Contrato de compraventa de bienes

¿Qué es un contrato de compraventa de bienes?

Un contrato de compraventa es un acuerdo entre el propietario de un bien (vendedor) que se compromete a hacer entrega de un bien en favor del comprador a cambio del pago de una cantidad de dinero. De esta forma, la firma del contrato de compraventa permite la transmisión definitiva de la propiedad de un bien en favor del comprador, a cambio de una remuneración económica o precio.

El objeto de la compraventa puede ser tanto un bien inmueble (p. ej. una vivienda, un terreno, etc.) como un bien mueble (p. ej. mobiliario de oficina, automóviles, etc.), así como bienes materiales o bienes inmateriales (p. ej. una marca, un software, etc.).

 

¿Qué tipos de contrato de compraventa de bienes?

Los contratos de compraventa se pueden clasificar dependiendo del bien objeto de la venta:

• El contrato de compraventa de un bien inmueble (p. ej. una vivienda, un terreno, etc.).
  
  
• El contrato de compraventa de un bien mueble (P. ej. de mobiliario, vehículos, aparatos, etc.). En este caso, si el objeto de la venta es un vehículo, y tanto vendedor como comprador son particulares (es decir, personas que actúan con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión), se debe utilizar el contrato de compraventa de vehículo entre particulares, documento que se encuentra mejor adaptado a este caso.
  
  
• El contrato de compraventa de acciones o participaciones en el caso de que las partes deseen transmitir sus títulos de propiedad sobre una sociedad mercantil.
  
  
• El contrato de compraventa de empresa si las partes desean realizar la compra de una empresa o negocio en su totalidad y no únicamente de los títulos de la sociedad como ocurre en el punto anterior.

Asimismo, según el momento de realización del pago, el contrato de compraventa puede ser a plazos si las partes pactan que el pago del precio se realizará en una fecha posterior a la de la entrega del bien.

Este contrato de compraventa permite la firma de una compraventa tanto sobre bienes muebles como sobre bienes inmuebles.

¿Cuál es el contrato de compra venta más habitual?

El contrato de compraventa más habitual es el que recoge la transmisión de un bien material, ya sea mueble o inmueble, a cambio del pago de un precio que se realiza el mismo día que el vendedor entrega el bien en favor del comprador.

¿En qué se diferencia de un contrato de compraventa de bienes y un contrato de arras penitenciales?

El contrato de arras penitenciales o el contrato de promesa de compraventa son acuerdos que suponen una mera reserva del inmueble durante un periodo de tiempo, es decir, se trata de un precontrato o contrato previo a la firma del contrato de compraventa. En este caso, no tiene lugar la transmisión del bien como sí ocurre en el contrato de compraventa, sino que el único efecto de negarse a la firma del contrato de compraventa será la pérdida de las arras o reserva pagada por el comprador o la obligación del vendedor de pagar el doble de las arras o de la reserva al comprador.

¿En qué se diferencia un contrato de compraventa y un contrato de opción de compra?

La firma de un contrato de opción de compra tiene lugar cuando el vendedor desea conceder a un potencial comprador la posibilidad adquirir, durante un periodo de tiempo, un bien de acuerdo con las condiciones pactadas por las partes. Así, el vendedor se obliga a vender el inmueble al comprador optante de forma prioritaria y preferente sobre cualquier otra persona.

Así, en contraposición al contrato de compraventa, en la opción a compra la venta del inmueble tendrá lugar si así lo decide finalmente el comprador, es decir, la compraventa tendrá un lugar si así lo decide el comprador dentro del plazo de duración del contrato.

 

¿En qué se diferencia un contrato de compraventa y un contrato de donación?

El contrato de donación implica la transmisión de cualquier tipo de bien de forma gratuita. A diferencia de lo que ocurre en el contrato de compraventa, el propietario no recibirá el pago de precio alguno a cambio de la transmisión del bien. De esta forma, la diferencia esencial entre un contrato de compraventa y un contrato de donación es el pago de un precio a cambio de la transmisión del bien.

¿El contrato de compraventa debe formalizarse por escrito?

La obligación de formalizar el contrato por escrito depende del objeto del contrato:

• Si el contrato de compraventa tiene por objeto un bien mueble (p. ej. mobiliario de oficina, vehículos, etc.), no es necesario. Las partes pueden acordar una compraventa de forma oral, es decir, acordar verbalmente las condiciones en las que las partes acuerdan la realización del contrato de compraventa.
  
  Ahora bien, la firma del contrato de compraventa por escrito permite fijar las condiciones concretas del futuro contrato de compraventa, así como detallar el plazo en el que se deberá realizar la compra del inmueble, y facilita la prueba de su contenido en el caso de que cualquiera de las partes tenga que reclamar en vía judicial el cumplimiento de este contrato.

• Por otro lado, si el contrato de compraventa tiene por objeto un bien inmueble, la firma del contrato se debe realizar por escrito, ya que el acuerdo se deberá incluir en una escritura pública firmada ante notario e inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente.

¿Quién puede firmar un contrato de compraventa de bienes?

El contrato de compraventa se puede formalizar tanto entre personas jurídicas o empresas, como entre personas físicas o individuales.

En el caso de que cualquiera de los firmantes sea una persona jurídica, este contrato debe ser firmado por un administrador de la empresa o una persona apoderada para representar a la empresa.

Las personas físicas pueden firmar este contrato personalmente, siempre que sean mayores de 18 años o mayores de 16 años emancipados (es decir, menores que no viven junto a sus padres) y tengan capacidad plena para la firma de documentos jurídicos. En los casos de menores de edad, o de personas incapacitadas judicialmente o declaradas como pródigos, este contrato deberá ser firmado por las personas que ejerzan la patria potestad o por sus representantes legales (p. ej. por un tutor o curador).

¿Cuál es el plazo de duración de un contrato de compraventa de bienes?

Los contratos de compraventa no suelen tener un plazo de duración, es decir, se cumple en el momento de la entrega del bien y el pago del precio. Ahora bien, las partes pueden pactar un plazo para que el vendedor haga entrega del bien en favor del comprador tras el pago del precio (el vendedor sigue haciendo uso del bien en precario) o que se pacte el pago a plazos del precio por parte del comprador. En todo caso, el contrato de compraventa siempre tendrá una duración determinada.

¿Qué es necesario realizar una vez que he completado este contrato de compraventa de bienes?

Una vez preparado, tanto el vendedor como el comprador deben firmar este contrato. En cualquier caso, pueden realizar la firma personalmente o a través de su representante (p. ej. la persona apoderada para actuar en nombre del vendedor).

La firma se debe realizar en la parte señalada al final de contrato, así como en el margen izquierdo de cada una de sus páginas. Por último, la firma de este contrato se puede realizar a mano o con un certificado digital.

Asimismo, las partes deben firmar este contrato de compraventa en dos ejemplares, ya que cada una de ellas debe conservar una copia.

Por último, si el vendedor es un profesional, deberá preparar la correspondiente factura en relación con la compra del bien.

¿Qué documentos deben adjuntar las partes a este contrato de compraventa de bienes?

Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del contrato o facilitar su interpretación, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del vendedor o comprador. Así, las partes pueden adjuntar, entre otros, los siguientes documentos:

• Una nota simple del registro de la propiedad en el que se encuentre inscrito el inmueble.
  
  
• Una copia del justificante bancario en el que se recoge la transferencia de las arras previamente pagadas.
  
  
• La copia de la autorización o poder que permite a una de las partes firmar en nombre de la persona o empresa que representa, así como de sus documentos de identificación.

¿Cuáles son los efectos de la firma de un contrato de compraventa de bienes?

El principal efecto de la firma del contrato de compraventa es la transmisión de la propiedad del bien por parte del vendedor al comprador. El comprador pasará a ser el nuevo propietario, recibiendo el bien en el momento de firma del contrato.

Ahora bien, si el vendedor desea transmitir un bien, pero, a su vez, desea seguir haciendo uso del mismo durante un periodo de tiempo, las partes podrán pactar que la entrega del bien se realice con posterioridad, en una fecha o plazo concreto posterior a la firma del contrato de compraventa. De esta forma, tendría lugar la venta del bien, y el consiguiente traspaso de su propiedad, pero el vendedor mantiene la posesión del bien hasta una fecha posterior. A esta circunstancia se denomina venta en precario, que comentamos de forma detallada en nuestra guía ¿En qué consiste el precario en un contrato de compraventa?

¿Es necesario firmar este contrato de compraventa de bienes ante notario público?

Aquí debemos distinguir en relación con el objeto del contrato de compraventa:

• Los contratos de compraventa sobre bienes inmuebles (p. ej. una vivienda, un terreno, etc.) deben formalizarse ante un notario público, de tal forma que permita su posterior inscripción el Registro de la Propiedad.
  
  
• Por otro lado, en el caso de los contratos de compraventa sobre bienes muebles (p. ej. mobiliario de oficina, vehículos, etc.), la firma de este acuerdo ante notario es opcional. En todo caso, la firma de un contrato de compraventa ante notario público otorga una mayor garantía sobre su contenido y sobre su aplicación. Asimismo, facilita su ejecución directa en vía judicial en el caso de que el vendedor se niegue a devolver las arras o a pagar el doble en el caso de haber cumplido.

¿Es necesario inscribir este contrato de compraventa de bienes en un registro público?

Las partes de un contrato de compraventa de un bien inmueble debe solicitar la inscripción de la transmisión del bien inmueble en el Registro de la Propiedad de la ciudad en la que el inmueble se encuentra sito.

Por otro lado, la compraventa sobre bienes muebles sobre vehículos, como pueden ser embarcaciones o aviones, se pueden inscribir en el Registro de Bienes muebles. Asimismo, debe comunicarse este cambio de titularidad a la correspondiente administración (p. ej. los cambios de titularidad sobre vehículos deben comunicarse a la Dirección General de Tráfico (DGT)).

¿Qué debe incluir el contrato de compraventa de bienes?

Para que el contrato de compraventa sea eficaz, es necesario que incluya lo siguiente:

• La descripción del bien objeto de la compraventa. El objeto debe ser determinado, ya sea un bien inmueble (p. ej. una vivienda, un terreno, etc.) o un bien mueble (p. ej. un ordenador, un barco, etc.).
  
  
• La información sobre el estado físico y características del bien.
  
  
• Las cargas e impuestos que afecten al bien (p. ej. una hipoteca, un embargo, etc.).
  
  
• El precio que el comprador deberá pagar en favor del vendedor, incluyendo la fecha y forma de pago.
  
  
• La fecha y forma de entrega del bien en favor del comprador.
  
  
• La distribución de los gastos relacionados con la compraventa: en el contrato debe quedar claro quién pagará qué gastos relacionados con la compraventa.

¿Cuál es la legislación aplicable a un contrato de compraventa de bienes?

De manera general, el contrato de compraventa se rige por el Título IV del Código civil, es decir, por sus artículos 1445 y siguientes.

Además, si el comprador es un consumidor, se aplica el Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, especialmente en lo referente a la obligación de proporcionarle información precontractual (artículo 60 y siguientes, y 97 y siguientes), y a las garantías y servicios postventa (artículos 114 y siguientes).

Por otra parte, a los contratos de compraventa de bienes muebles en los que el pago del precio se aplaza por un período superior a tres meses y el comprador es un particular, es aplicable la Ley 28/1998, de 13 de julio, de venta a Plazos de Bienes Muebles.

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