สัญญาเช่าช่วง

สัญญาเช่าช่วง หรือสัญญาให้เช่าช่วง เป็นสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง (อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ห้องชุด คอนโดมิเนียม ห้องอยู่อาศัย อะพาร์ตเมนต์ แฟลต หอพัก) โดยจะมีคู่สัญญาสองฝ่ายคือ ผู้ให้เช่าช่วง คือผู้ที่นำสิ่งปลูกสร้างนั้นออกให้เช่า ซึ่งตนก็ได้เช่าสิ่งปลูกสร้างนั้นต่อมาจากผู้อื่น เป็นคู่สัญญาฝ่ายหนึ่ง และ ผู้เช่าช่วง อีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งมีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในการอยู่อาศัยของสิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้น ภายในระยะเวลาหนึ่ง โดยผู้เช่าช่วงตกลงจะชำระค่าเช่าเพื่อตอบแทนการใช้ประโยชน์นั้น ซึ่งสิ่งเหล่านี้ ไม่ว่าจะเป็น สิ่งปลูกสร้างที่ให้เช่าช่วง ตัวผู้เช่าช่วง ระยะเวลาการเช่าช่วง ค่าเช่าช่วง ที่ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าแล้ว ยังมีรายละเอียดเงื่อนไขอื่นๆ ที่คู่สัญญายังอาจสามารถตกลงและกำหนดเงื่อนไข ภาระหน้าที่ ความสัมพันธ์เกี่ยวกับการเช่าและการใช้ประโยชน์กันให้ชัดเจนไว้ในสัญญาเช่าช่วงได้ เช่น คำมั่นจะให้ใช้เช่าต่อเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า หลักประกันการเช่า เงินกินเปล่า ค่าบริการส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน หน้าที่การทำประกันภัยเพื่อคุ้มครองในสิ่งปลูกสร้าง หน้าที่การบำรุงรักษาทรัพย์สินที่เช่า เงื่อนไขการแก้ไขดัดแปลงสิ่งปลูกสร้างที่เช่า ภาระภาษีเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้างที่เช่า เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อากรแสตมป์ หรือ หน้าที่การปฏิบัติตามกฎ ระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยสิ่งปลูกสร้างที่เช่า เช่น ข้อกำหนดการใช้สาธารณูปโภคส่วนกลาง การใช้สถานที่เช่า การเลี้ยงสัตว์ และความรับผิดของผู้เช่าช่วง กรณีทรัพย์สินสิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้นสูญหาย หรือเสียหาย เป็นต้น

การนำไปใช้

ในการทำสัญญาเช่า ไม่ว่าการเช่าในลำดับแรก หรือการเช่าช่วง โดยทั่วไปถือตัวผู้เช่า หรือผู้เช่าช่วง ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากมีพฤติกรรมการใช้ชีวิต ความระมัดระวัง และสถานะทางการเงินแตกต่างกัน ดังนั้น การที่ผู้เช่าจะนำสิ่งปลูกสร้างที่เช่ากันนี้ ไปให้เช่าต่อแก่บุคคลอื่น โดยทั่วไปไม่สามารถทำได้ ตามกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะได้ให้ความยินยอม หรือได้ตกลงยินยอมไว้ล่วงหน้าในสัญญาแล้ว ดังนี้ ในการทำสัญญาเช่าช่วง ผู้เช่าช่วงต้องมั่นใจว่า ผู้ให้เช่าช่วงมีสิทธินำสิ่งปลูกสร้างออกให้เช่าได้โดยชอบ กล่าวคือ ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้นแล้ว โดยความยินยอมนั้นอาจระบุอยู่ในสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า หรืออาจทำเป็นหนังสือแยกต่างหากโดยลงนามผู้ให้เช่าก็ได้ รวมถึงตรวจสอบเงื่อนไขการให้เช่าช่วงไว้ด้วยว่ามีเงื่อนไข หรือข้อจำกัดในการให้เช่าช่วงต่ออย่างไร เพราะหากปรากฏว่าไม่เป็นไปตามเงื่อนไข ข้อตกลงที่ผู้ให้เช่าได้กำหนดไว้ จะถือว่าผู้เช่าผิดสัญญาและผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้เช่าช่วง

สิ่งปลูกสร้างที่เช่าตามสัญญาเช่าช่วงนี้ ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าช่วง ดังนี้ คู่สัญญาจะต้องระบุสิ่งบ่งชี้ให้ชัดเจนว่าสิ่งปลูกสร้างที่เช่ามีขอบเขตเช่นไร รวมสิ่งใดบ้าง และไม่รวมสิ่งใด เช่น บ้านพร้อมที่ดินขนาดเท่าใด อยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่เท่าไหร่ บ้านเลขที่เท่าไหร่ อยู่ห้องเลขที่ และชั้นที่เท่าใด ในกรณีที่เช่าห้องชุด หรือห้องอยู่อาศัย รวมส่วนควบต่างๆ ทรัพย์สินที่ติดอยู่ในสิ่งปลูกสร้างด้วยหรือไม่

เนื่องจากการเช่าช่วง เป็นการเช่าต่อจากผู้อื่นซึ่งอยู่ภายใต้สัญญาเช่าฉบับก่อนหน้า ดังนี้ สิทธิและขอบเขตต่างๆ ในสัญญาเช่าช่วงจะมากหรือเกินกว่าสัญญาเช่าฉบับก่อนหน้าไม่ได้ เช่น ระยะเวลาการเช่า ซึ่งคู่สัญญาสามารถตกลงระยะเวลาการเช่าสั้นหรือยาวตามความต้องการของคู่สัญญา อย่างไรก็ดี ระยะเวลาการเช่าจะต้องไม่เกินสิทธิของผู้ให้เช่าช่วงตามสัญญาฉบับก่อนหน้า

นอกจากนี้ ผู้เช่าช่วงต้องมั่นใจว่าสิ่งปลูกสร้างที่เช่าตามสัญญาเช่าช่วงนี้ ผู้ให้เช่าเป็นผู้มีสิทธินำออกให้เช่าโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น ผู้ให้เช่าคนแรกเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในสิ่งปลูกสร้างที่เช่าโดยที่ไม่มีภาระผูกพันอื่นในทรัพย์สินที่เช่า และผู้ให้เช่าช่วง ได้เช่าต่อจากผู้เช่าต่อมาอย่างถูกต้องไม่ขาดสาย โดยสามารถตรวจได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินออกให้ เช่น โฉนดที่ดิน หรือ เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด และสัญญาที่ผู้ให้เช่าช่วงทำกับเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้น หรือที่ทำกับผู้เช่าช่วงรายก่อนๆ หน้า กรณีมีการให้เช่าหลายๆ ช่วง โดยนอกจากผู้เช่าช่วงจะขอตรวจสอบเอกสารเหล่านี้จากผู้ให้เช่าช่วงก่อนเข้าทำสัญญาเช่าช่วงนี้แล้ว คู่สัญญาอาจนำสำเนาเอกสารเหล่านี้มาประกอบเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาได้อีกด้วย

ในกรณีที่การเช่ารวมถึงทรัพย์สินอื่นๆ ไม่รวมอยู่ในค่าเช่า เช่น เฟอร์นิเจอร์ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา สถานที่จอดรถ หรือบริการต่างๆ คู่สัญญาอาจทำสัญญาบริการ เพื่อรองรับค่าบริการและรายละเอียดขอบเขตบริการดังกล่าวแยกเป็นสัญญาอีกฉบับหนึ่งได้

อนึ่ง การเช่าสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์มีทะเบียนที่มีระยะเวลาการเช่าเกินว่า 3 ปี ไม่ว่าจะเป็นการเช่าลำดับแรกหรือเป็นการเช่าช่วง กฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือตามแบบ และจดทะเบียนการเช่าต่อกรมที่ดินด้วยหากสิ่งปลูกสร้างที่เช่ากันนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีทะเบียน เช่น ที่ดิน บ้าน อาคาร หรือห้องชุด เป็นต้น หากมีการตกลงระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียน จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ไม่เกินสาม 3 ปี เท่านั้น ซึ่งการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์กับกรมที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมราชการซึ่งคู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ว่าฝ่ายใดจะเป็นผู้รับผิดชอบทั้งสิ้น หรือร่วมกันชำระตามสัดส่วนก็ได้

ในวันรับมอบ กล่าวคือวันที่ผู้เช่าช่วงมีสิทธิครอบครองสิ่งปลูกสร้างที่เช่า และเข้าใช้ประโยชน์สิ่งปลูกสร้างตามการเช่าช่วงนี้ ผู้เช่าช่วงควรทำ บันทึกสภาพทรัพย์สินที่เช่า ณ วันรับมอบ โดยการบันทึกนี้ อาจทำรวมอยู่ในสัญญาได้ ในกรณีที่สัญญาเช่าได้มีการจัดทำในวัน หรือภายหลังจากวันรับมอบ โดยจะบันทึกสภาพทรัพย์สินที่เช่าว่า มีสภาพสมบูรณ์ดี หรือไม่ มีส่วนใด ชำรุดบกพร่องอยู่ก่อนการครอบครองแล้วหรือไม่ พร้อมลงนามคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย โดยบันทึกสภาพทรัพย์สินที่เช่านี้ มีความสำคัญมากในกรณีการเช่าสิ้นสุดลงและ ผู้ให้เช่ามีการเรียกเก็บค่าเสียหาย ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า

ภาษีอากร

• โดยทั่วไป เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง มีหน้าที่ต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ดี ในสัญญาเช่าฉบับแรก คู่สัญญาอาจได้ตกลงกันให้ผู้เช่า ซึ่งก็คือผู้ให้เช่าช่วงในสัญญาเช่าช่วง เป็นผู้รับผิดชอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งในกรณีนี้ ผู้ให้เช่าช่วงอาจตกลงผลักภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่าช่วงอีกต่อหนึ่งก็ได้ หรือร่วมกันรับผิดชอบตามสัดส่วนที่ตกลงกันก็ได้

• อนึ่งสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นการเช่าจากเจ้าของโดยตรงหรือการเช่าช่วง และคู่ฉบับ กฎหมายกำหนดให้ต้องชำระอากรแสตมป์ ตามอัตรา ระยะเวลา และเงื่อนไขที่กฎหมายอากรแสตมป์กำหนด ฉะนั้น หากได้มีการจัดทำสัญญาเช่าช่วง ผู้ให้เช่าช่วง หรือผู้เช่าช่วงในกรณีที่มีการตกลงผลักภาระหน้าที่การชำระอากรแสตมป์ให้ผู้เช่าช่วง จักต้องติดอากรแสตมป์หรือนำไปชำระค่าอากรแสตมป์เป็นตัวเงิน (ตีตรา) ให้ถูกต้องครบถ้วนตามจำนวนและภายในระยะเวลาที่กรมสรรพากรกำหนด มิฉะนั้น หากมีการฟ้องร้องอันเกี่ยวกับสัญญานี้ ศาลจะไม่รับฟังสัญญาที่ไม่ได้ชำระอากรโดยสมบูรณ์เป็นพยานหลักฐาน อีกทั้ง ยังมีค่าปรับการไม่ชำระอากรแสตมป์และอาจมีโทษทางอาญาอีกด้วย

ในการทำสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการเช่าจากเจ้าของโดยตรงหรือการเช่าช่วงในลำดับใดๆ นั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนี้ในการเช่าช่วง หากมีสัญญาที่ลงนามโดยผู้ให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วงแล้ว คู่สัญญาย่อมมั่นใจได้ว่า สิทธิ ภาระ และหน้าที่ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายสามารถนำไปฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ หากมีข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้างในอนาคต ดังนี้ การทำสัญญาเช่าช่วงนี้ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายควรลงนามในสัญญาซึ่งคู่สัญญาอาจจัดทำสัญญาเป็น 2 ฉบับหรือมากกว่าเพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายยึดถือไว้อ้างอิงได้และใช้เพื่อเป็นหลักฐานแห่งการเช่าช่วงด้วย

โดยในกรณีคู่สัญญาเป็นนิติบุคคลผู้ที่ลงนามจะต้องเป็นผู้ที่มีอำนาจลงนาม และการลงนามต้องลงนามตามเงื่อนไขที่จดทะเบียนนิติบุคคลเอาไว้จึงจะผูกพันนิติบุคคลนั้นๆ โดยสามารถตรวจสอบผู้มีอำนาจลงนามและเงื่อนไขการลงนามของนิติบุคคลได้จากหนังสือรับรองที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ออกให้ เช่น กรรมการบริษัทสองคนลงนามร่วมกันและประทับตรา นอกจากนี้ คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรจะขอเอกสารแสดงตัวตนของอีกฝ่ายหนึ่งที่เจ้าของเอกสารลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เพื่อสามารถอ้างอิงลายมือชื่อที่ลงไว้ในสัญญาว่าเป็นของบุคคลนั้นจริง เช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนหรือสำเนาหนังสือเดินทางที่รับรองสำเนาถูกต้องของคู่สัญญาผู้นั้น สำหรับคู่สัญญาที่เป็นบุคคลธรรมดา และสำเนาหนังสือรับรองและสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคลที่ลงชื่อในสัญญานี้ บุคคล เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ ผู้รับมอบอำนาจ ในกรณีที่คู่สัญญานั้นเป็นนิติบุคคล โดยเอกสารที่เป็นสำเนาและเป็นเอกสารของบุคคล ต้องให้บุคคลผู้เป็นเจ้าของเอกสารนั้นลงนามรับรองสำเนาด้วย ในกรณีที่เจ้าของเอกสารนั้นเป็นนิติบุคคล เช่น หนังสือรับรอง หรือสำเนาเอกสารอื่นใดที่เป็นของนิติบุคคล ผู้ลงนามและเงื่อนไขการลงนามรับรองสำเนาถูกต้องจะต้องเป็นไปตามผู้ลงนามและเงื่อนไขการลงนามที่ระบุไว้ในหนังสือรับรองด้วยเช่นกัน กล่าวคือ ผู้ลงนามและเงื่อนไขเหมือนกับการลงนามในสัญญา

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดให้ในกรณีที่ผู้เช่าจะนำทรัพย์ออกให้ผู้อื่นเช่าช่วงนั้น จะต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าก่อน ซึ่งอาจยินยอมไว้เป็นการล่วงหน้าในสัญญาเช่าเลย หรือทำเป็นหนังสือให้ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรภายหลังก็ได้ (เช่น หนังสือยินยอมให้เช่าช่วง)

นอกจากนี้ กฎหมายยังได้กำหนดว่าในกรณีที่มีการนำทรัพย์ออกให้เช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าแล้ว ผู้เช่าช่วงก็ยังมีหน้าที่ ความรับผิดต่อผู้ให้เช่าอีกด้วย เช่น ความรับผิดต่อความเสียหายของทรัพย์ที่เช่า การใช้ทรัพย์ที่เช่า รวมถึง ค่าเช่า ในกรณีที่ผู้ให้เช่าช่วงไม่ยอมชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า แม้ในความเป็นจริง ผู้ให้เช่าและผู้เช่าช่วงไม่ได้มีการทำสัญญาหรือนิติกรรมอะไรกันเลยก็ตาม

อนึ่ง กฎหมายที่ใช้บังคับกับสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง (อสังหาริมทรัพย์) ทั่วไปก็ยังคงใช้บังคับกับสัญญาเช่าช่วงเช่นกัน ดังต่อไปนี้

• กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อผู้เช่าช่วงและผู้ให้เช่าช่วง โดยหากมีระยะเวลาการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ที่มีทะเบียน เกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องนำสัญญาเช่าไปจดทะเบียนกับกรมที่ดินและทำสัญญาตามแบบที่กฎหมายกำหนด กับสำนักงานที่ดินเขตที่รับผิดชอบที่สิ่งปลูกสร้างที่เช่าตั้งอยู่
• หากการเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้น มีวัตุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย และผู้ให้เช่าช่วง เป็นผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา และผู้เช่าช่วงเป็นบุคคลธรรมดา ย่อมทำให้สัญญาเช่าช่วงนี้ อยู่ภายใต้บังคับ ประกาศดังกล่าวด้วย ซึ่งกำหนดข้อจำกัด และ/หรือหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่ต้องปฏิบัติอย่างเคร่งครัด เช่น แบบและข้อความในสัญญาที่บังคับ การจำกัดจำนวนเงินการเรียกวางเงินประกันการเช่า การส่งใบแจ้งหนี้ จำนวนคู่ฉบับของสัญญา การเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้า การเข้าตรวจสอบอาคารที่เช่า เป็นต้น เงื่อนไขเหล่านี้จะต้องเป็นไปตาม หรือไม่ต่ำกว่าที่ประกาศได้กำหนดไว้

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้