Statuts SCI

Qu'est-ce qu'une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société constituée par 2 associés au minimum dans le but de gérer un patrimoine immobilier.

Chaque associé possède dans la SCI un nombre de parts sociales proportionnel à son apport au capital.

La SCI est une société civile. Cela signifie que son objet social (activité) ne doit pas être une activité commerciale (achat-revente, hôtellerie...).

Remarque : la SAS et la SARL sont les sociétés les plus courantes pour les activités commerciales.

La responsabilité des associés d'une SCI est illimitée. Autrement dit, le patrimoine personnel des associés peut être engagé pour payer les dettes de la société.

Les statuts de SCI sont-ils obligatoires ?

Oui. La rédaction des statuts est la première étape indispensable pour créer une SCI.

Concrètement, il s'agit du contrat rédigé par les associés fondateurs, qui formalise leur volonté de créer ensemble une société.

Les statuts donnent une existence légale à la société. Ils fixent ses principales caractéristiques (dénomination, objet, capital...) et ses règles d'organisation et de fonctionnement (règles de vote en assemblées générales, gouvernance...).

Que doivent contenir les statuts de SCI ?

Les statuts mentionnent les informations légales de la société :

• La dénomination sociale (nom officiel de la société) et la forme juridique (SCI) ;
• L'adresse du siège social ;
• L'identité des associés et les apports de chacun (sommes ou biens) ;
• Le montant du capital social ;
• L'objet social ;
• La durée de la société. Elle est généralement fixée à 99 ans, mais la société peut être dissoute avant si les associés le souhaitent.

Les statuts précisent également les règles de fonctionnement et d'organisation de la société :

• Les règles de vote des décisions ordinaires et les décisions extraordinaires des associés ;
• Les règles de transmission des actions ;
• La nomination et les pouvoirs des dirigeants de la société.

Quelles sont les démarches préalables à la signature des statuts de SCI ?

Choix du siège social

Le siège social est l'adresse administrative de la SCI. Il peut s'agir d'un local loué par la société ou dont elle est propriétaire. Il est aussi possible de conclure un contrat de domiciliation avec une entreprise spécialisée.

Le siège social d'une SCI peut être fixé au domicile personnel de son Gérant.

Information du conjoint

Lorsqu'un associé est marié sous un régime de la communauté (légale ou universelle), celui-ci doit impérativement avertir son conjoint si les sommes ou les biens qu'il souhaite apporter à la SCI appartiennent en commun au couple.

En pratique, cette information est réalisée par l'envoi au conjoint d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Une copie de la lettre devra être annexée aux statuts.

Constitution du capital social

Le capital de la SCI est constitué de l'ensemble des apports effectués par les associés. Le montant minimum à apporter est de 1 euro.

Il peut être constitué d'apports en numéraire et d'apports en nature :

• Les apports en numéraire sont les sommes que les associés s'engagent à incorporer au capital de la SCI ;
• Les apports en nature sont les biens (en général immobiliers) que les associés transfèrent à la SCI.

En principe, les apports en numéraire sont à déposer sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. Il n'y a pas de délai légal pour effectuer ce dépôt.

Le versement est constaté par une attestation de dépôt des fonds délivrée par la banque.

Évaluation des apports en nature

S'il y a un apport en nature, celui-ci doit faire l'objet d'une évaluation, soit par les associés eux-mêmes, soit par un commissaire aux apports nommé par les associés. L'apport en nature doit faire l'objet d'un contrat d'apport à annexer aux statuts.

Qui peut être associé d'une SCI ?

La SCI est obligatoirement constituée par 2 associés au minimum. Il n'y a pas de nombre maximum d'associés.

Les associés de SCI peuvent être des personnes physiques (particuliers) ou morales (sociétés ou associations), françaises ou étrangères :

• Les personnes physiques doivent être majeures et capables. Les personnes mineures ou protégées doivent être représentées par leur responsable légal (parent, tuteur...) ;
• Les personnes morales doivent être représentées par leur dirigeant qualifié de représentant légal (selon leur forme juridique : président, gérant...).

Quelle est la durée d'une SCI ?

La durée de la SCI est fixée librement par les associés, dans une limite de 99 ans.

En pratique, elle est très souvent fixée à la limite maximum de 99 ans.

Cette durée peut être prolongée (prorogée) par une décision des associés, un an au moins avant le terme prévu.

Les associés peuvent également décider à tout moment de mettre fin à la SCI en prononçant sa dissolution.

Quel est le capital social minimum d'une SCI ?

La loi ne prévoit pas de montant minimum pour le capital social de la SCI. Concrètement, cela signifie qu'une SCI peut être constituée avec un capital social de 1 euro.

Quelles sont les formalités de création d'une SCI ?

Signature des statuts

Les statuts de SCI sont à faire parapher (initiales sur chaque page) et signer par les associés fondateurs ainsi que le Gérant :

• 1 exemplaire est à conserver au siège de la société ;
• 1 exemplaire est à joindre au dossier d'immatriculation auprès du Guichet unique pour les formalités d'entreprises ;
• Il est également possible de prévoir 1 exemplaire pour chaque associé.

Publication dans un journal d'annonces légales

Un avis de création de la SCI doit être publié dans un journal d'annonces légales dans le département du siège social de la société.

Immatriculation de la SCI

La SCI est à immatriculer auprès du Guichet unique des formalités d'entreprises.

Quels sont les documents à joindre aux statuts de SCI ?

Lors de la signature, les documents suivants sont à joindre aux statuts :

• L'attestation de dépôt du capital social délivrée par la banque ;
• La liste des actes et des contrats conclus au nom de la société par les associés fondateurs ;
• S'il y a un apport en nature : le contrat d'apport.

Faut-il recourir à un notaire pour les statuts de SCI ?

Le recours à un notaire est obligatoire uniquement si un associé apporte un bien immobilier à la SCI.

S'il n'y a pas d'apport de bien immobilier, le recours à un notaire est facultatif.

Faut-il enregistrer les statuts de SCI ?

Les statuts doivent faire l'objet d'un enregistrement au service des impôts des entreprises en cas d'apport d'un bien immobilier à la SCI. En principe, le notaire se charge de cette formalité.

Dans tous les cas, les statuts sont à enregistrer auprès du Guichet unique des formalités d'entreprises.

 

Quels sont les frais de création d'une SCI ?

Les frais suivants sont à prévoir pour la création d'une SCI :

• Frais de publication de l'annonce légale d'environ 200 euros ;
• Frais d'immatriculation d'environ 100 euros.

Qui est le dirigeant de la SCI ?

La SCI est dirigée par un ou plusieurs Gérants nommés par les associés. Le Gérant peut être une personne physique ou morale, choisie parmi les associés ou en dehors. Il doit obligatoirement résider en France.

Celui-ci dispose des pleins pouvoirs pour administrer et gérer la SCI et la représenter à l'égard des tiers. Cependant, si les associés le souhaitent, les statuts peuvent prévoir une limitation des pouvoirs du Gérant pour certains actes (souscription d'un emprunt bancaire, vente d'un actif, embauche d'un salarié, etc.)

Quelle est la loi applicable aux statuts de SCI ?

La SCI est soumise aux articles 1845 et suivants du Code civil.

Aide d'un avocat

Vous pourrez choisir de consulter un avocat si vous avez besoin d'aide.

L'avocat pourra répondre à vos questions ou vous aider dans vos démarches. Cette option vous sera proposée à la fin du document.

Comment modifier le modèle ?

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.