Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble

El Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble es el documento por medio del cual una parte se compromete a vender (promitente vendedora) y la otra parte se compromete a comprar (promitente compradora) un inmueble determinado.

Por medio de este contrato, las partes se comprometen a celebrar un contrato de compraventa posterior o futuro respecto del referido inmueble, dentro de un plazo determinado o al cumplirse una determinada condición (por ejemplo, al obtener un crédito hipotecario).

Este contrato es utilizado en interés de ambas partes, tanto la que promete vender como la que promete comprar. Las razones por las cuales se celebra son múltiples: reservar el inmueble (que deje de estar en el mercado), tener tiempo para hacer un estudio de títulos (antecedentes del inmueble), gestionar en el intertanto un crédito hipotecario, esperar trámites como la recepción de obra o la tramitación de una posesión efectiva.

Si las partes desean formalizar de inmediato la compraventa de un inmueble, sin esperar tiempo o trámite alguno, no corresponde completar este formulario de promesa, sino celebrar un contrato de compraventa.

Requisitos de la promesa de compraventa de inmueble

Para que un contrato de promesa de compraventa de inmueble obligue tanto al promitente vendedor como al promitente comprador, esta promesa debe constar por escrito, exigencia que se cumple al completar este formulario. Junto a lo anterior, la promesa debe contener un plazo o una condición que fije una época de la celebración del contrato de compraventa prometido.

La ley también exige que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces, como sería el caso de un contrato de compraventa celebrado entre cónyuges, pues dicho contrato es nulo.

Finalmente, exige la ley que se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten para que sea perfecto (es decir, se entienda celebrado), la tradición de la cosa (entrega del inmueble que se concretiza con la inscripción de contrato de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces respectivo) o las solemnidades que las leyes prescriben. Es decir, se requiere que el contrato de promesa contenga, en la medida de lo posible, las mismas menciones que el contrato de compraventa que se promete.

Cómo usar este documento

Este documento se encuentra adaptado para celebrar un contrato de promesa de compraventa de cualquier tipo de bien inmueble, como casa, departamento, bodega, estacionamiento, local comercial, terreno, sitio, entre otros, independiente de si se trata de un inmueble nuevo o usado.

Pueden ser partes de este contrato toda persona, natural o jurídica, con capacidad suficiente para contraer obligaciones jurídicas.

En relación con las personas naturales, podrán actuar como partes en este contrato, en principio, todo hombre o mujer mayor de 18 años, salvo que tengan alguna incapacidad o se trate de la mujer casada en régimen de sociedad conyugal.

En cuanto a las mujeres casadas en sociedad conyugal, solo podrán concurrir personalmente a firmar como partes de este contrato, cuando administren algún patrimonio reservado o especial de aquellos regulados en los artículos 150, 166 y 167 del Código Civil, es decir, cuando hayan adquirido el inmueble que prometen vender, o adquirirán el inmueble que prometen comprar con alguno de los patrimonios mencionados.

En relación con las partes que intervienen, se solicitará informar los datos personales de la parte promitente vendedora, promitente compradora y del/los representante/s, si es que hubiere: nombre completo, nacionalidad, estado civil, ocupación, documento y número de identidad y domicilio.

En relación con el inmueble, se debe contar con la siguiente información para completar este formulario: denominación del inmueble (ej. casa o departamento o bodega), dirección del inmueble, rol de avalúo, superficie y límites del inmueble. También se debe explicar cómo este inmueble fue adquirido por la promitente vendedora (ej. compraventa, herencia). Si el inmueble ya está inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, se debe proporcionar la foja, número y año de la inscripción, así como la identificación del Conservador en que está inscrito. La información contenida en la copia de la inscripción del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, si se trata de un inmueble inscrito, permite completar este formulario correctamente.

Si por medio de este documento se promete la compraventa de más de un inmueble, se deberán ingresar los datos señalados en el párrafo anterior respecto de cada uno de ellos.

En relación con el contrato de compraventa prometido se definirá el precio del mismo, su forma de pago, y el momento en que deba ser firmado. Junto con lo anterior, este modelo ofrece la posibilidad de dejar constancia de la entrega de la totalidad o parte del pago del precio de la compraventa prometida a una tercera persona para su custodia.

Para el caso de que una de las dos partes no cumpla con su obligación de celebrar el contrato de compraventa prometido, se puede establecer la aplicación de una multa en dinero que deba ser pagada por la parte que no cumple a la que sí lo hace. En este caso también se puede dejar constancia que ambas partes dejarán en custodia de un tercero el dinero que equivale a la multa acordada.

Una vez descargado e impreso, este documento puede ser firmado ante Notario Público, para que tenga la calidad de instrumento privado autorizado por Notario, o bien, puede ser reducido a Escritura Pública, que es un documento formal que pueden emitir notarios públicos o cónsules chilenos en país extranjero, y que tiene valor de título ejecutivo. Un título ejecutivo es aquel que permite iniciar en contra de la parte que incumpla lo prometido un juicio ejecutivo (más simple y corto que uno ordinario).

Este documento contiene todas las menciones que la ley exige respecto de las escrituras públicas. Sin embargo, cada notaría o consulado podrá efectuar los ajustes que estime pertinentes.

Normativa aplicable

El contrato de promesa se encuentra regulado específicamente en el artículo 1554 del Código Civil. Además de este artículo, resultan aplicables, en relación con su redacción y efectos, diversas normas del mismo Código, entre las cuales destacan las contenidas en el Libro IV denominado "De las obligaciones en general y de los contratos", y en particular aquellas relativas al contrato de compraventa.

Cómo modificar el modelo

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.