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Contrato de arrendamiento de obra

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Contrato de arrendamiento de obra

Este documento permite elaborar un contrato de arrendamiento de obra (también conocido como contrato de obra, de ejecución de obra, de empresa o de industria), es decir, un contrato mediante el cual una persona se obliga a ejecutar una obra a otra a cambio de un precio cierto. Es importante tener en cuenta que las dos partes de este contrato conservan su independencia con posterioridad a la celebración del mismo: no se establece, mediante este, una relación de representación ni una relación laboral entre ellas, por lo que no es un contrato laboral y no debe confundirse con el contrato temporal por obra o servicio determinado regido por la legislación laboral (en particular, por el artículo el 15 del Estatuto de los Trabajadores y su normativa de desarrollo).


En este contrato, la parte que se obliga a ejecutar la obra se denomina contratista o arrendador, y aquella que adquiere el derecho a la obra y se obliga a pagar por ella recibe la denominación de comitente, arrendatario o dueño de la obra.

Una diferencia importante a tener en cuenta es la existente entre el contrato de arrendamiento de obra y el de arrendamiento de servicios, la cual radica en su finalidad. La finalidad del primero es el resultado de la actividad desarrollada por el contratista (la obra objeto del contrato); en cambio, la finalidad del segundo es la actividad desarrollada por este en sí misma (los servicios contratados). Por tanto, en el contrato de arrendamiento de obra el contratista contrae una obligación de resultado, y en el de servicios una obligación de medios. Esta diferencia es importante de cara a establecer el régimen de responsabilidad de las partes en el contrato.


La obra objeto del contrato puede consistir en una creación (construcción de un edificio, instalación de una maquinaria) o en una modificación (reparación de un edificio, cirugía puramente estética) de un bien mueble o inmueble.


¿Cómo utilizar este documento?

El objeto del contrato de arrendamiento de obra debe indicarse de la forma más detallada posible, es decir, se debe precisar en el contrato en qué va a consistir la obra que es su objeto.

No es obligatorio que el precio de la obra sea fijado al momento de concluir el contrato o antes de la realización de la obra. Sin embargo, sí se exige que el precio sea cierto, es decir, determinable y que no quede a la voluntad de solo una de las partes. El precio puede venir determinado con carácter previo a la ejecución de la obra (o resultar de la obra ejecutada) o determinarse por la costumbre o el uso, por tarifas oficiales, por dictamen de Colegios Profesionales, y en última instancia, por resolución judicial. Los sistemas de fijación de precios más utilizados son que la obra se ajuste "a tanto alzado", lo que supone que el precio se fija con anterioridad a la realización de la obra y que no puede ser alterado posteriormente, salvo cambios en el plano que produzcan un aumento de obra y hayan sido previamente aceptados por el comitente; o bien que la obra se divida según las piezas (separadas e independientes entre sí) que se van ejecutando, exigiendo el contratista al comitente que reciba la obra por partes y la pague en proporción.


Hay que tener claro que:

  • La entrega (o recepción física) de la obra es la toma de posesión del bien por el comitente (acto físico carente de efectos jurídicos).
  • La recepción de la obra sin reservas constituye la aprobación total por el comitente de la obra realizada por el contratista (acto intelectual a partir del cual surgen consecuencias jurídicas).


A tener en cuenta cuando el comitente es un consumidor (una persona que contrata en un ámbito ajeno a su actividad comercial, empresarial o profesional):

El contratista tiene la obligación de proporcionarle, antes de la conclusión del contrato, todas las informaciones útiles acerca de la obra (al menos una estimación del precio, informarle acerca de las características esenciales del bien) para que el comitente otorgue su consentimiento informado.


También es necesario tener presente que la conclusión de un contrato de arrendamiento de obra entre profesionales puede, en determinadas circunstancias, acarrear al comitente una responsabilidad empresarial en el ámbito laboral y/o fiscal en razón de la falta de cumplimiento del contratista a sus obligaciones en estos ámbitos.


Derecho aplicable

  • De manera general, el contrato de arrendamiento de obra se rige por los artículos 1542, 1544 y 1588 a 1603 del Código civil.
  • Además, el régimen de responsabilidad de los agentes que intervienen en la edificación se regula en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
  • Por último, si el comitente es un consumidor, se aplica el Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, especialmente en lo referente a la obligación de proporcionarle información precontractual (artículo 60 y 97).

 

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