendió la casa, el precio al que se adquirió y los gastos a los que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones. Es decir, a la hora de calcular la ganancia patrimonial, se pueden deducir una serie de gastos, como por ejemplo, la comisión inmobiliaria, la plusvalía municipal y los gastos de cancelación de la hipoteca.
Dependiendo de las ganancias obtenidas, el importe tributará en los tramos del IRPF fijados por Hacienda, que para 2023 son:
Estos porcentajes se aplican de forma progresiva. Por ejemplo, a los primeros 6.000 euros de beneficio hay que aplicar el 19%; de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros, el 21%. Y así sucesivamente.
No obstante, es preciso indicar que existen una serie de excepciones para evitar tener que pagar el IRPF. Por ejemplo, si se reinvierte el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará de residencia habitual, o si se es mayor de 65 años y se ha vendido la vivienda habitual, entre otras.
En resumen, antes de vender una vivienda, resulta fundamental que el vendedor sepa qué gastos va a tener.
En primer lugar, deberá asegurarse que la vivienda cuenta con cédula de habitabilidad y certificado energético. En caso de que no se tenga alguno de estos documentos, tendrá que tramitarlo de forma previa (antes de poner la vivienda en venta).
En segundo lugar, durante la venta de la vivienda, el vendedor tendrá que hacer frente a posibles gastos, como por ejemplo, los honorarios de un abogado para que redacte un contrato de arras, o la comisión de la inmobiliaria (en caso de que el vendedor haya decidido contratar a una inmobiliaria para que gestione la venta de la vivienda). Asimismo, en caso de que la vivienda tenga o hubiese tenido una hipoteca, el vendedor tendrá que asumir los gastos asociados a la cancelación de la hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Por último, una vez vendida la vivienda, el vendedor tendrá que abonar dos impuestos: por un lado, la plusvalía municipal; y, por otro lado, el vendedor deberá incluir en la Declaración de la Renta del año siguiente la ganancia patrimonial obtenida con la venta.