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La SCI : les principales caractéristiques de cette structure

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Dernière révision : 1er août 2019
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Catégorie : Création d'entreprise

La société civile immobilière (SCI) est une structure privilégiée par les personnes qui détiennent un bien immobilier en commun et qui souhaitent s'associer afin d'en faciliter la gestion. Cette société a pour but de gérer ou de louer les biens immobiliers qui composent son patrimoine, voire de les mettre à disposition des associés. Elle permet également d'en optimiser fiscalement la transmission. La SCI offre plus de souplesse que d'autres modes de gestion, notamment l'indivision.

Ses règles de fonctionnement et d'organisation sont prévues par le Code civil, mais peuvent être adaptées par les associés dans les statuts. Il est cependant important pour les associés de bien les comprendre, en raison du risque assumé. En effet, les associés de SCI sont indéfiniment responsables sur leur patrimoine personnel des dettes contractées par la société, chacun en proportion de son apport au capital social.

1. Les caractéristiques principales d'une SCI

Différence avec l'indivision - Les personnes qui détiennent un bien immobilier en commun (notamment les membres d'une même famille) privilégient souvent la constitution d'une société civile immobilière plutôt qu'une indivision (situation de copropriété en attente de partage), en raison de sa souplesse et de ses avantages :

  • la SCI bénéficie de sa propre personnalité juridique, représentée par son gérant qui a le pouvoir de prendre toutes les décisions relatives à ses affaires courantes. L'accord des autres associés n'est requis que pour les décisions les plus importantes ; et
  • la SCI est par nature plus pérenne que l'indivision. En effet, toute personne participant à l'indivision (dit "indivisaire") peut si elle le souhaite demander le partage (et donc la vente) de l'immeuble en indivision afin de se voir attribuer la part qui lui revient. En revanche, l'immeuble appartenant à la SCI ne peut être vendu sans une décision collective des associés. De même cette société ne pourra être dissoute que par une décision collective des associés. L'associé qui souhaite quitter la SCI peut donc céder ses parts sans que la SCI ne cesse d'exister sans lui.


Associés - La SCI est constituée par deux associés ou plus. Chaque associé est responsable indéfiniment sur son patrimoine personnel des dettes contractées par la SCI, mais seulement à proportion de sa part dans le capital. En d'autres termes, en cas de faillite de la SCI, le créancier qui n'a pas été payé devra poursuivre chaque associé séparément, à hauteur de sa participation au capital.

Remarque - Un mineur peut devenir associé d'une SCI, sous réserve d'autorisation par ses deux parents (ou du parent exerçant seul l'autorité parentale, ou de son représentant légale). En revanche, si le mineur apporte à la société un bien immobilier, l'autorisation du juge des tutelles devient obligatoire (art. 389-5 du Code civil).


Apports - Pour constituer le patrimoine de départ de la SCI, les associés peuvent apporter de l'argent (apport numéraire) ou des biens (apport en nature). En cas d'apport de biens immobiliers, dont la gestion est confiée à la SCI, les statuts doivent obligatoirement être rédigés par un notaire. Les associés doivent libérer leurs apports, c'est-à-dire les remettre à la SCI.

  • Les apports en numéraire sont versés sur un compte bancaire bloqué, ouvert au nom de la société avant sa constitution. Le versement toutefois peut être différé, sans limites de durée. Les associés s'engagent alors à verser les sommes dues à la demande de la gérance. Les fonds déposés ne peuvent être retirés par le gérant qu'après immatriculation de la société au RCS.
  • Les apports en nature doivent être transférés à la société dès sa constitution.

Remarque - La valeur des apports en nature doit faire l'objet d'une estimation, qui peut être réalisée par les associés d'un commun accord. L'intervention d'un commissaire aux apports n'est pas obligatoire. Lorsqu'ils procèdent eux-mêmes à l'estimation, les associés sont toutefois responsables à l'égard des tiers de l'estimation réalisée pendant 5 ans.


Capital social - les apports des associés constituent le capital social de la SCI. Son montant est librement fixé, il n'existe pas de capital minimal. Le capital social est divisé en parts sociales d'égales valeurs, distribuées entre les associés en proportion de leurs apports. Une part sociale représente un titre de propriété sur le capital de la société. Il donne droit à une part du bénéfice distribué, ainsi qu'un droit de participation aux décisions collectives.


Objet civil - L'objet social délimite l'activité d'une société ainsi que le champ d'intervention de ses dirigeants. Dans le cas d'une SCI, l'objet de la société sera généralement centré sur la gestion, la mise à disposition et éventuellement la location de biens immobiliers. Idéalement cet objet ne doit pas être trop restreint (par exemple en se limitant à un immeuble spécifiquement identifié dans les statuts) afin de ne pas empêcher le développement de la société.

Remarque - En principe les activités d'une SCI sont de natures civiles (gestion et location d'un bien immobilier, même meublé). L'exercice d'une activité commerciale (achat-revente, service, etc.) n'entraîne pas la nullité de la SCI, mais dans ce cas, celle-ci doit se soumettre au régime fiscal des sociétés commerciales (en particulier l'impôt sur les sociétés).

2. Le fonctionnement d'une SCI

La gérance - La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, personnes physiques ou personnes morales. Ils sont librement nommés et révoqués par les associés par décision collective. Sauf lorsque les statuts prévoient une autre règle, cette décision est prise à la majorité de plus de la moitié des parts sociales. Le premier gérant peut être nommé directement dans les statuts constitutifs de la SCI.

Remarque - La nomination et la cessation de fonction des gérants font l'objet d'une publication au registre du commerce et des sociétés.

Le gérant peut prendre seul les décisions et conclure tous les contrats ou engagements au nom de la SCI, à condition de respecter les limites de son objet social et des pouvoirs définis dans les statuts. Le gérant qui conclut des contrats ou engagements en dehors de cette limite peut donc voir sa responsabilité personnelle engagée vis-à-vis des associés.

L'objet social de la SCI permet également de limiter les pouvoirs du gérant à l'égard des tiers. Ainsi, les associés pourront soulever la nullité d'un contrat conclu par le gérant avec un tiers (c'est-à-dire, remettre en question sa validité) dès lors que ce contrat sort du cadre des affaires courantes de la SCI.


Décisions des associés - Toutes les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant sont prises collectivement par les associés. En principe les associés se réunissent en assemblée générale pour voter les décisions, mais les statuts peuvent autoriser la prise de décision par consultation écrite.

En principe, les décisions sont prises à l'unanimité des associés, mais les statuts peuvent librement adapter les règles de majorité applicables. On distingue généralement :

  • les décisions ordinaires prises à la majorité des parts sociales. Il s'agit des décisions qui portent sur l'approbation annuelle des comptes et la nomination ou la révocation des gérants, et plus généralement toute décision qui n'entraîne pas une modification des statuts ; et
  • les décisions extraordinaires prises à une majorité plus élevée (majorité des 2/3, des 3/4 ou à l'unanimité). Il s'agit des décisions portant sur l'autorisation des cessions de parts, de l'entrée au capital ou du retrait d'un associé, et plus généralement toute décision qui entraîne une modification, voire une dissolution de la SCI.


Cessions et transmission des parts - Comme toutes les sociétés dites de personnes, la SCI repose sur l'intuitu personae, cette expression signifiant que les associés ne peuvent librement entrer et sortir de la société (on dit que la SCI est une société "fermée"). Les statuts peuvent toutefois faciliter la transmission du capital.

Par défaut la loi prévoit qu'un associé ne peut céder ses parts sociales qu'avec l'autorisation (ou agrément) des autres associés à l'unanimité. Il est toutefois possible d'aménager cette disposition dans les statuts. Ainsi il est possible d'assouplir les conditions de majorité requises pour autoriser une cession. Il est également possible de prévoir que les cessions entre associés, ou entre un associé et un conjoint, ascendant ou descendant sont libres et ne nécessitent pas d'agrément.

En cas de refus de cession, l'associé qui souhaite céder ses parts doit pouvoir en obtenir le rachat par les autres associés ou par la SCI directement. Il pourra toutefois conserver ses parts si le prix de rachat, fixé par un expert, ne lui convient pas.

En cas de décès, la loi prévoit par défaut que tout héritier ou légataire des parts désigné par l'associé défunt, devient automatiquement associé de la SCI. Les statuts peuvent toutefois imposer de soumettre cet héritier à l'agrément des autres associés, sur le modèle de la cession. En cas de refus d'agrément, l'héritier aura droit au rachat de ses parts sociales, au prix déterminé par un expert.


Fiscalité - Comme toutes les sociétés de personnes, les SCI relèvent en principe du régime de l'impôt sur le revenu. Cela signifie que les associés sont imposés personnellement sur leur revenu, en proportion de leur participation au capital social, même si les bénéfices n'ont pas été distribués.

Exemple - M. Dupont est détenteur de 50% des parts sociales d'une SCI qui a généré un bénéfice de 100 000 € sur l'année 2018. Il devra comptabiliser dans sa déclaration d'impôt sur le revenu 2018 la part des bénéfices qui lui revient, soit 50.000 €.

Les associés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés, cette option étant irrévocable.

3. Les étapes de la constitution

Les statuts - Les statuts de la SCI organisent les rapports entre les associés, ainsi que le fonctionnement de la société. Ils doivent être établis par écrit et sont signés par tous les associés participant à la constitution de la SCI.

Attention - Les statuts doivent obligatoirement être rédigés devant notaire lorsqu'un apport d'immeuble est réalisé par un associé à la constitution de la SCI.

Les statuts doivent contenir les mentions suivantes :

  • la description des apports (numéraire ou en nature) de chaque associé ;
  • la forme ("société civile"), et la dénomination (c'est-à-dire le nom, librement choisie par les associés) ;
  • l'adresse du siège social ;
  • le montant du capital social, le nombre de parts sociales et leur répartition entre les associés ;
  • la durée de la société (en règle générale la durée est fixée à 99 ans) ;
  • les modalités de son fonctionnement (pouvoirs du gérant, règles de vote des décisions des associés...).

La loi laisse aux associés une grande liberté pour adapter dans les statuts les règles de fonctionnement de la SCI, en particulier sur les questions suivantes :

  • la désignation et la révocation de la gérance ;
  • la forme (assemblée, consultation écrite...) et les conditions de majorité des décisions collectives des associés ;
  • les règles d'agrément des transmissions et des cessions de parts ;
  • les règles de retrait d'un associé qui souhaite sortir de la société.

Les statuts doivent être rédigés en autant d'exemplaires que d'associés, plus un exemplaire pour dépôt au siège de la société, et un exemplaire pour enregistrement au greffe du tribunal de commerce.


Formalités - Les sociétés civiles doivent toutes être immatriculées au registre du commerce et des sociétés. A cette fin le gérant de la SCI devra, dans le mois qui suit la signature des statuts :

  • publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales dans le département du siège social ; et
  • déposer au greffe du tribunal de commerce du siège social d'un exemplaire original des statuts.


Déclaration des bénéficiaires effectifs - Le gérant a l'obligation de déclarer, lors de l'immatriculation de la société, la ou les personnes physiques qui détiennent directement ou indirectement plus de 25 % du capital social ou des droits de vote ou bien qui exercent, par tout moyen, un pouvoir de contrôle sur la SCI (on parle de "bénéficiaires effectifs"). Un formulaire est disponible en ligne pour cette déclaration.


Julien Poirée

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