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Acuerdo de adquisición preferente de un bien

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Este documento permite que un propietario de un bien (propietario) otorgue un derecho de adquisición preferente en favor de otra persona (adquirente o futuro adquirente). Este derecho se puede otorgar tanto sobre bienes inmuebles (ya sea una vivienda, una nave industrial, una explotación agrícola o terreno, etc.), como sobre bienes muebles (p. ej. vehículos, embarcaciones, mobiliario, etc.).

 

¿En qué consiste el derecho de adquisición preferente?

El derecho de adquisición preferente consiste en la prioridad que el vendedor concede a un potencial comprador para que, si dicho vendedor decide vender un bien durante un determinado periodo de tiempo, el potencial comprador tenga prioridad para realizar una oferta sobre el mismo respecto a cualquier otro comprador. De esta forma, el futuro vendedor se obliga a ofrecer el bien al potencial comprador con prioridad respecto a cualquier otra persona. El potencial comprador podrá solicitar una compensación en el caso de que el vendedor transfiera este bien a un tercero sin respetar este derecho de adquisición preferente.

En todo caso, el otorgamiento de este derecho ni obliga al vendedor a realizar la venta del bien ni, por otro lado, obliga al adquirente del derecho a la compra del bien. Únicamente le otorgará prioridad para negociar su compra en el caso de que el propietario esté interesado en vender el bien. En el caso de que el vendedor se comprometa a vender en un plazo, se deberá firmar un contrato de opción de compra.

Ahora bien, en los casos en los que se acuerde la adquisición preferente de un inmueble con arrendatarios que han firmado un contrato de arrendamiento, estos tendrán prioridad para su adquisición frente a la persona firmante de este acuerdo.

Asimismo, en el caso de que se acuerde la adquisición preferente de participaciones en una sociedad limitada, los restantes socios de la sociedad tendrán prioridad para la compra de esas participaciones. En el caso de las sociedades anónimas, los socios deben tener en cuenta si las acciones están sujetas a cualquier tipo de limitación para su transmisión.

 

¿Qué se puede regular dentro de este acuerdo?

Dentro de este acuerdo se podrán regular, entre otros, los siguientes aspectos esenciales del derecho de adquisición preferente:

  • El plazo de duración del derecho de adquisición preferente, es decir, el periodo de tiempo en el que el posible adquirente del derecho tendrá prioridad para la compra del bien.
  • El futuro precio de venta del bien, o en su caso, su precio mínimo y/o máximo en el que se podrá llevar a cabo su venta.
  • La posible indemnización que le pueda corresponder al futuro comprador en el caso de que el bien se venda a un tercero sin respetar el derecho de adquisición preferente pactado.
  • La limitación al propietario del bien de poder disponer del mismo o de permitir que terceros puedan hacer uso del mismo mientras dure este derecho de adquisición preferente.

En todo caso, se trata de tipo de contrato amplio en el que se podrán regular todos aquellos que las partes así lo deseen libremente.

 

¿En qué se diferencia el otorgamiento de un derecho de adquisición preferente frente a un contrato de arras?

En general, cuando las partes están de acuerdo en realizar la firma en el futuro de un contrato de compraventa sobre un bien, pueden llevar a cabo la firma de un contrato de arras penitenciales (en el caso de bienes inmuebles), o de un contrato de promesa de compraventa (en el caso de bienes muebles). Este contrato permite fijar las bases de la futura compraventa, tales como el precio final del bien, las condiciones en las que se encuentra, el plazo en el que se firmará el contrato de compraventa, etc. La firma de este contrato se realiza a cambio del pago de una señal o reserva por parte del futuro comprador. En este caso, se acuerda la firma del contrato de compraventa por ambas partes, mientras que en el acuerdo de adquisición preferente la firma del contrato de compraventa dependerá de la decisión final del propietario y del futuro adquirente.

Ahora bien, en aquellos casos en los que una parte está interesada en la compra de un bien, pero el vendedor no puede o no quiera firmar el contrato de compraventa a corto plazo (p. ej. porque todavía desconoce la fecha en la que se podrá mudar del inmueble que desea vender), o bien, cuando las partes no desean comprometerse todavía a fijar las condiciones del futuro contrato de compraventa, en estos casos se podrá acordar simplemente el otorgamiento de un derecho de opción de compra. En este caso, la firma del contrato dependerá de la decisión final del optante (únicamente se firmará si este decide adquirir el bien en el futuro).

Como se observa, en el acuerdo de adquisición preferente no se fijan los términos concretos en los que se llevará a cabo la compraventa, ya que no es seguro que la venta se vaya a celebrar (si el vendedor se niega a vender el bien, nunca entrará en vigor el derecho de adquisición preferente). Se trata así de un contrato más flexible, que otorga al futuro comprador el derecho a adquirir de forma preferente en el caso de que tenga lugar la venta del bien, pero que no obliga, en ningún caso, a que se realice la venta del mismo.

 

¿Cómo utilizar el documento?

Este acuerdo de adquisición preferente puede ser firmado tanto por personas físicas o naturales como por personas jurídicas (ya sean empresas, asociaciones, sociedades, etc.) que deseen acordar un derecho de adquisición preferente, ya sea sobre bienes inmuebles como sobre bienes muebles, sobre los que dispone un título (ya sea por adquirirlo tras una compraventa, tras una sucesión testamentaria, etc.).

 

Contenido del acuerdo de adquisición preferente

Este acuerdo incluye el siguiente contenido mínimo para garantizar su eficacia:

  • la descripción de las partes, el otorgante del derecho y el futuro comprador;
  • la descripción del bien objeto del derecho de adquisición preferente. El objeto podrá ser un bien inmueble (p. ej. una vivienda, un terreno, etc.) o un bien mueble (p. ej. un ordenador, un barco, etc.);
  • la fecha en la que se iniciará este derecho de adquisición preferente y su periodo de duración;
  • las condiciones en las que el vendedor deberá comunicar la puesta en venta del bien y como el comprador deberá realizar la correspondiente oferta;
  • los criterios que se seguirán a la hora de negociar el futuro precio de venta;
  • la mención de las posibles acciones judiciales que las partes podrán iniciar en el caso de incumplimiento del contrato.

En todo caso, se trata de un contrato con un contenido amplio en el que las partes podrán incluir el contenido que estimen oportuno para regular el derecho de adquisición preferente.

 

Formalización del acuerdo de adquisición preferente

Una vez rellenado el formulario, este contrato debe ser descargado y firmado tanto por la persona que otorga el derecho sobre el bien, como por la persona interesada en su adquisición. Las partes deben firmar este contrato tanto en la parte final señalada al efecto, como en el margen izquierdo de cada una de sus páginas para garantizar su eficacia.

Una vez firmado, si así lo desean las partes, podrán acudir a un notario público para elevarlo a público, de esta forma, el contrato producirá plenos efectos frente a terceros y se podrá ejecutar directamente en el caso de que sea necesario acudir a la vía judicial por incumplimiento del contrato por alguna de las partes.


Legislación aplicable

Este documento no se encuentra regulado de forma expresa en la legislación española, por lo que quedará sujeto a la autonomía de la voluntad en virtud de lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil español. Este acuerdo deberá en todo caso respetar la legislación general de los contratos recogida en el Código Civil, en concreto, en lo que se refiere a la validez de los contratos (artículos 1261 a 1277).


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