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Cession de parts d'une SCI : régime fiscal et exonérations pour les particuliers

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Dernière révision : 30 août 2019
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Catégorie : Fiscalité, taxes et impôts

La constitution d'une société civile immobilière se révèle souvent avantageuse pour les particuliers qui souhaitent faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier. En particulier, contrairement à la vente directe d'un bien immobilier, la cession de parts d'une SCI peut se faire par simple signature d'un acte de cession sous seing privé (c'est-à-dire sans passer devant notaire). En matière fiscale en revanche, la cession de parts de SCI fait l'objet d'une imposition proche de la vente d'immeuble lorsque la SCI relève de l'impôt sur le revenu (cas le plus fréquent). Le vendeur est en effet redevable d'un impôt sur la plus-value, c'est-à-dire sur le gain réalisé entre l'achat (ou la souscription) des parts et leur revente. L'acheteur est redevable quant à lui d'un droit d'enregistrement de l'acte de cession.

Le vendeur des parts : impôt sur la plus-value

L'associé vendeur de parts d'une SCI (aussi appelé le cédant) est redevable d'un impôt sur la plus-value, c'est-à-dire sur le gain qu'il réalise grâce à la vente. Dans les faits, le gain sera souvent équivalent à la plus-value du ou des immeubles gérés par la SCI.

Cette plus-value est calculée en déterminant la différence entre le prix de cession des parts et leur prix d'acquisition (ou prix de revient).

Remarque - Lors du calcul de la plus-value, le vendeur peut majorer le prix d'achat considéré des frais et dépenses à sa charge lors de l'acquisition des parts. Il s'agit principalement des frais et honoraires des conseils (comptables, juridiques...), des frais bancaires, des formalités et dépenses exigées par la loi, et des éventuels frais de publicité.

Le régime d'imposition applicable diffère pour les SCI à l'impôt sur le revenu (régime par défaut) et les SCI à l'impôt sur les sociétés (plus rare et applicable seulement si les associés ont opté pour ce régime) :

Remarque - Lorsque l'associé vendeur des parts est lui-même une société (et non un particulier), le régime applicable est celui des plus-values professionnelles.

SCI relevant de l'impôt sur le revenu (cas le plus fréquent)

Plus-value immobilière - La cession par un particulier de parts d'une SCI relevant de l'impôt sur le revenu est imposée au régime des plus-values immobilières. Dans ce cas le vendeur est donc redevable sur le montant de sa plus-value :

  • de l'impôt sur le revenu au taux fixe de 19 % ; et
  • de prélèvements sociaux obligatoires au taux de 17,2 %.

Remarque - Une taxe additionnelle dont le taux s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée s'applique en cas de plus-value supérieure à 50 000 € (après abattement).

Pour le calcul de la plus-value imposable, il convient toutefois de prendre en compte les exonérations, correctifs et abattements détaillés ci-après :

Exonération de la résidence principale

La plus-value bénéficie d'une exonération totale lorsque la cession porte sur la résidence principale de l'associé vendeur (article 150 du Code général des impôts).

Correction de la plus-value

Pour le calcul de la plus-value imposable, le vendeur peut majorer le prix d'achat de sa part des bénéfices de la SCI qui ont été mis en réserve ou incorporés au capital social.

Exemple - En 2010, M. Dupont a acquis 30% des parts d'une SCI au prix total de 1.000 euros. Depuis cette date la SCI a mis en réserve 5.000 euros de bénéfices. La quote-part des bénéfices en réserve revenant à M. Dupont s'élève à 30% de 5.000 euros, soit 1500 euros. En 2014, M. Dupont revend ses parts pour un montant de 10.000 euros. Le montant de la plus-value pris en compte pour l'impôt s'élève donc à 10.000 - (1.000 + 1.500) = 7.500 euros.

Cette mesure vise à éviter une double imposition. En effet les bénéfices en réserve ont déjà été imposés dans les revenus de l'associé vendeur comme s'ils avaient fait l'objet d'une distribution.

Le vendeur peut également diminuer le prix de vente des frais et dépenses à sa charge et nécessaires à la vente (voir plus haut).

Abattements

L'assiette de calcul de la plus-value imposable est diminuée d'abattements (réduction) par année de détention au-delà de la cinquième année.

Pour l'impôt sur le revenu, le montant imposable est diminué :

  • de 6% par an de la 5e à la 21e année ; et
  • de 4% la 22ème année.

L'associé vendeur bénéficie donc d'une exonération totale de l'impôt lorsqu'il a détenu les parts pendant plus de 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux, la plus-value imposable est diminuée :

  • de 1,65 % de la 6e à la 21e année ;
  • de 1,6 % la 22e année ; et
  • de 9 % à partir de la 23e année.

L'exonération de prélèvements sociaux est donc totale au-delà de 30 ans de détention des parts.

Tableau récapitulatif des abattements

Diminution de la plus-value imposable
Durée de détention Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
moins de 6 ans 0% 0%
de la 6e à la 21e année 6% par an 1,65% par an
la 22e année 4% 1,6%
de la 23e à la 30e année Exonération totale 9% par an
au-delà de la 30e année Exonération totale Exonération totale


Formalités - Dans le mois qui suit la cession de parts, la plus-value doit faire l'objet d'une déclaration auprès du service des impôts à l'aide du formulaire n° 2048-M.

L'impôt est payé lors de la déclaration.

Remarque - Aucune déclaration n'est à déposer :

(i) lorsque la plus-value est exonérée en totalité (résidence principale ou abattement de 100%) ; ou

(ii) lorsque la cession ne donne pas lieu à une imposition (absence de plus-value ou constatation d'une moins-value).

Le vendeur devra en outre indiquer le montant de la plus-value lors de sa déclaration annuelle de revenus.

SCI relevant de l'impôt sur les sociétés (cas le plus rare)

Plus-value mobilière - Lorsque la SCI relève de l'impôt sur les sociétés, le gain réalisé par le vendeur est imposé au régime des plus-values mobilières (régime habituel des cessions de titres).


Impôt sur le revenu - Le vendeur doit choisir entre un prélèvement forfaitaire (dit "flat tax") ou l'application du barème progressif de l'impôt sur le revenu :

  • dans le premier cas, la plus-value est imposée par application d'une taxe forfaitaire au taux de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,20 % de prélèvements sociaux) ;
  • dans le second cas, le vendeur doit ajouter le montant de la plus-value imposable à ses autres revenus dans sa déclaration annuelle à l'impôt sur le revenu. Le montant total de ses revenus est ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il est également redevable sur le montant de la plus-value de prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.

Remarque - Le choix du barème progressif doit être fait lors de la déclaration annuelle de revenus. Ce choix est irrévocable et vaut pour toutes les futures plus-values.


Abattement pour durée de détention - La loi de finances 2018 a supprimé les abattements pour durée de détention pour les valeurs mobilières. Le vendeur de parts de SCI acquises avant 2018 pourra tout de même en bénéficier, à condition d'avoir opté pour le barème progressif. Dans ce cas la plus-value prise en compte pour l'impôt sur le revenu (mais pas les prélèvements sociaux) est diminuée :

  • de 50 % lorsque les parts ont été détenues entre deux et huit ans à la date de la cession ; et
  • de 65 % lorsque les parts ont été détenues au moins huit ans.


Formalités - Le vendeur doit déclarer la plus-value lors de la déclaration annuelle des revenus correspondant à l'année de la vente (c'est-à-dire l'année suivant la vente), à l'aide du formulaire 2561.

L'impôt est payé l'année qui suit la vente, en même temps que l'impôt sur les autres revenus.

L'acheteur des parts : droit d'enregistrement

L'acheteur doit enregistrer l'acte de cession au service des impôts de son domicile dans le mois qui suit la conclusion de la cession (c'est-à-dire la signature de l'acte de cession). Le coût de cette formalité s'élève à 5% du prix de cession. Elle est payée par l'acheteur.

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