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Tal y como se menciona en la guía "¿Cómo reservar la compra de una vivienda?" la firma de un contrato de arras es una de las fórmulas más habituales para llevar a cabo la reserva de una vivienda. Mediante este contrato, ambas partes se obligan a firmar en un futuro, en el plazo que libremente acuerden las partes, un contrato de compraventa mediante el cual el vendedor transmitirá al comprador la propiedad de la vivienda.
Ahora bien, pueden aparecer situaciones en las que se incumpla con lo acordado o no se pueda llevar a cabo la firma final del contrato de compraventa. A continuación, se indicarán las consecuencias de este incumplimiento y las posibles acciones que podrán ejercer cada una de las partes en estos casos:
Se producirá un incumplimiento de un contrato de arras cuando nos encontremos en alguna de las siguientes situaciones:
Cuando el vendedor o el comprador indique, de forma expresa, que no desea llevar a cabo la venta o compra de la vivienda por cualquier motivo.
En este caso, dado que una de las partes rechaza de forma expresa cumplir con lo que previamente habían acordado en el contrato de arras, la parte que sí desea firmar el contrato de compraventa puede solicitar directamente a la otra parte una compensación económica. En el apartado 2 de esta guía se recoge más información sobre el cálculo de esta compensación y sus efectos.
Nos encontramos ante aquellas situaciones en las que transcurre el tiempo de duración del contrato de arras, es decir, el tiempo que tenían las partes para firmar el correspondiente contrato de compraventa, siempre que esta dilación tenga lugar por culpa de la actuación de una de las partes (p. ej. el vendedor no aporta al notario los documentos solicitados para llevar a cabo la compraventa, el comprador no consigue el dinero suficiente para pagar el precio del inmueble durante el periodo de duración de las arras, etc.).
Si la dilación se produce por causas ajenas a las partes se entenderá que no ha tenido lugar un incumplimiento del contrato tal y como se comentará posteriormente.
El incumplimiento de este acuerdo dará lugar a una penalización o sanción a la parte incumplidora. Ahora bien, esta penalización concreta dependerá del tipo de contrato de arras firmado. De esta forma, se deberá distinguir entre los siguientes tipos de contratos:
El contrato de arras penitenciales es el contrato más habitual de arras que suelen firmar las partes en el que se establece, de forma específica, una penalización consistente en la pérdida de las arras, tal y como se describe en los puntos siguientes:
En todo caso, es importante destacar que la parte perjudicada no podrá exigir la firma del contrato de compraventa. Una vez pagada la penalización, las partes se liberan del cumplimiento del contrato de arras.
Se trata de un contrato de arras en el que no existe depósito o pago de una cantidad de reserva y en el que las partes no pactan una pena o castigo concreto (p. ej. el contrato se acordó la reserva de una vivienda de forma oral, sin el pago de depósito alguno). En este caso, nos encontraríamos ante un contrato de arras confirmatorias, en el que simplemente se establece una reserva de la vivienda.
La parte perjudicada podrá únicamente solicitar una compensación por los posibles daños o perjuicios que el incumplimiento de las arras le haya podido ocasionar, tal y como se mencionará en el apartado siguiente.
La parte perjudicada deberá justificar o demostrar los daños concretos sufridos (p. ej. aportar el justificante de la reserva de los servicios de los albañiles contratados para la reforma de la vivienda contratada, las mensualidades de alquiler pagadas por el comprador desde la firma de las arras, los gastos de comunidad e IBI asumidos por el vendedor desde la firma de las arras, etc.).
Una tercera opción consiste en que las partes acuerden el pago de un depósito o reserva, pero que esta cantidad no otorgue a las partes la posibilidad de terminar el contrato unilateralmente cuando así se desee. Así, en caso de incumplimiento del contrato, la parte que quería firmar la compraventa tendrá que ser indemnizada por los daños y perjuicios igual que si un contrato de arras penitenciales se tratara (es decir, perder la señal o devolver el doble de esta de forma automática). Pero, a diferencia del contrato de arras penitenciales o confirmatorias, la parte que desee firmar el contrato de compraventa podrá exigir a la parte incumplidora que lleve a cabo la compraventa (es decir, la pérdida del depósito no evita que se pueda exigir la realización de la compraventa como sí ocurren en el caso de las arras penitenciales o confirmatorias).
Las arras serán penales si así expresamente lo han acordado las partes, es decir, si de forma expresa se indica que ninguna de las partes podrá desistir o terminar el contrato de forma unilateral.
Ante la existencia de un incumplimiento del contrato de arras, es importante determinar las opciones que disponen las partes dependiendo de quién sea el perjudicado por el incumplimiento del contrato:
En este caso, el vendedor mantiene la propiedad sobre la vivienda, incluyendo su total disponibilidad para poder actuar como estime oportuno (p. ej. podrá volver a poner la vivienda a la venta). En cuanto a la indemnización, esta dependerá del tipo de contrato de arras firmado:
Por otro lado, en el caso de que el afectado por el incumplimiento del acuerdo de arras sea el comprador, este podrá exigir lo siguiente:
En el caso de que el contrato de arras se haya elevado a escritura pública ante notario se podrá exigir directamente su ejecución ante las autoridades judiciales, no siendo necesario aportar pruebas de su existencia o sobre su previa reclamación de forma fehaciente a la parte incumplidora.
Se entenderá que no existe un incumplimiento del contrato en el caso de que se hubiera finalizado el periodo de duración de la reserva de la vivienda por una causa que no se pueda imputar a ninguna de las partes (p. ej. por una de las partes es diagnosticada por una enfermedad que le impide acudir a la firma de la venta, por fallecimiento de una de las partes vendedoras, por la imposibilidad de firmar las escrituras ante la falta de documentación que debía solicitar la notaría, etc.).
Ante esta situación, las partes podrán decidir libremente lo siguiente:
Si una de las partes no pueda firmar el contrato de compraventa por causas ajenas a su voluntad (p. ej. por sufrir una enfermedad que le impide ir a la firma, por la existencia de una huelga de transportes que le impide acudir al lugar de firma del contrato, etc.) deberá comunicar esta circunstancia a la otra parte. En este caso, la parte que sí desea firmar el contrato de compraventa podrá tratar de justificar que dicha causa no es suficiente grave como para impedir firma del contrato. A modo de ejemplo, si no se firmó el contrato de compraventa por la existencia de una situación de pandemia la otra parte podría alegar la posibilidad de que el contrato se firmase por poderes, o si la firma del contrato se retrasó por enfermedad de una de las partes, la parte que desee firmar el contrato de compraventa podrá alegar su disponibilidad para acudir a su domicilio a celebrar el contrato, etc.). Si la parte que desea firmar el contrato justifica que la causa alegada por la otra parte no impide la celebración de la compraventa, se entenderá que se ha incumplido el contrato de arras.
La firma de un contrato de arras es una de las formas más habituales para poder llevar a cabo la reserva de una vivienda y garantizar que en un futuro se podrá llevar a cabo la firma del correspondiente contrato de compraventa. Ahora bien, en caso de incumplimiento se deberá tener en cuenta lo dispuesto por las partes en el contrato y del tipo de contrato de arras acordado entre las partes: