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Rellenar el modeloLa firma de un contrato de opción de compra tiene lugar cuando el propietario de un bien desea conceder a un potencial comprador (llamado optante), la posibilidad de adquirir un bien de acuerdo con las condiciones pactadas por las partes. Así, el propietario se obliga a vender el inmueble al optante de forma prioritaria y preferente frente a cualquier otra persona, dentro del plazo acordado por las partes.
Durante la vigencia de este contrato, el propietario no podrá transmitir el bien, es decir, no podrá firmar en el futuro un contrato o acuerdo que pueda limitar su propiedad o posesión sobre el bien (p. ej. un contrato de arrendamiento, de usufructo, un contrato de compraventa con un tercero, etc.). De esta forma, se garantiza que el optante pueda adquirir el bien, si así lo desea, dentro del plazo acordado.
La firma de un contrato de arras penitenciales es una mera reserva de un inmueble durante un periodo de tiempo, pudiendo cualquiera de las partes negarse a la futura firma del contrato de compraventa. En este caso, el único efecto de negarse a la firma del contrato de compraventa será la pérdida de las arras pagadas por el comprador o la obligación del vendedor de pagar el doble de las arras al comprador.
En contraposición a lo anterior, la opción a compra no es una reserva del bien, sino que es un derecho del optante, es decir, es el optante el que decide si se firma o no el contrato de compraventa. Si el optante ejerce su derecho de opción de compra, se deberá llevar a cabo la compraventa del bien.
Las partes pueden firmar un acuerdo de adquisición preferente en los casos en los que el vendedor no pueda o no quiera firmar el contrato de compraventa a corto plazo (p. ej. porque todavía desconoce la fecha en la que se podrá mudar del inmueble que desea vender), o bien cuando las partes no deseen comprometerse todavía a fijar las condiciones del futuro contrato de compraventa, pueden acordar simplemente el otorgamiento de un derecho de adquisición preferente en favor del futuro comprador. En este caso, el contrato de compraventa se firmará si el vendedor decide transmitir la vivienda en el futuro.
En contraposición a lo anterior, la opción a compra es un derecho del optante, es decir, es el optante el que decide si se firma el contrato de compraventa. Si el optante ejerce su derecho de opción de compra, se deberá llevar a cabo la compraventa del bien.
No, no es necesario. Las partes pueden acordar el pago de una reserva de forma oral, es decir, acordar verbalmente las condiciones en las que las partes acuerdan las condiciones del contrato de opción de compra.
Ahora bien, la firma del contrato de opción de compra por escrito permite fijar las condiciones concretas del futuro contrato de compraventa, así como detallar el plazo en el que se podrá ejercer el derecho de opción, y facilita la prueba de su contenido en el caso de que cualquiera de las partes tenga que reclamar en vía judicial el cumplimiento de este contrato. Asimismo, si las partes desean inscribir el contrato en un registro público, deberán celebrar este contrato por escrito.
El contrato de opción de compra se puede formalizar tanto entre personas jurídicas o empresas, como entre personas físicas o individuales.
En el caso de que cualquiera de los firmantes sea una persona jurídica, este contrato debe ser firmado por un administrador de la empresa o una persona apoderada para representar a la empresa.
Las personas físicas pueden firmar este contrato personalmente, siempre que sean mayores de 18 años o mayores de 16 años emancipados (es decir, menores que no viven junto a sus padres) y tengan capacidad plena para la firma de documentos jurídicos. En los casos de menores de edad, o de personas incapacitadas judicialmente o declaradas como pródigos, este contrato deberá ser firmado por las personas que ejerzan la patria potestad o por sus representantes legales (p. ej. por un tutor o curador).
El derecho de opción se debe otorgar por un periodo de tiempo determinado concreto (p. ej. por 3 meses). En el caso de que las partes deseen inscribir este derecho de opción sobre un inmueble en el Registro de la Propiedad, la duración de este contrato no podrá ser superior a los cuatro años.
El optante no está obligado a adquirir el bien. Se trata de un derecho opcional, por lo que el optante puede decidir libremente comprar o no el bien. Ahora bien, si el optante se abstiene de hacer uso de este derecho, no podrá solicitar el reembolso o la devolución del precio o prima pagada a cambio de este derecho de opción.
Ahora bien, el propietario sí que está obligado a vender si el optante ejerce su derecho de opción, por lo que su negativa a transmitir el bien permite que el optante acuda a la vía judicial para solicitar el cumplimiento del contrato, así como, en su caso, la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la negativa del propietario.
El propietario puede establecer, si así lo desea, un precio (también llamada prima) a cambio de conceder este derecho de opción. El optante debe abonar este precio independientemente de que adquiera el bien en el futuro o no.
El pago de este precio o prima es independiente del precio que el optante debe pagar a cambio de la compra del bien. De esta forma, este precio o prima no se puede deducir o restar del precio final de adquisición del bien.
Una vez preparado, tanto el propietario como el optante deben firmar este contrato de opción de compra. En cualquier caso, pueden realizar la firma personalmente o a través de su representante (p. ej. la persona apoderada para actuar en nombre del propietario).
La firma se debe realizar en la parte señalada al final de contrato, así como en el margen izquierdo de cada una de sus páginas. Asimismo, la firma de este contrato se puede realizar a mano o con un certificado digital. Las partes deben firmar este contrato en dos ejemplares, ya que cada una de ellas debe conservar una copia.
Finalmente, las partes pueden anexar los documentos que deseen a este contrato.
Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del contrato o facilitar su interpretación, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del propietario u optante. Así, las partes pueden adjuntar, entre otros, los siguientes documentos:
Las partes pueden decidir libremente el momento en el que firmarán el contrato de opción de compra. Es más, las partes puede llevar a cabo directamente la compra de un bien sin la necesidad de firmar un contrato de opción de compra.
No, no es necesario, la firma de este contrato ante notario es opcional. En todo caso, la firma de un contrato de opción de compra ante notario público otorga una mayor garantía sobre su contenido y sobre su aplicación. Asimismo, facilita su ejecución directa en vía judicial en el caso de que cualquiera de las partes incumpla lo establecido en este contrato.
Las partes pueden solicitar la inscripción de una opción de compra sobre un bien inmueble en el Registro de la Propiedad de la ciudad en la que el inmueble se encuentra sito. La inscripción de la opción en este registro facilita que terceros interesados en el inmueble conozcan la existencia de esta opción y se evite, por tanto, la venta del bien en el plazo de duración de la opción. Ahora bien, la inscripción en el registro de la propiedad solo se puede llevar a cabo si el plazo para el ejercicio de la opción no supera los cuatro años.
El contrato de opción de compra debe incluir la siguiente información básica:
El contrato de opción de compra no se encuentra regulado de forma expresa en la legislación española, por lo que quedará sujeto a la autonomía de la voluntad en virtud de lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil español. Este acuerdo deberá en todo caso respetar la legislación general de los contratos recogida en el Código Civil, en concreto, en lo que se refiere a la validez de los contratos (artículos 1261 a 1277).
En todo caso, este contrato tiene en cuenta la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este tipo de contrato (Sentencias del Tribunal Supremo 28 de abril de 2000, 22 de septiembre de 2009, entre otras).
Por último, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario regula la posibilidad de inscribir este tipo de contratos.
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Contrato de opción de compra - Modelo - Word y PDF
País: España