Carta de solicitud de terminación de obras

Este documento permite que el contratante de unas obras o reforma (cliente) exija a un constructor (profesional) la finalización y entrega de las obras para las que fue contratado (p. ej. se podrá requerir a un constructor que finalice el revestimiento de todos los armarios de una vivienda de acuerdo con lo acordado en el contrato de obras, que complete la instalación eléctrica de una vivienda, etc.). Este documento solo puede ser utilizado por particulares; es decir, no puede ser utilizado para reclamaciones por parte de clientes profesionales cuya actividad consista en la remodelación de viviendas para su posterior venta o alquiler (p. ej. empresas inmobiliarias).

En el caso de que únicamente se desee acordar la realización de una determinada obra o construcción, se deberá acudir al correspondiente contrato de obras. Por otro lado, si lo que se desea es reclamar la existencia de defectos o fallos en obras ya terminadas, se deberá preparar la correspondiente carta para reclamar por obras defectuosas. Finalmente, si lo que se desea es reclamar un incumplimiento parcial de cualquier otro contrato, se deberá redactar un requerimiento para exigir el cumplimiento del contrato.

¿Quiénes se consideran como particulares?

Se consideran como particulares las personas físicas (personas naturales) que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión (p. ej., una obra de un domicilio particular).

Por otro lado, se considerarán también como particulares a las personas jurídicas (p. ej. empresas, sociedades o asociaciones) que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a su actividad comercial o empresarial (p. ej. una persona jurídica que se dedica a una actividad distinta a la actividad inmobiliaria, como puede ser una empresa que contrata unos operarios para realizar reparaciones en la vivienda de uno de sus socios).

¿En qué tipo de obras se puede solicitar su terminación mediante esta carta?

Mediante esta carta se podrá reclamar la terminación de todo tipo de obras o reforma de inmuebles (ya sean viviendas, locales, naves, etc.), independientemente de su envergadura o importancia (tanto de grandes obras o modificaciones estructurales de un inmueble como de obras menores o reformas).

¿Cuándo se puede exigir al constructor la terminación de las obras?

Se podrá reclamar la terminación de las obras tan pronto como se cumpla el plazo acordado con el profesional para la terminación de las obras.

A la hora de determinar la existencia de un incumplimiento, se tendrá en cuenta lo pactado por las partes en el correspondiente contrato de obras o, en su caso, en el presupuesto preparado por el profesional en el cual se describen los trabajos contratados.

En todo caso, el cliente debe tener en cuenta si han surgido circunstancias de fuerza mayor que hayan impedido al profesional cumplir los plazos (p. ej. por falta de stock de materiales necesarios, por incendio del taller del profesional donde se guardaban los materiales, etc.). Esta situación justificaría un posible retraso por parte del profesional y, por tanto, no se podría exigir el cumplimiento de los plazos.

Finalmente, en el caso de que el profesional no responda a esta petición, se podrá acudir a la vía judicial para reclamar la correcta terminación de las obras, tal y como se acordó en el contrato. En el caso de que no se hubiera firmado contrato alguno, el cliente deberá probar la existencia de un acuerdo aportando las pruebas del plazo pactado (p. ej. emails entre las partes donde se indique las fechas de terminación, mensajes de texto, etc.).

¿Qué se puede reclamar al profesional incumplidor?

Esta carta permite solicitar la terminación de las obras en un determinado plazo de tiempo concreto o en el menor período de tiempo posible. De esta forma, el cliente puede indicar las fechas en las que se desea que se realice la entrega de las obras. Asimismo, el cliente podrá exigir también la devolución de todos los gastos que haya tenido que asumir el propio cliente por culpa directa de este retraso en el cumplimiento del plazo de las obras.

En todo caso, si el profesional no responde a esta petición, se podrá acudir a la vía judicial, pudiendo exigir el pago de una indemnización por daños y perjuicios que pueda sufrir el cliente por culpa de este retraso (p. ej. los gastos de hotel por no poder residir en la vivienda al encontrarse en obras).

¿Cuál es el plazo máximo para reclamar la terminación de las obras?

El plazo máximo para reclamar al profesional o reformista el cumplimiento del contrato será de cinco años desde la fecha en la que se pudo exigir el cumplimiento del plazo (es decir, desde la fecha en la que concluyó el plazo del profesional para terminar las obras).

¿Cómo utilizar este documento?

Este documento recoge el contenido mínimo para permitir la correcta solicitud de terminación de las obras, incluyendo:

• Identificación del profesional al que se dirige esta carta.
• Fecha de firma del contrato de obras o el presupuesto de trabajo.
• Datos de identificación del cliente que redacta esta carta.
• Fecha en la que el profesional se había comprometido a terminar la obra.
• Descripción de los puntos o elementos de la obra que quedan pendientes de terminar.
• Plazo en el que se desea que se terminen las obras.

Una vez descargado, este documento deberá ser firmado por el cliente, ya sea persona física (personas naturales) o persona jurídica (como puede ser una empresa, una asociación, etc.), siempre que no sean profesionales del sector inmobiliario. Junto a esta carta, se podrá adjuntar una copia del contrato o del presupuesto en el que se recoge el plazo de terminación de las obras.

Esta carta puede ser entregada en mano, con la firma del profesional (o de un responsable habilitado para firmar en nombre del mismo), o bien mediante burofax (a través de copia física u online) con acuse de recibo y certificación de contenido o vía semejante. De esta forma, se asegurará la correcta recepción de la misma por el profesional.

Tras la realización de esta comunicación al profesional, el cliente deberá esperar su respuesta. Si el profesional no cumple con el requerimiento para terminar las obras, el cliente podrá iniciar la correspondiente vía judicial.

Derecho aplicable

De forma general, son aplicables a esta carta las disposiciones del Código civil relativas a las obligaciones: especialmente, sus artículos 1100, 1101, 1106, 1107, 1124, 1152 y 1153.

En relación con su fuerza o valor probatorio, es aplicable la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (particularmente, su artículo 326).

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