Primero se explicará el efecto legal sobre las locaciones de inmuebles urbanos y ciertos rurales ("Locaciones") que tienen las medidas que el Gobierno nacional dictó el 29 de marzo de 2020 a raíz de la emergencia por COVID-19 ("Medidas de Emergencia"). Seguido se clasificarán las Locaciones según que estén alcanzadas o no por las Medidas de Emergencia y se explicará cuáles de éstas se aplican a cada clase de las Locaciones que están alcanzadas. Por último se explicará el efecto legal sobre las locaciones de inmuebles urbanos y las de cosas muebles que tiene el aislamiento social, preventivo y obligatorio ("aislamiento social") según el Código Civil y Comercial de la Nación ("CCyCN").
En esta guía las referencias a las Locaciones (para vivienda, oficina o local) incluyen las sublocaciones salvo aclaración en contrario. No se tratará sobre las locaciones de inmuebles rurales porque no se les aplica ninguna Medida de Emergencia (salvo que estén destinados a pequeñas producciones familiares o agropecuarias) y tampoco el CCyCN. A las locaciones de cosas muebles no se les aplica ninguna Medida de Emergencia.
Las Medidas de Emergencia tienen efecto legal desde el 30 de marzo de 2020 inclusive para las locaciones alcanzadas por dichas disposiciones legales que comenzaron antes de esa fecha y para las comenzadas después. Está previsto que continúen vigentes hasta el 31 de marzo de 2021 inclusive.
Son de cumplimiento obligatorio para todas las partes del contrato: locadora (quien da en alquiler), locataria (quien toma en alquiler) y, de haberla, garante (quien asegura el pago del alquiler). Además, las Medidas de Emergencia modifican los términos de las locaciones alcanzadas por aquellas, temporariamente dejando sin efecto legal las disposiciones contrarias a su aplicación incluidas en los respectivos contratos de locación.
El artículo 14 del Decreto N° 320/2020 del Poder Ejecutivo nacional (junto con el Decreto N° 766/2020 del Poder Ejecutivo nacional, el "Decreto") dispone que las Medidas de Emergencia son "de orden público". Para que dejen de tener ese efecto legal debería ocurrir alternativamente: la abrogación del Decreto, su rechazo por el Congreso de la Nación o la declaración de su inconstitucionalidad por sentencia definitiva e inapelable de un tribunal judicial a favor exclusivamente de quien o quienes la hubieran solicitado.
Dependiendo de la fecha de su comienzo, a las siguientes Locaciones (de inmuebles urbanos salvo aclaración en contrario) se les aplican todas o algunas de las Medidas de Emergencia ("Locaciones Alcanzadas"):
El Decreto no aclara cuáles producciones familiares y agropecuarias deben considerarse "pequeñas" y, por ahora, tampoco existe una definición legal de "pequeña producción familiar" ni "pequeña producción agropecuaria".
No todas las Medidas de Emergencia se aplican a todas las Locaciones Alcanzadas. El CCyCN se aplica a todas las Locaciones Alcanzadas salvo las de inmuebles rurales para pequeñas producciones familiares o agropecuarias.
Todas las Locaciones Alcanzadas comienzan recién en la fecha cuando están cumplidos los siguientes actos: la firma del contrato por la locadora, la locataria y, de haberla, la garante; y la recepción efectiva del inmueble por la locataria debido a que tiene las llaves y puede ingresar al mismo para empezar a usarlo.
Son las comenzadas desde antes del 30 de marzo de 2020.
Esta clase de Locaciones Alcanzadas incluye tanto las que en esa fecha tenían plazo en curso como las que tenían plazo vencido pero continuaban. En este último caso, las Medidas de Emergencia se aplican solo si el 30 de marzo de 2020 inclusive el inmueble seguía ocupado por la locataria o, si ésta era una persona que había fallecido o que había abandonado el inmueble, éste estaba efectivamente ocupado por alguna de las siguientes personas: un/a heredero/a de la locataria y/u otra persona que pueda demostrar que había recibido de la locataria un trato familiar, es decir, como de cónyuge, hijo/a, etc., durante por lo menos 1 año antes del fallecimiento o abandono.
A esta clase de Locaciones Alcanzadas se le aplican todas las Medidas de Emergencia:
El congelamiento no incluye las expensas habituales, servicios y, en general, cualquier otro concepto que, según el contrato, la locataria debiera pagar junto con el alquiler (excepto el Impuesto al Valor Agregado, de corresponder). Así, la locataria deberá continuar pagándolos según lo dispuesto en el contrato. Por otro lado, el Decreto no precisa cómo una locadora persona humana podrá demostrar que depende del alquiler pactado en el contrato para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente y, por ahora, tampoco existe una definición legal de "locadora vulnerable socio-económicamente".
Son las comenzadas después del 30 de marzo de 2020 inclusive.
A esta clase de Locaciones Alcanzadas se le aplican únicamente las siguientes 4 Medidas de Emergencia:
A las siguientes Locaciones, ya sea comenzadas antes o después del 30 de marzo de 2020, no se les aplica ninguna Medida de Emergencia pero sí el CCyCN. Además, sus contratos siguen teniendo efecto legal tal y como fueron firmados.
Son las Locaciones que cumplen alguno de los requisitos del artículo 1199 del CCyCN. Para ello, el inmueble debe estar alquilado exclusivamente para alguno de los siguientes destinos:
Son las Locaciones que no son Locaciones 1199 y tampoco Locaciones Alcanzadas.
Por ejemplo: la locación por, como mínimo, 3 años de local comercial u oficina a una micro, pequeña o mediana empresa que no está registrada como MiPyMe, de oficina o predio a una organización no gubernamental que no realiza una actividad cultural o comunitaria o de oficina a una fundación de investigación científica.
El aislamiento social puede considerarse "fuerza mayor".
Según el CCyCN así se debe considerar a cualquier hecho (natural o de alguna otra persona humana o entidad) que la locadora y la locataria no pudieron prever en el contrato o que, de haberlo previsto, no pudieron evitar que ocurra.
Por un lado, el CCyCN se aplica a las locaciones de inmuebles urbanos y a las locaciones de cosas muebles. Por otro lado, el Decreto no contiene ninguna disposición sobre el efecto legal del aislamiento social como fuerza mayor y tampoco alude a ésta. En consecuencia, puede considerarse que las disposiciones del CCyCN sobre fuerza mayor son aplicables al efecto legal del aislamiento social sobre todas aquellas locaciones.
A las locaciones de inmuebles rurales (incluyendo los destinados a pequeñas producciones familiares o agropecuarias) no se les aplica el CCyCN sino la Ley N° 13.246 y modificatorias.
Para ser "fuerza mayor" el aislamiento social debe impactar únicamente sobre el inmueble o la cosa mueble y causar que éste no se encuentre disponible para usarse según el contrato.
El aislamiento social impacta únicamente sobre el inmueble o la cosa mueble cuando éste deja de estar disponible para usarse porque, por ej.: (1) una autoridad pública prohíbe, temporaria o definitivamente, que se usen inmuebles o cosas muebles como lo alquilado o dispone que se usen para un destino distinto al indicado en el contrato; o (2) el inmueble o la cosa mueble se inunda, derrumba, incendia, contamina o destruye a pesar de todas las precauciones tomadas por la locataria para evitarlo. Por el contrario, el aislamiento social no impacta sobre el inmueble o la cosa mueble sino sobre la locataria misma cuando no puede usarlo porque, por ej., debe cumplir aislamiento individual, está de viaje, varada o internada o pierde clientes.
Si el aislamiento social impactó únicamente sobre el inmueble o la cosa mueble provocando que no estuviera disponible para usarse o lo estuviera pero con una finalidad distinta de la indicada en el contrato entonces la locataria tiene la siguiente opción:
La locataria tiene esa opción siempre que: (1) en el contrato no hubiera expresamente acordado que continuaría pagando el alquiler inclusive cuando por fuerza mayor con impacto únicamente sobre el inmueble o la cosa mueble éste no estuviera disponible para usarse; o (2) no hubiera dejado de pagar el alquiler desde antes del 20 de marzo de 2020 cuando empezó el aislamiento social.
Si durante el aislamiento social la locataria no pudo usar el inmueble o la cosa mueble pero no debido a que el aislamiento social provocó que el inmueble o la cosa mueble no estuviera disponible para usarse sino debido a que impactó sobre la locataria misma entonces ésta debe pagar el alquiler pactado.
Las medidas dispuestas por los Decretos N° 320/2020 y N° 766/2020 del Poder Ejecutivo nacional ("Medidas de Emergencia") son de cumplimiento obligatorio y temporariamente dejan sin efecto las disposiciones contrarias a su aplicación incluidas en ciertos contratos de locación. No todas las Medidas de Emergencia se aplican a todas las locaciones. A las de cosas muebles y de inmuebles rurales no destinados a pequeñas producciones familiares o agropecuarias no se les aplica ninguna Medida de Emergencia. Tampoco a las de inmuebles urbanos para diplomáticos o por 3 o menos meses de plazo. Y tampoco a las locaciones urbanas distintas de todas las anteriores y de las enumeradas en el artículo 9 del Decreto N° 320/2020. De estas últimas locaciones, todas las Medidas de Emergencia se aplican a las comenzadas antes del 30 de marzo de 2020; y solo algunas se aplican a las comenzadas después. A las locaciones de inmuebles urbanos y a las de cosas muebles se les aplican las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación sobre fuerza mayor que justifica la opción de la locataria entre no pagar el alquiler durante el aislamiento social o terminar la locación anticipadamente.