การเลิกสัญญาเช่า ต้องทำอย่างไร

การเลิกสัญญาเช่าล้วนมักเป็นเหตุการณ์ที่ไม่พึงประสงค์ของคู่สัญญา (เช่น ผู้ให้เช่าและผู้เช่า) ไม่ว่าจะอยู่ในฐานะผู้บอกเลิกสัญญา หรือฝ่ายผู้ถูกบอกเลิกสัญญาก็ตาม และไม่ว่าสิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้นจะเป็นสิ่งปลูกสร้างต่างๆ เช่น

สิ่งปลูกสร้างตามสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย เช่น บ้าน ห้องชุด ห้องอยู่อาศัย อพาร์ตเม้นท์ แฟลต
สิ่งปลูกสร้างตามสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ เช่น ที่ดิน อาคารพาณิชย์ สำนักงาน คลังสินค้า พื้นที่ร้านค้า หรือ
สิ่งปลูกสร้างต่างๆ ตามสัญญาเช่าช่วง

ทั้งนี้ เนื่องจากการเลิกสัญญาเช่าอาจก่อให้เกิดภาระหรือความเสียหายต่อคู่สัญญาไม่ว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือทั้ง 2 ฝ่าย เช่น

ผู้ให้เช่าต้องหาผู้เช่ารายใหม่
ผู้ให้เช่าขาดรายได้จากค่าเช่าในขณะที่ยังไม่สามารถหาผู้เช่ารายใหม่ได้
ผู้เช่าต้องหาสถานที่เช่าใหม่เพื่อใช้ประโยชน์ (เช่น อยู่อาศัย ประกอบกิจการ)
ผู้เช่าอาจมีค่าใช้จ่ายในการขนย้ายทรัพย์สินต่างๆ ของผู้เช่า
ผู้เช่าอาจมีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมสถานที่เช่าเดิมและสถานที่เช่าใหม่

ปัญหาและสาเหตุ

การเลิกสัญญาเช่าอาจมีปัญหาและสาเหตุที่หลากหลายและแตกต่างกันไปในแต่ละกรณี โดยอาจแบ่งพิจารณาในกรณีต่างๆ ได้ ดังต่อไปนี้

(ก) กรณีเกิดจากความผิดของผู้เช่า

ในกรณีการเลิกสัญญาเช่าเกิดจากความผิดของผู้เช่า อาจเป็นกรณีที่ผู้เช่าปฏิบัติผิดหน้าที่ของผู้เช่าตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าและ/หรือในกฎหมาย เช่น

ผู้เช่าไม่ยอมชำระค่าเช่า
ผู้เช่าชำระค่าเช่าไม่ครบตามจำนวนที่ตกลง หรือชำระค่าเช่าล่าช้าเกินกำหนดระยะเวลา
ผู้เช่าไม่ดูแลรักษาสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่า
ผู้เช่าทำสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าเสียหาย และไม่ยอมซอมแซมแก้ไข
ผู้เช่านำสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าไปใช้นอกเหนือจากวัตถุประสงค์ที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า
ผู้เช่าดัดแปลงหรือต่อเติมสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาต/ความยินยอมจากผู้ให้เช่า

ในกรณีที่ผู้เช่าต้องการนำสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าไปใช้นอกเหนือจากวัตถุประสงค์ที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า หรือผู้เช่าต้องการดัดแปลงหรือต่อเติมสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่า ผู้เช่าอาจเจรจาตกลง และขออนุญาต/ความยินยอมจากผู้ให้เช่า โดยให้ผู้ให้เช่าอนุญาต/ให้ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรในหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่

ผู้เช่านำสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงต่อโดยไม่ได้รับอนุญาต/ความยินยอมจากผู้ให้เช่า

ในกรณีที่ผู้เช่าต้องการนำสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงต่อ ผู้เช่าอาจเจรจาตกลง และขออนุญาต/ความยินยอมจากผู้ให้เช่า โดยให้ผู้ให้เช่าอนุญาต/ให้ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรในหนังสือยินยอมให้เช่าช่วง

(ข) กรณีเกิดจากความผิดของผู้ให้เช่า

ในกรณีการเลิกสัญญาเช่าเกิดจากความผิดของผู้ให้เช่า อาจเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าปฏิบัติผิดหน้าที่ของผู้ให้เช่าตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าและ/หรือในกฎหมาย เช่น

ผู้ให้เช่าก่อกวน หรือขัดขวางการใช้ประโยชน์และ/หรือการครอบครองสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าของผู้เช่าเกินสมควร
ผู้ให้เช่าส่งมอบสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าซึ่งมีสภาพไม่เหมาะแก่การที่ผู้เช่าจะใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ที่เช่า
ผู้ให้เช่าไม่ยอมจัดการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นตามปกติซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า

(ค) กรณีที่ไม่ใช่ความผิดของคู่สัญญา

ในกรณีการเลิกสัญญาเช่าไม่ได้เกิดจากความผิดของคู่สัญญา ไม่ว่าผู้ให้เช่า หรือผู้เช่า อาจเป็นกรณีที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าและ/หรือในกฎหมาย เช่น

ข้อสัญญาที่กำหนดให้สิทธิคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือทั้ง 2 ฝ่าย สามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยฝ่ายเดียว โดยที่ไม่ต้องมีการปฏิบัติผิดสัญญาของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง
เกิดอุบัติเหตุซึ่งไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า หรือเหตุสุดวิสัยแก่สิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าทำให้ผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์สิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่านั้นได้ตามวัตถุประสงค์การเช่า (เช่น ถูกเวนคืนโดยรัฐบาล หรือถูกน้ำท่วม/ไฟไหม้) ในกรณีเช่นนี้ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้
คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย มีความเห็นและความตกลงร่วมกันที่จะเลิกสัญญาเช่า เช่น ผู้ให้เช่าต้องการจะนำสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าออกขายให้แก่บุคคลอื่น และผู้เช่าเองก็ตกลงจะย้ายสถานที่เช่าใหม่พอดี

สิทธิการเลิกสัญญา

เมื่อคู่สัญญาทราบถึงข้อเท็จจริงอันเป็นสาเหตุที่ต้องการจะบอกเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาฝ่ายที่ต้องการจะบอกเลิกสัญญาควรตรวจสอบข้อเท็จจริง และสิทธิในการบอกเลิกสัญญาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าดังกล่าว ว่าในการบอกเลิกสัญญาในกรณีปัญหาและสาเหตุนั้น มีหลักเกณฑ์ ขั้นตอน ระยะเวลา และเงื่อนไขในการใช้สิทธิเลิกสัญญา อย่างไร เช่น

ในกรณีการปฏิบัติผิดสัญญาทั่วไป ในสัญญาเช่าอาจกำหนดให้คู่สัญญาฝ่ายที่ไม่ได้ผิดสัญญาต้องมีการบอกกล่าวตักเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังคู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญาให้แก้ไขก่อนระยะเวลาหนึ่ง หากยังไม่ได้รับการแก้ไขภายในระยะเวลาดังกล่าว คู่สัญญาฝ่ายที่ไม่ได้ผิดสัญญาจึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวได้
ในกรณีการปฏิบัติผิดสัญญาร้ายแรงหรือในสาระสำคัญ ในสัญญาเช่าอาจกำหนดให้คู่สัญญาฝ่ายที่ไม่ได้ผิดสัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้เลยในทันทีโดยการบอกกล่าวเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรแก่คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญา
ในกรณีเกิดเหตุการณ์หรือเงื่อนไขอื่นๆ ที่กำหนดไว้ในสัญญา ในสัญญาเช่าอาจกำหนดให้คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือทั้ง 2 ฝ่าย มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้โดยการบอกกล่าวเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรแก่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง

ในกรณีที่ในสัญญาเช่ากำหนดให้คู่สัญญาฝ่ายที่ไม่ได้ผิดสัญญาต้องมีการบอกกล่าวตักเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังคู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญาให้แก้ไขก่อนระยะเวลาหนึ่งเพื่อให้โอกาสคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้ดำเนินการแก้ไขปรับปรุง คู่สัญญาฝ่ายที่ไม่ได้ผิดสัญญาอาจจัดทำหนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้า หรือหนังสือบอกกล่าวการปฏิบัติผิดสัญญาเช่า แล้วแต่กรณีเพื่อเป็นการบอกกล่าวตักเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังคู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญา

การดำเนินการเลิกสัญญา

เมื่อคู่สัญญาได้ตรวจสอบถึงสิทธิในการเลิกสัญญาตามสัญญาเช่าแล้ว รวมถึงดำเนินการต่างๆ ตามเงื่อนไขที่สัญญาเช่ากำหนดอันก่อให้เกิดสิทธิในการบอกเลิกสัญญาแล้ว (ถ้ามี) เช่น การส่งหนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้า หรือหนังสือบอกกล่าวการปฏิบัติผิดสัญญาเช่า คู่สัญญาอาจดำเนินการเลิกสัญญาได้ โดยอาจแบ่งได้เป็น 2 กรณี ดังต่อไปนี้

(ก) กรณีการบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียว

ในกรณีที่คู่สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้เพียงฝ่ายเดียว เช่น

ผู้เช่าปฏิบัติผิดหน้าที่ของผู้เช่าตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าและ/หรือในกฎหมาย
ผู้ให้เช่าปฏิบัติผิดหน้าที่ของผู้ให้เช่าตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าและ/หรือในกฎหมาย
ข้อสัญญาที่กำหนดให้สิทธิคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือทั้ง 2 ฝ่าย สามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยฝ่ายเดียว โดยที่ไม่ต้องมีการปฏิบัติผิดสัญญาของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง เช่น ข้อตกลงที่ให้ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่า เมื่อใดก็ได้ หรือข้อตกลงที่ให้สิทธิผู้เช่าบอกเลิกสัญญาในกรณีที่เกิดอุบัติเหตุซึ่งไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า หรือเหตุสุดวิสัยแก่สิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าทำให้ผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์สิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่านั้นได้ตามวัตถุประสงค์การเช่า (เช่น ถูกเวนคืน หรือถูกน้ำท่วม/ไฟไหม้)

ในกรณีเช่นนี้ คู่สัญญาฝ่ายที่ต้องการจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า ควรส่งคำบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรแสดงเจตนาที่จะบอกเลิกสัญญาไปยังคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง เพื่อให้อีกฝ่ายหนึ่งรับทราบถึงการแสดงเจตนาดังกล่าวและเพื่อให้การบอกเลิกสัญญาเช่านั้นมีผลบังคับใช้

คู่สัญญาฝ่ายที่ต้องการจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาจจัดทำหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาซึ่งเป็นคำบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรแสดงเจตนาที่จะบอกเลิกสัญญาไปยังคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งตามวิธีการและที่อยู่ของคู่สัญญาในการส่งคำบอกกล่าวที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า

(ข) กรณีเลิกสัญญาร่วมกัน

ในกรณีที่คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย มีความเห็นและความตกลงร่วมกันที่จะเลิกสัญญาเช่า โดยที่ไม่มีคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา หรือมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้เพียงฝ่ายเดียว เช่น

ผู้เช่าต้องการเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดเนื่องจากต้องย้ายสถานที่ทำงาน ผู้เช่าจึงได้ขอเจรจาลดระยะเวลาเช่ากับผู้ให้เช่า โดยที่ผู้ให้เช่าก็เห็นใจและเข้าใจจึงยอมตกลงเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดให้โดยไม่คิดค่าปรับ

ในกรณีเช่นนี้ คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายควรจัดทำบันทึกข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรบันทึกข้อตกลงต่างๆ ที่คู่สัญญาได้เจรจาตกลงกันเกี่ยวกับการเลิกสัญญาเช่า เช่น วันที่ให้การเลิกสัญญาเช่ามีผล ค่าเสียหาย (ถ้ามี)

คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายอาจจัดทำบันทึกข้อตกลงเลิกสัญญาซึ่งเป็นบันทึกข้อตกลงลายลักษณ์อักษร ลงนามโดยคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย และแนบเก็บไว้กับสัญญาเช่าที่คู่สัญญาตกลงกันที่จะเลิกเพื่อใช้ในการอ้างอิงในอนาคต

หลังจากการเลิกสัญญา

เมื่อคู่สัญญาได้บอกเลิกสัญญาหรือได้ตกลงร่วมกันเลิกสัญญาเช่าแล้ว คู่สัญญา โดยเฉพาะผู้ให้เช่า อาจมีข้อพิจารณาภายหลังจากการบอกเลิกสัญญาเช่ามีผลบังคับใช้แล้ว ดังต่อไปนี้

เงินประกันการเช่า และความเสียหาย (ถ้ามี)

ในกรณีที่ผู้เช่าได้วางหลักประกันการเช่าเอาไว้เป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญาเช่า หรือเพื่อเป็นประกันความเสียหายต่อสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่า (เช่น เงินประกันความเสียหาย) ในกรณีที่มีความเสียหาย ผู้ให้เช่าอาจริบหรือหักหลักประกันดังกล่าวได้ตามหลักเกณฑ์ อัตรา และเงื่อนไขตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า

อย่างไรก็ดี ในกรณีสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย หากผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา และผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา การเรียกวางเงินประกันการเช่า รวมถึงการบังคับเอาหลักประกันดังกล่าวจะต้องเป็นไปตาม หรือไม่ต่ำกว่าที่ประกาศได้กำหนดไว้ ทั้งนี้ เพื่อคุ้มครองผู้เช่าที่มักถูกผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบการเอาเปรียบ

ในกรณีที่ผู้ให้เช่าจะบังคับหลักประกันการเช่า คู่สัญญาอาจอ้างอิงสภาพสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าตามบันทึกการตรวจรับสภาพสิ่งปลูกสร้างที่เช่าที่คู่สัญญาได้จัดทำร่วมกันในวันที่ผู้เช่ารับมอบสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าจากผู้ให้เช่ากับสภาพสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่า ณ วันที่ผู้เช่าส่งมอบสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าคืนแก่ผู้ให้เช่า ว่ามีความเสียหาย ชำรุดบกพร่องเพิ่มเติม หรือไม่ อย่างไร

ดอกเบี้ยผิดนัด และค่าปรับ

ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดชำระหนี้ต่างๆ เช่น ค้างชำระค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ผู้ให้เช่าอาจการเรียกเก็บดอกเบี้ยผิดนัด ค่าปรับ ค่าเสียหายได้ตามอัตราและเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาเช่า หรือตามกฎหมายในกรณีที่ไม่ได้มีการตกลงเอาไว้ในสัญญาเช่า

ในกรณีเช่นนี้ ผู้ใช้งานอาจศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการดำเนินการต่างๆ ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดชำระหนี้ ได้ที่ คู่มือทางกฎหมาย: ผู้ให้เช่าทำอะไรได้บ้าง เมื่อผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า? บนเว็บไซต์ของเรา

การย้ายออกจากสถานที่เช่า

เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ผู้เช่าย่อมต้องมีหน้าที่ย้ายออกจากสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า ในกรณีที่ปรากฏว่าผู้เช่ายังไม่ยอมย้ายออกจากสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าภายหลังจากพ้นระยะเวลาที่กำหนดดังกล่าวแล้ว ผู้ให้เช่าอาจพิจารณาดำเนินการต่างๆ เพื่อให้ผู้เช่าย้ายออกจากสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่า เช่น ผู้ให้เช่าอาจจัดทำหนังสือแจ้งให้ย้ายออกจากสถานที่เช่าเพื่อบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรแก่ผู้เช่าให้ย้ายออกจากสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่า

ในกรณีเช่นนี้ ผู้ใช้งานอาจศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการดำเนินการต่างๆ เพื่อให้ผู้เช่าย้ายออกจากสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าได้ที่ คู่มือทางกฎหมาย: จะย้ายผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าต้องดำเนินการ อย่างไร บนเว็บไซต์ของเรา

สรุป

การเลิกสัญญาเช่าล้วนมีสาเหตุ ปัญหา และความจำเป็นไม่ว่าจากคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ซึ่งการเลิกสัญญาอาจเป็นหนทางสุดท้ายที่คู่สัญญาประสงค์จะให้เกิดขึ้น เนื่องจากเมื่อเลิกสัญญาแล้วย่อมจะต้องเกิดปัญหาอย่างอื่นเพิ่มเติมตามที่ได้อธิบายไว้ข้างต้น ก่อนที่จะเลิกสัญญา คู่สัญญาจึงควรพยายามเจรจา พูดคุย ประนีประนอม ร่วมกันแก้ไขสาเหตุ ปัญหา และความจำเป็นดังกล่าวก่อน

อย่างไรก็ดี หากคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือทั้ง 2 ฝ่าย พิจารณาและตัดสินใจดีแล้วว่าการเลิกสัญญาเช่าอาจเป็นทางออกที่ดีที่สุดในสถานการณ์นั้นๆ ของคู่สัญญา ผู้ให้เช่า และ/หรือผู้เช่าก็อาจเลิกสัญญาโดยอาจดำเนินการและพิจารณาตามข้อพิจารณาในคู่มือทางกฎหมายฉบับนี้เพื่อหลีกเลี่ยงหรือป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลังได้