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Contrato de compraventa de bienes inmuebles

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El Contrato de compraventa de bienes inmuebles, o contrato de transferencia de dominio de bienes raíces, es el documento por medio del cual un vendedor se obliga a transferir la propiedad de un objeto (en este caso un bien inmueble, como lo serían por ejemplo una casa o un departamento) a cambio de una cantidad de dinero específica (el precio) que debe pagar el comprador.

Con este documento se pueden hacer ventas de todo tipo de bienes inmuebles, en cualquier cantidad, y con más de un comprador y vendedor si fuera necesario. Si se quisiera vender bienes muebles, está disponible el Contrato de Compraventa de Bienes Muebles. Para casos más específicos, como la venta de autos, es preferible usar el Contrato de Compraventa de Vehículo. Similarmente, para la venta de derechos hereditarios, está disponible el Contrato de Cesión de Derechos Hereditarios.

Si necesita darle poder a un representante para que venda o compre un inmueble en su lugar (es decir, para que firme este contrato), se puede utilizar el Mandato Especial para Compraventa de Inmueble.

Si las partes desean dejar para más adelante la compraventa del inmueble, condicionado al paso de un tiempo o la ocurrencia de cierta cosa (por ejemplo, que se apruebe un crédito hipotecario), las partes pueden celebrar un Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble.

 

Cómo usar este documento

El documento puede ser utilizado en todas aquellas ventas que se realicen entre particulares, ya sea que se trate de personas naturales (individuos) o personas jurídicas (empresas, instituciones, sociedades, etc.), siempre que la venta sea sobre bienes inmuebles, sean nuevos o usados, como lo serían casas, departamentos, bodegas, estacionamientos, locales comerciales, terrenos, entre otros.

El contrato contiene, entre otras, las siguientes opciones para personalizarse:

  • Información del vendedor y comprador (nombre completo, edad, nacionalidad, estado civil, ocupación, identificación, y dirección).
  • Información del inmueble o inmuebles vendidos (denominación, dirección, rol de avalúo, superficie, límites, y si tiene inscripción previa en el Conservador de Bienes Raíces).
  • Venta de bienes muebles contenidos en los inmuebles, y la posibilidad de anexar al contrato un inventario de esos muebles.
  • Precio, forma, fecha y formalidades del pago.
  • Declaración de venta no habitual para eximirse del pago del IVA (impuesto de valor agregado). Las personas no venden inmuebles habitualmente como su profesión u oficio, pueden informar aquello para no ser gravados con un impuesto a los ingresos generados por la venta.
  • Plazo para la inscripción del contrato en el Conservador de Bienes Raíces.
  • Sanciones para el caso de incumplimientos


¿Quién puede firmar este documento?

Toda persona, natural o jurídica, con capacidad suficiente puede firmar el contrato. La regla general es que todo hombre o mujer mayor de 18 años puede firmar personalmente el contrato, salvo que tengan alguna incapacidad (como lo podría ser la demencia) o que se trate de la mujer casada en régimen de sociedad conyugal. Además, los hombres mayores de 14 y menores de 18, y las mujeres mayores de 12 y menores de 18 pueden firmar representados, y personalmente si tienen autorización de sus representantes.

En cuanto a las mujeres casadas en sociedad conyugal, solo podrán firmar el contrato cuando administren algún patrimonio reservado o especial de aquellos regulados en los artículos 150, 166 y 167 del Código Civil. Esto se da en los siguientes casos:

  • La mujer adquirió el inmueble o el dinero para comprar el inmueble con ingresos que provienen de cualquier trabajo que ejerza de manera separada al marido.
  • La mujer obtuvo el inmueble o el dinero para comprarlo mediante una donación, herencia o legado con la condición específica de que no fuera administrado por el marido.
  • La mujer obtuvo el inmueble o el dinero para comprarlo mediante las capitulaciones matrimoniales, que son un acuerdo económico que se hace antes o al momento de contraerse matrimonio.

Descargado e impreso este documento con todos sus datos necesarios, deberá ser reducido a Escritura Pública, que es un documento formal que pueden emitir notarios públicos o cónsules chilenos en país extranjero, y que tiene valor de auténtico y legalizado. Si es que este contrato es firmado por representantes de la vendedora y/o compradora, se debe presentar ante el mismo notario el o los documentos en que conste el poder que se tiene para actuar en su nombre. Si el contrato es firmado por mujeres casadas en sociedad conyugal, deberán presentar los documentos que acrediten el patrimonio reservado o especial que corresponda.

Este documento contiene todas las menciones que la ley exige respecto de las escrituras públicas. Sin embargo, cada notaría o consulado podrá efectuar los ajustes que estime pertinentes. En cualquiera de estos casos, puede ser útil consultar en la Notaría Pública sobre la posibilidad de enviar por algún medio electrónico el contenido del contrato para su revisión previa.

 

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Por disposición legal, la transferencia de la propiedad de un inmueble no se entenderá realizada sino hasta la inscripción del correspondiente título (este contrato) en el Conservador de Bienes Raíces competente. Es, por tanto, de suma importancia que tras firmarse este contrato como Escritura Pública, se concurra con copia autorizada del contrato al Conservador de Bienes Raíces que corresponda a la ubicación del inmueble vendido, de modo de efectuar la inscripción, y de ese modo concretándose la transferencia de la propiedad o dominio.

 

Custodia del Precio e Instrucciones Notariales

El precio de la compraventa o sus cuotas, generalmente en la forma de vale vista o cheques, puede ser dejado en custodia de un Notario o un tercero de confianza de las partes. Esto quiere decir que el dinero será guardado por este Notario u otra persona hasta que se haya cumplido una condición o plazo, como por ejemplo, que el inmueble vendido quede inscrito en nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Se permite así darle seguridad a ambas partes.

En el caso de que se opte por dejar el pago en custodia de un Notario Público hasta que se realice la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces recién descrita, la práctica usual es que se firme junto al contrato un documento llamado "Instrucciones Notariales", que indica detalladamente bajo qué condiciones el Notario debe hacer entrega del dinero al vendedor. Las instrucciones notariales no están reguladas legalmente, y cada Notaría tiene sus propias prácticas en torno a la utilización de estos documentos, por lo que es recomendable consultar en la Notaría donde se firmará el contrato sobre la posibilidad de firmarse a la vez las instrucciones notariales que correspondan.

 

Legislación aplicable

El derecho aplicable proviene principalmente del Código Civil, y sus normas relativas al contrato de compraventa. Es además particularmente relevante su artículo 686, que regula la tradición de inmuebles mediante la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces. Aplican también las normas generales sobre contratos y obligaciones contenidas en la misma ley.

 

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