¿Qué ocurre si se incumple un contrato de arras para la compra de una vivienda?

Tal y como se menciona en la guía "¿Cómo reservar la compra de una vivienda?" la firma de un contrato de arras es una de las fórmulas más habituales para reservar una vivienda. El acuerdo de arras supone que el compromiso de las partes de firmar un contrato de compraventa en el plazo que libremente acuerden con el fin de adquirir la propiedad de una vivienda.

Ahora bien, cualquiera de las partes puede negarse a realizar la operación, o pueden surgir circunstancias que impidan la firma del contrato de compraventa. A continuación, se indicarán las consecuencias de este incumplimiento y las posibles acciones que podrán ejercer cada una de las partes en estos casos:

1. ¿Cuándo se produce un incumplimiento del contrato de arras?

Existe un incumplimiento de un contrato de arras cuando ocurre alguna de las siguientes situaciones:

1.1 Negativa del comprador o vendedor a cumplir con el contrato de arras

Cuando el vendedor o el comprador se niegue a llevar a cabo la venta o compra de la vivienda por cualquier motivo.

En este caso, dado que una de las partes rechaza de forma expresa cumplir con lo que previamente habían acordado en el contrato de arras, la parte que sí desea firmar el contrato de compraventa puede solicitar directamente a la otra parte una compensación económica. En el apartado 2 de esta guía se recoge más información sobre el cálculo de esta compensación y sus efectos.

1.2 Cuando transcurre el plazo de duración del contrato por culpa de una de las dos partes

Se trata de aquellas situaciones en las que transcurre el tiempo de duración del contrato de arras, es decir, el tiempo que tenían las partes para firmar el correspondiente contrato de compraventa, siempre que esta dilación tenga lugar por culpa de la actuación de una de las partes (p. ej. el vendedor no aporta al notario los documentos solicitados, el comprador no consigue el préstamo necesario adquirir el inmueble, etc.).

Si la dilación se produce por causas ajenas a las partes, se entenderá que no ha tenido lugar un incumplimiento del contrato, tal y como se comentará posteriormente.

2. ¿Cuáles son las consecuencias de un incumplimiento del contrato de arras?

El incumplimiento de este acuerdo implica una penalización o sanción a la parte incumplidora. Ahora bien, esta penalización concreta dependerá del tipo de contrato de arras firmado. Así, se debe distinguir entre los siguientes tipos de contratos:

2.1 Contrato de arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales es el contrato más habitual de arras. En este acuerdo la penalización consiste en la pérdida de la cantidad pagada como arras de la siguiente forma:

En el caso de que la parte incumplidora sea el vendedor, este deberá devolver las arras penitenciales por duplicado a la parte compradora (p. ej. si se pagaron 10.000 euros en concepto de arras, el vendedor deberá devolver al comprador los 10.000 euros pagados, y abonar además otros 10.000 euros en concepto de penalización).

En el caso de que sea la parte compradora la incumplidora del acuerdo, esta deberá renunciar a las arras penitenciales entregadas a la parte vendedora, quedándose así el vendedor con el dinero pagado (p. ej. si el comprador aportó 10.000 euros en concepto de arras, el vendedor se podrá quedar con dicha cantidad).

En todo caso, es importante destacar que la parte perjudicada no podrá exigir la firma del contrato de compraventa. Una vez pagada la penalización, las partes se liberan del cumplimiento del contrato de arras.

2.2 Contrato de arras confirmatorias

En este tipo de contrato de arras no existe depósito o pago de una cantidad de reserva, ni las partes pactan una pena o castigo concreto (p. ej. el contrato se acordó la reserva de una vivienda de forma oral, sin el pago de depósito alguno). Este acuerdo, denominado contrato de arras confirmatorias, solo recoge una reserva de la vivienda.

La parte perjudicada podrá únicamente solicitar una compensación por los posibles daños o perjuicios que el incumplimiento de las arras le haya podido ocasionar, tal y como se mencionará en el apartado siguiente.

La parte perjudicada deberá justificar o demostrar los daños concretos sufridos (p. ej. aportar el justificante de la reserva de los servicios de los albañiles contratados para la reforma de la vivienda contratada, las mensualidades de alquiler pagadas por el comprador desde la firma de las arras, los gastos de comunidad e IBI asumidos por el vendedor desde la firma de las arras, etc.).

2.3 Contrato de arras penales

Una tercera opción consiste en que las partes acuerden el pago de un depósito o reserva, pero que esta cantidad no otorgue a las partes la posibilidad de terminar el contrato unilateralmente cuando quieran. Así, en caso de incumplimiento del contrato, la parte que desea realizar la compraventa tendrá que ser indemnizada por los daños y perjuicios, igual que si un contrato de arras penitenciales se tratara (es decir, perder la señal o devolver el doble de esta de forma automática). Pero, a diferencia del contrato de arras penitenciales o confirmatorias, la parte que desee firmar el contrato de compraventa podrá exigir a la parte incumplidora que lleve a cabo la compraventa (es decir, la pérdida del depósito no evita que se pueda exigir la realización de la compraventa, como sí ocurre en el caso de las arras penitenciales o confirmatorias).

Las arras serán penales si así expresamente lo han acordado las partes, es decir, si de forma expresa se indica que ninguna de las partes podrán desistir o terminar el contrato de forma unilateral.

3. ¿Qué opciones tienen las partes ante esta situación?

Ante la existencia de un incumplimiento del contrato de arras, es importante determinar las opciones que disponen las partes dependiendo de quién sea el perjudicado por el incumplimiento del contrato:

3.1 ¿Qué ocurre si la parte perjudicada es la vendedora?

En este caso, el vendedor mantiene la propiedad sobre la vivienda, incluyendo su total disponibilidad para actuar como estime oportuno (p. ej. podrá volver a poner la vivienda a la venta). En cuanto a la indemnización, esta dependerá del tipo de contrato de arras firmado:

Si se hubiera firmado un contrato de arras penitenciales, el vendedor puede mantener la cantidad pagada en concepto de arras como indemnización por el incumplimiento del contrato. El comprador no puede exigir su devolución.

Si se hubiera firmado un contrato de arras confirmatorias, el vendedor puede reclamar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos (p. ej. los gastos de búsqueda de la notaría, los gastos de comunidad e IBI de la vivienda durante el tiempo de la reserva, por la posible depreciación de la vivienda durante el periodo de la reserva, etc.), manteniendo el precio o cantidad que el comprador hubiera pagado por la reserva de la vivienda. Esta indemnización se deberá reclamar directamente, de forma fehaciente al comprador (p. ej. mediante el envío de un burofax). En el caso de que el comprador se niegue a hacer frente al pago de esta indemnización, el vendedor puede acudir a la vía judicial.

En el caso de que se hubiera firmado un contrato de arras penales, el vendedor puede exigir al comprador la firma del contrato de compraventa. De esta forma, el vendedor debe informar de forma fehaciente al comprador (p. ej. mediante burofax) de su deseo de continuar con la firma del contrato de compraventa. Además de exigir la firma del contrato, el vendedor puede demandar el pago de las arras como indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Esta indemnización se puede reclamar en el mismo escrito antes mencionado en el que se reclame la firma del contrato de compraventa. Al igual que en el caso anterior, el vendedor puede acudir a la vía judicial si el comprador se niega a cumplir con sus obligaciones.

3.2 ¿Qué ocurre si la parte perjudicada es la compradora?

En el caso de que el afectado por el incumplimiento del acuerdo de arras sea el comprador, este puede exigir lo siguiente:

Si se hubiera firmado un contrato de arras penitenciales, el comprador puede reclamar al vendedor directamente el cumplimiento de la penalización (es decir, la devolución de la cantidad pagada en depósito, más el pago de una cantidad adicional que ascienda a la cantidad depositada). El comprador debe realizar esta reclamación de forma fehaciente (p. ej. mediante el envío de un burofax).

Si se hubiera firmado un contrato de arras confirmatorias, en este caso, el comprador puede reclamar (i) la devolución del precio que hubiera pagado al vendedor por la reserva de la vivienda, más (ii) una indemnización por los daños y perjuicios sufridos (p. ej. los gastos de contratación de profesionales para llevar a cabo la reforma de la vivienda, los gastos de alquiler asumidos durante la espera para la entrega de la vivienda, los gastos de negociación del contrato, etc.). Esta indemnización se debe reclamar de forma fehaciente al vendedor (p. ej. mediante el envío de un burofax). En el caso de que el vendedor se niegue a hacer frente al pago de esta indemnización, el comprador podrá acudir a la vía judicial para reclamarlo junto a las pruebas de los daños sufridos.

Si se hubiera firmado un contrato de arras penales, el comprador podrá exigir al vendedor la firma del contrato de compraventa. De esta forma, el comprador debe informar de forma fehaciente al vendedor (p. ej. mediante burofax) de su deseo de firmar el contrato de compraventa previamente acordado. En todo caso, además de exigir la firma del contrato, el comprador puede exigir el pago de una indemnización por los daños y perjuicios (devolución de las arras pagadas más el pago de una cantidad equivalente al depósito). Esta indemnización la puede reclamar en el mismo escrito antes mencionado en el que se reclama la firma del contrato de compraventa, pudiendo acudirse a la vía judicial en el caso de que el vendedor se niegue a su cumplimiento.

En el caso de que el contrato de arras se haya elevado a escritura pública ante notario, cualquiera de las partes podrá exigir directamente su ejecución ante las autoridades judiciales, no siendo necesario aportar pruebas de su existencia o sobre su previa reclamación de forma fehaciente a la parte incumplidora.

4. ¿Qué ocurre si el retraso en la firma del contrato de compraventa se produce por causas ajenas a las partes?

Existe un incumplimiento del contrato en el caso de que se hubiera finalizado el periodo de duración de la reserva de la vivienda por una causa que no se pueda imputar a ninguna de las partes (p. ej. por una de las partes es diagnosticada por una enfermedad que le impide acudir a la firma de la venta, por fallecimiento de una de las partes vendedoras, por la imposibilidad de firmar las escrituras ante la falta de documentación que debía solicitar la notaría, etc.).

Ante esta situación, las partes puede decidir libremente lo siguiente:

Prorrogar el plazo de duración del contrato de arras, es decir, las partes se otorgan un mayor plazo para poder firmar el contrato de compraventa en el futuro.

Terminar el contrato de arras con la correspondiente devolución de las arras por parte del vendedor al comprador.

Si una de las partes no puede firmar el contrato de compraventa por causas ajenas a su voluntad (p. ej. por sufrir una enfermedad que le impide ir a la firma, por la existencia de una huelga de transportes que le impide acudir al lugar de firma del contrato, etc.), deberá comunicar esta circunstancia a la otra parte. En este caso, la parte que sí desea firmar el contrato de compraventa podrá tratar de justificar que dicha causa no es suficiente grave como para impedir firma del contrato.

A modo de ejemplo, si no se firmó el contrato de compraventa por la existencia de una situación de pandemia la otra parte podrá alegar la posibilidad de que el contrato se firmase por poderes, o si la firma del contrato se retrasó por enfermedad de una de las partes, la parte que desee firmar el contrato de compraventa podrá alegar su disponibilidad para acudir a su domicilio a celebrar el contrato, etc.). Si la parte que desea firmar el contrato justifica que la causa alegada por la otra parte no impide la celebración de la compraventa, se entenderá que se ha incumplido el contrato de arras.

5. Conclusión

La firma de un contrato de arras es una de las formas más habituales para llevar a cabo la reserva de una vivienda y garantizar que en un futuro se podrá llevar a cabo la firma del correspondiente contrato de compraventa. Ahora bien, en caso de incumplimiento se deberá tener en cuenta lo dispuesto por las partes en el contrato, así como el tipo de contrato de arras acordado entre las partes:

Si se ha firmado un contrato de arras penitenciales (el contrato de arras más habitual), la consecuencia en caso de incumplimiento será la pérdida de las arras con el fin de compensar los daños y perjuicios ocasionados.

Si se ha firmado un contrato de arras confirmatorias, en este caso la parte perjudicada podrá solicitar únicamente una indemnización por los daños y perjuicios sufridos (estos daños se deberán justificar por la parte perjudicada).

Por último, si se ha firmado un contrato de arras penales, se podrá exigir a la parte incumplidora que tenga lugar la firma del contrato de compraventa definitivo, independientemente de la reclamación de los daños y perjuicios provocados.