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Carta para reclamar por obras defectuosas

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Última revisión 27/03/2023
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Carta para reclamar por obras defectuosas

Mediante este documento el contratante de unas obras (cliente) podrá exigir al constructor (profesional) su responsabilidad por los posibles defectos o fallos que pudieran aparecer tras la finalización y entrega de unas obras. Este documento solo puede ser utilizado por particulares; es decir, no puede ser utilizado para reclamar la reparación de defectos ocultos a clientes profesionales cuya actividad consista en la remodelación de viviendas o promoción de inmuebles.

En el caso de que únicamente se desee acordar la realización de una determinada obra o construcción se deberá acudir al correspondiente contrato de obras. Por otro lado, si se desea reclamar un incumplimiento parcial del contrato (p. ej. porque no se han terminado las obras) o el incumplimiento de cualquier otro contrato se deberá redactar un requerimiento para exigir el cumplimiento del contrato.

 

¿Quiénes se consideran como particulares?

Se consideran como particulares las personas físicas (personas naturales) que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión (p. ej. una obra llevada a cabo un domicilio particular).

Por otro lado, se considerarán también como particulares a las personas jurídicas (p. ej. empresas, sociedades o asociaciones) que actúen en un ámbito ajeno a la actividad inmobiliaria, es decir, que no se dediquen a la promoción o comercialización de inmuebles (p. ej. una persona jurídica que es propietaria de una nave industrial para llevar a cabo su actividad de imprenta).

 

  • ¿Qué tipos de defectos se pueden reclamar?

Mediante esta carta se podrán reclamar todo tipo de defectos o fallos detectados tras la realización de unas obras o reforma de inmuebles (ya sean viviendas, locales, etc.). Así, se pueden reclamar defectos o fallos en las obras (p. ej. las escaleras construidas no cumplen con las medidas de seguridad, aparecen grietas en los muros reformados, se produce la caída de azulejos en los baños, etc.), como errores en los materiales utilizados o en los acabados estéticos de las obras (p. ej. se puede reclamar que el color de las puertas instaladas en la vivienda no se corresponde con el color acordado entre las partes).

A la hora de determinar la existencia de un incumplimiento, se tendrá en cuenta lo pactado por las partes en el correspondiente contrato de obras o, en su caso, en el presupuesto preparado por el profesional en el cual se describen los trabajos contratados.

Finalmente, en el caso de que el profesional no responda a esta petición, se podrá acudir a la vía judicial para reclamar la solución o compensación por estos defectos. En este caso, será necesario contar con un informe pericial en el que se detallen los defectos o fallos derivados de las obras.

 

  • ¿Qué se puede reclamar al profesional incumplidor?

El cliente deberá, en primer lugar, a través de este documento, comunicar formalmente la existencia de defectos en las obras contratadas, detallando las características de dichos defectos, a fin de que el profesional se haga cargo de su reparación o compense económicamente al cliente. En el caso de que el profesional no responda o niegue la existencia de dichos defectos, el cliente podrá acudir a los tribunales para exigir una de las siguientes opciones:

  • La reparación de los defectos o fallos en las obras por parte del profesional.
  • Una rebaja en el precio pagado por el cliente o una compensación económica de acuerdo con la gravedad de los fallos o defectos.

Por último, se podrá exigir el pago de una indemnización por daños y perjuicios que pueda sufrir el cliente por culpa de estos defectos (p. ej. los defectos en las obras han producido desperfectos en el mobiliario de la vivienda).

 

  • ¿Cuáles son los plazos para reclamar estos defectos al profesional incumplidor?

Los plazos para poder reclamar al profesional incumplidor dependerán del tipo de obras o de trabajos de construcción en los que se produce el incumplimiento. De esta forma, es necesario realizar la siguiente distinción:

- Reclamación de defectos en obras o modificaciones de gran entidad

Se consideran trabajos de gran entidad las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de un inmueble, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del inmueble. En estos casos, los plazos para reclamar serán los siguientes:

  • Durante diez años, por los daños materiales causados en el inmueble por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del inmueble. Se trata de defectos graves que afecten al inmueble y que puedan incluso poner en peligro la habitabilidad del mismo.
  • Durante tres años, por los daños materiales causados en el inmueble por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen la imposibilidad de residir en el inmueble correctamente (p. ej. defecto en el sistema de calefacción que impide su uso, problemas con las ventanas que no están bien selladas y permiten la entrada del frío, etc.).
  • Durante el plazo de un año en el caso de vicios o defectos que afecten a elementos de terminación o acabado de los inmuebles. En este caso, se responderá por los daños estéticos que puedan aparecer en la inmueble, como puede ser pequeñas grietas en las paredes, caída de molduras, problemas con enchufes, el fallo en el funcionamiento de las puertas de un armario, etc.

En todo caso, las acciones para exigir la responsabilidad por los vicios o defectos antes indicados prescribirán en el plazo de dos años a contar desde la fecha en que se descubran dichos daños.

 

- Reclamación de defectos en obras o modificaciones de menor entidad

En las obras o reformas de menor entidad a las indicadas en el punto anterior (p. ej. reforma de un baño, revestimiento de armarios, cambio de radiadores o del sistema de aire acondicionado, etc.), se podrán reclamar defectos derivados de las obras que no se pudieran detectar a simple vista, y que afecten al uso del mismo o a su valor económico. El plazo para reclamar estos defectos será de seis meses.

Por otro lado, en el caso de errores en la ejecución de la obra (es decir, en los casos en los que el profesional no ha seguido las instrucciones del cliente), el plazo máximo para reclamar será de cinco años.

 

¿Cómo utilizar este documento?

Este documento recoge el contenido mínimo para permitir la correcta reclamación de defectos tras la realización de unas obras, incluyendo:

  • Identificación del profesional al que se dirige esta carta.
  • Fecha de firma del contrato de obras o el presupuesto de trabajo.
  • Datos de identificación del cliente que redacta esta carta.
  • Fecha de entrega de la obra contratada.
  • Descripción de los defectos o errores de las obras.

Una vez descargado este documento, este deberá ser firmado por el cliente, ya sea persona física (personas naturales) o persona jurídica (como puede ser una empresa, una asociación, etc.), siempre que no sean profesionales del sector inmobiliario. Junto a esta carta, se podrá adjuntar el informe pericial en el que se recojan los defectos que se reclaman.

Esta carta puede ser entregada en mano, con la firma del profesional (o de un responsable habilitado para firmar en nombre del mismo), o bien mediante burofax (a través de copia física u online) con acuse de recibo y certificación de contenido o vía semejante. De esta forma, se asegurará la correcta recepción de la misma por el profesional.

Tras la realización de esta comunicación al profesional, el cliente deberá esperar su respuesta. En el caso de que no se haga cargo de los posibles defectos o errores, el cliente podrá iniciar la correspondiente vía judicial.

 

Derecho aplicable

De forma general, son aplicables a esta carta para reclamar por obras defectuosas lo siguiente:

  • Por otro lado, en el caso de los restantes tipos de obras o reformas serán de aplicación las disposiciones del Código civil relativas a las obligaciones: especialmente, sus artículos 1100, 1101, 1106, 1107, 1124, 1152 y 1153, así como lo establecido en el artículo 1486 y siguientes.

En relación con su fuerza o valor probatorio, es aplicable la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (particularmente, su artículo 326).

 

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