Acuerdo de adquisición preferente de un bien

Mediante este documento, un propietario de un bien (propietario) podrá acordar el otorgamiento de un derecho de adquisición preferente en favor de otra persona (adquirente o futuro adquirente). Se podrá otorgar este derecho tanto sobre bienes inmuebles (ya sea una vivienda, una nave industrial, una explotación agrícola o terreno, etc.), como sobre bienes muebles (p. ej. vehículos, embarcaciones, mobiliario, etc.).

• ¿En qué consiste el derecho de adquisición preferente?

El derecho de adquisición preferente consiste en la prioridad que se concede un futuro vendedor a una persona para que, si dicho vendedor decide vender un bien durante un determinado periodo de tiempo, pueda hacer una oferta sobre el mismo al adquirente con prioridad respecto a cualquier otro comprador. De esta forma, el futuro vendedor se obliga a ofrecer el bien a la persona que adquiere este derecho con prioridad a cualquier otra persona, pudiendo solicitar una compensación en el caso de que dicho bien se venda sin haberse concedido esta oportunidad.

En todo caso, el otorgamiento de este derecho no obliga al vendedor a realizar la venta del bien ni, por otro lado, obliga al adquirente del derecho a la compra del bien. Únicamente le otorgará prioridad para llevar a cabo la negociación de la compra. En el caso de que se desee obligar a las partes a vender en un plazo se deberá firmar un contrato de opción de compra.

Ahora bien, es importante tener en cuenta que en los casos en los que se acuerde la adquisición preferente de un inmueble, si existe un contrato de arrendamiento sobre el mismo, los arrendatarios contarán con prioridad para la adquisición del mismo frente a la persona firmante de este acuerdo.

Asimismo, en el caso de que se acuerde la adquisición preferente de participaciones en una sociedad limitada, los restantes socios de la sociedad tendrán también prioridad para la compra de esas participaciones. En el caso de las sociedades anónimas, se deberá tener en cuenta si las acciones tienen cualquier tipo de limitación para su transmisión.

• ¿Qué es lo que se puede regular dentro de este acuerdo de derecho de adquisición preferente?

Dentro de este acuerdo se podrán regular, entre otros, los siguientes aspectos que se deberá ejercer el derecho de adquisición preferente:

• El plazo de duración del derecho de adquisición preferente, es decir, el periodo de tiempo en el que el posible adquirente del derecho tendrá prioridad para la compra del bien.
• El futuro precio de venta del bien, o en su caso, su precio mínimo y/o máximo en el que se podrá llevar a cabo la venta del bien.
• La posible indemnización que le pueda corresponder al futuro comprador en el caso de que el bien se venda a un tercero sin respetar el derecho de adquisición preferente pactado.
• La limitación al propietario del bien de poder disponer del mismo o de permitir que terceros puedan hacer uso del mismo mientras dure este derecho de adquisición preferente.

En todo caso, se trata de tipo de contrato amplio en el que se podrán regular todos aquellos que las partes así lo deseen libremente.

• ¿En qué se diferencia el otorgamiento de un derecho de adquisición preferente frente a un contrato de arras?

En general, cuando las partes están de acuerdo en realizar la firma en el futuro de un contrato de compraventa sobre un bien, se puede llevar a cabo la firma de un contrato de arras penitenciales (en el caso de bienes inmuebles) o de un contrato de promesa de compraventa (en el caso de bienes muebles). Mediante estos contratos se pueden fijar las bases de la futura compraventa, tales como el precio final del bien, las condiciones en las que se encuentra el mismo, el plazo en el que se firmará el contrato de compraventa, etc.). La firma de este contrato se realiza a cambio del pago de una señal o reserva por parte del futuro comprador. En este caso, se acuerda la firma del contrato de compraventa por ambas partes, mientras que en el acuerdo de adquisición preferente la firma del contrato de compraventa dependerá de la decisión final del propietario y del futuro adquirente.

Ahora bien, en aquellos casos en los que una parte está interesada en la compra de un bien, pero el vendedor no puede o no quiere firmar el contrato de compraventa a corto plazo (p. ej. porque todavía desconoce la fecha en la que se podrá mudar del inmueble que desea vender), o bien, cuando las partes no desean comprometerse todavía a fijar las condiciones del futuro contrato de compraventa, en estos casos se podrá acordar simplemente el otorgamiento de un derecho de opción de compra. En este caso, la firma del contrato dependerá de la decisión final del optante (únicamente se firmará si este decide adquirir el bien en el futuro).

Como se observa, en el acuerdo de adquisición preferente no se fijan los términos concretos en los que se llevará a cabo la compraventa, ya que no es seguro que la venta se vaya a celebrar (si el vendedor se niega a vender el bien, nunca entrará en vigor el derecho de adquisición preferente). Se trata así de un contrato más flexible, que otorga al futuro comprador el derecho a adquirir de forma preferente en el caso en el que se produzca la venta del bien, pero que no obliga, en ningún caso, a que se realice la venta del mismo.

¿Cómo utilizar el documento?

Este acuerdo de adquisición preferente podrá ser firmado tanto por personas físicas o naturales como por personas jurídicas (ya sean empresas, asociaciones, sociedades, etc.) que deseen acordar un derecho de adquisición preferente, ya sea sobre bienes inmuebles como sobre bienes muebles, sobre los que dispone un título (ya sea por adquirirlo tras una compraventa, tras una sucesión testamentaria, etc.).

• Contenido del acuerdo de adquisición preferente

Este acuerdo incluye el siguiente contenido mínimo para garantizar su eficacia:

• la descripción de las partes, el otorgante del derecho y el futuro comprador;
• la descripción del bien objeto del derecho de adquisición preferente. El objeto podrá ser un bien inmueble (p. ej. una vivienda, un terreno, etc.) o un bien mueble (p. ej. un ordenador, un barco, etc.);
• la fecha en la que se iniciará este derecho de adquisición preferente y su periodo de duración;
• las condiciones en las que se deberá comunicar la venta del bien y como se deberá realizar la correspondiente oferta;
• los criterios que se seguirán a la hora de negociar el futuro precio de venta;
• la mención de las posibles acciones judiciales que se podrán iniciar en el caso de incumplimiento del contrato.

En todo caso, se trata de un contrato amplio en el que las partes podrán incluir el contenido que estimen oportuno para regular el derecho de adquisición preferente.

• Formalización del acuerdo de adquisición preferente

Una vez rellenado el formulario, este acuerdo deberá ser descargado y firmado tanto por la persona que otorga el derecho sobre el bien como por la persona interesada en su adquisición. Este documento deberá ser firmado en cada una de sus páginas para garantizar su eficacia.

Una vez firmado, si así lo desean las partes, podrán acudir a un notario público para elevarlo a público, de esta forma, el contrato producirá plenos efectos frente a terceros y se podrá ejecutar directamente en el caso de que sea necesario acudir a la vía judicial por incumplimiento del contrato por alguna de las partes.

Legislación aplicable

Este documento no se encuentra regulado de forma expresa en la legislación española, por lo que quedará sujeto a la autonomía de la voluntad en virtud de lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil español. Este acuerdo deberá en todo caso respetar la legislación general de los contratos recogida en el Código Civil, en concreto, en lo que se refiere a la validez de los contratos (artículos 1261 a 1277).

Ayuda de un abogado

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