Subir

¿Puedo dejar de pagar el alquiler durante el estado de alarma por el coronavirus?

Última revisión:
Última revisión: 20 de octubre 2020
Última revisión:
Categoría: Alojamiento, inmobiliario
Valoración 4,5 - 1 voto

1. Introducción

Como consecuencia del COVID-19, muchos arrendatarios se encuentran en una situación de vulnerabilidad al haber perdido sus empleos o al haber visto afectados sus ingresos por la paralización de la actividad económica. Además, muchos locales y establecimientos han tenido que cerrar al público, o no tienen la afluencia que tenían antes de la pandemia. Como consecuencia, muchas personas no pueden pagar la renta del alquiler, aunque legalmente tengan que seguir abonándolo.

La presente guía contesta a la pregunta sobre si los arrendatarios de locales de negocios y de viviendas habituales pueden dejar de pagar la renta del alquiler por el coronavirus. La respuesta en cada caso es muy distinta puesto que para los arrendatarios de viviendas habituales, el Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo (de ahora en adelante, Real Decreto-ley 30/2020) que modifica el Real Decreto-ley 11/2020, y que tiene como objetivo apoyar a las familias y a los colectivos más vulnerables.

En cualquier caso, las partes siempre pueden llegar a acuerdos alternativos. Los arrendatarios podrán ponerse en contacto con sus arrendadores solicitando el aplazamiento, rebaja o condonación de la renta mensual de sus contratos de alquiler, durante el tiempo que dure la emergencia y la pérdida de ingresos. Tras recibir la solicitud, los arrendadores de viviendas o de locales de negocio podrán contestar por escrito a la anterior solicitud.

Definiciones:
- Arrendador: es la persona jurídica o natural propietaria del inmueble y quien decide ceder la totalidad o una porción del inmueble a otra persona (arrendatario) para su uso exclusivo, por un período de tiempo, y a cambio de dinero.
- Arrendatario: es la persona jurídica o natural que tiene derecho a usar y ocupar un inmueble perteneciente a otra persona (arrendador) a cambio de dinero, y generalmente por medio de un contrato de arrendamiento o alquiler.

2. ¿Puede el arrendatario de un local de negocio dejar de pagar el alquiler?

Tras la situación de la crisis sanitaria ocasionada por la COVID-19, determinados locales y establecimientos han tenido que cerrar al público, o han visto sus ingresos disminuir en gran cantidad. Por tanto, aquellos dueños/arrendatarios que tengan un local o establecimiento que deba permanecer cerrado al público verán gran parte de sus ganancias disminuidas.

A continuación se analizarán los dos supuestos, puesto que dependiendo de si el local de negocio ha debido cerrar al público o no, el dueño/arrendatario tendrá unas posibilidades legales u otras.

2.1. Alquiler de un local de negocio que debe cerrar al público

En primer lugar, el arrendatario y el arrendador deberán analizar los términos y condiciones expresamente pactados en el contrato de arrendamiento de local de negocio, concretamente si se reguló algo respecto a las situaciones extraordinarias o de fuerza mayor. Si se hubiera regulado algo, se tendrá que atender a lo dispuesto en el contrato. No obstante, si las partes no convinieron nada, entonces el arrendatario podrá acudir a algunas de las figuras legales que se analizará a continuación.

  • Suspensión de la renta conforme al Código Civil (CC): el artículo 1554.3 CC establece como obligación del arrendador "la de mantener al arrendatario en la posesión útil y pacífica de la cosa". Por tanto, la imposibilidad temporal de que el arrendatario ocupe pacíficamente el local de negocio puede servir para legitimar la suspensión de la renta durante el tiempo que duren las medidas del estado de alarma.
  • Fuerza mayor: el artículo 1105 CC establece que "nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables". Es evidente que la pandemia del Covid-19 es un suceso imprevisible, y podría encuadrarse dentro de lo que la jurisprudencia ha determinado como "acto de fuerza mayor" ya que ninguna de las partes podía evitar la situación. No obstante, actualmente no existe jurisprudencia sobre si la pandemia del Covid-19 es suficiente para permitir al arrendatario dejar de abonar la renta durante el tiempo que dure la suspensión de la actividad. Por tanto, no se puede saber qué decisión tomarán los tribunales en un futuro, por lo que, en caso de que determinen que el Covid-19 no es un "acto de fuerza mayor", dejar de abonar la renta podría entenderse como un incumplimiento contractual.
  • Cláusula rebus sic stantibus: esta cláusula permite la modificación de las cláusulas del contrato cuando, por circunstancias sobrevenidas, se rompe el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento. Es imprescindible que se den tres supuestos: 1) una alteración imprevisible de las circunstancias; 2) una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes que suponga un desequilibrio de prestaciones; 3) que se carezca de otro remedio para la resolución del problema. La aparición del Covid-19, como hecho imprevisible, podría permitir que el arrendatario hiciera uso de esta cláusula. En caso de aplicarla, las partes podrían pactar una reducción o rebaja del importe de la renta, e incluso, la suspensión temporal del pago, durante un período determinado.

2.2. Alquiler de local de negocio que puede seguir abriendo al público por ser de primera necesidad

Si nos encontramos ante un local de negocio o establecimiento de primera necesidad, y que por tanto, no ha tenido que cerrar al público, entonces el dueño/arrendatario no podrá hacer uso de ninguna de las anteriores opciones ya que legalmente no existiría ninguna causa para dejar de abonar la renta. No obstante, como consecuencia de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas personas que se encuentren en territorio español deben estar confinadas en sus casas por lo que ha habido una dismunución en la facturación de los negocios, lo que supone que muchos dueños tendrán dificultades para pagar la renta del alquiler.

En estos casos, la única posibilidad que tiene el arrendatario es intentar negociar con el arrendador para que le aplace, rebaje o condone la renta del alquiler durante un período de tiempo. El arrendador no tiene ninguna obligación legal de aceptar la propuesta.

En todo caso, el Gobierno ha previsto prestaciones específicas para aquellas personas que hayan visto su facturación disminuir en un 75% respecto al semestre anterior, desde la adopción del estado de alarma.

En todo caso, si las partes llegan a un acuerdo sobre la modificación o el aplazamiento de la renta del alquiler, éstas deberán formalizarlo por escrito. Si las partes acuerdan una rebaja en la renta mensual, se puede utilizar el Anexo al contrato de arrendamiento: Modificación del precio del alquiler. En todo caso, la relación existente entre el arrendador y el arrendatario no se modifica ni extingue ni se establece un contrato nuevo, simplemente se firmará un Anexo al contrato de local de negocio.

3. ¿Puede el arrendatario de una vivienda habitual dejar de pagar el alquiler?

En el caso de alquileres de viviendas habituales, los arrendatarios podrán solicitar el aplazamiento, rebaja o condonación de la renta del alquiler. No obstante, actualmente hay dos posibilidades de respuesta por parte del arrendador: o bien, que acepte voluntariamente la petición del arrendatario (si lo considera adecuado), o bien que el arrendador tenga la obligación de aceptar la petición del arrendatario. Nos encontraremos en la segunda situación si el arrendador se encuentra en uno de los supuestos establecidos en el Real Decreto-ley 30/2020.

3.1. El arrendatario cumple los requisitos del Real Decreto-ley 30/2020

El Real Decreto-ley 30/2020 tiene como objetivo ayudar a aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad, siempre que se den tres requisitos:

(1) solo podrán acogerse a la suspensión del pago los arrendatarios que se encuentren en situación de "vulnerabilidad económica";

(2) debe tratarse de un contrato de vivienda habitual (es decir, solo se aplica a los inmuebles destinados a vivienda permanente, y no a las segundas residencias, las viviendas de vacaciones, o los locales de negocio);

(3) el propietario debe ser o una empresa pública o un "gran tenedor" (un gran arrendador) que sea dueño de más de diez inmuebles (excluyendo garajes y trasteros), o tenga una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

De tal manera, tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 30/2020, algunos arrendatarios en situación de vulnerabilidad tienen la posibilidad de que se aplique una moratoria automática en el pago de su renta, siempre y cuando se cumpla con las anteriores condiciones. No obstante, las previsiones recogidas en el RD-ley son opcionales, por lo que, el arrendatario y el arrendador podrán llegar a otros acuerdos.

3.1.1. ¿Cómo sé si me encuentro en un supuesto de vulnerabilidad económica?

Para que un arrendatario se encuentre en una supuesto de vulnerabilidad económica, tiene que reunir conjuntamente los siguientes requisitos.

En primer lugar, el arrendatario debe de haber sido despedido, haber recibido un ERTE o haber sufrido una reducción de jornada, o "situación similar " que suponga pérdida sustancial de ingresos.

En segundo lugar, la unidad familiar tiene que encontrarse en alguna de las siguientes situaciones:

  • La unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). De esta forma, se podría solicitar siempre que los ingresos mensuales no superen la cantidad de 1.613,52 euros. En todo caso, este límite se podrá aumentar en los siguientes casos:
    • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar del arrendatario. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental (hijo que vive únicamente con el padre o la madre).
    • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
    • En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, será de 0,4 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

Además, el arrendatario no puede ser propietario o usufructuario de ninguna otra propiedad en España, a no ser que la misma esté indisponible por causa de divorcio o separación o por razones de adaptabilidad a una discapacidad.

  • Por otro lado, también será posible solicitar esta moratoria cuando la renta del alquiler, incluidos los gastos y suministros básicos (agua, electricidad, gas, servicios de telecomunicación fija y móvil, contribuciones a la comunidad de propietarios), resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos (ingresos tras descontar los correspondientes impuestos) que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar del arrendatario.

3.1.2. ¿En qué consiste la moratoria del alquiler?

El Real Decreto-ley 30/2020 ofrece dos alternativas, que deberá escoger el arrendador en el plazo de siete días desde la solicitud del arrendatario. Las opciones son:

  • Una condonación del 50% de la renta del alquiler durante un máximo de cuatro meses.
    • La condonación significa perdonar el pago del alquiler durante unos meses (por tanto, el arrendador no podrá exigirle después dichas cantidades).
  • Un aplazamiento en el pago de la renta del alquiler que se aplicará de manera automática mientras dure la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. El aplazamiento supone que el arrendatario tendrá que pagar la renta posteriormente (tendrá más tiempo para pagarla, pero no se le perdonará); es decir, las cantidades aplazadas se fraccionarán y se sumarán a la renta del alquiler mensual durante al menos tres años. Se empezará a contar a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado.

3.2. El arrendatario no cumple con los requisitos del Real Decreto-ley 30/2020

Como ya se ha explicado anteriormente, tras la situación de crisis sanitaria provocada por el COVID-19, muchos arrendatarios estarán viendo sus ingresos disminuir drásticamente. En caso de que no sean aplicables las medidas del RD-ley 30/2020 (ya sea porque el arrendador no es un "gran tenedor" o porque no se cumple los requisitos económicos), los arrendatarios pueden intentar negociar igualmente con sus arrendadores solicitando el aplazamiento, rebaja o condonación de la renta del alquiler, durante el tiempo que dure la emergencia y la pérdida de ingresos. El arrendador no tiene ninguna obligación legal para modificar el pago del alquiler por lo que, le corresponde a los arrendatarios y arrendadores llegar a un acuerdo, si lo consideran adecuado.

En este mismo sentido, el RD-ley 30/2020 establece que aquellas personas que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica podrán solicitar al arrendador el aplazamiento o condonación de la renta del alquiler, el cual podrá aceptar (explicando las condiciones del aplazamiento), rechazar u ofrecer otra alternativas. En caso de que el arrendador rechace la propuesta, el arrendatario tendrá acceso al programa de ayudas transitorias de financiación, siempre que se cumpla con los requisitos económicos de vulnerabilidad económica.

En todo caso, si las partes llegan a un acuerdo sobre la modificación o el aplazamiento de la renta del alquiler, éstas deberán formalizarlo por escrito. Si las partes acuerdan una rebaja en la renta mensual, se puede utilizar el Anexo al contrato de arrendamiento: Modificación del precio del alquiler. No obstante, la relación existente entre el arrendador y el arrendatario no se modifica ni extingue ni se establece un contrato nuevo, simplemente se firmará un Anexo al contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

Modelos y ejemplos para descargar en formato Word y PDF

Evalúa esta guía
4.5 - muy bueno