Mandato Especial para Compraventa de Inmueble

El mandato especial para celebrar un contrato de compraventa es el documento por medio del cual una o varias personas (parte mandante) encargan a otra u otras (parte mandataria) comprar o vender uno o más inmuebles determinados.

Si la parte mandataria acepta el encargo que se le confía por medio de este mandato realizará, por cuenta y riesgo de la parte mandataria, la compra o la venta del o los inmuebles que se indiquen.

Este documento permite que sean una o varias las mandantes así como una o varias las mandatarias. Tanto las personas mandantes como las mandatarias pueden ser naturales o jurídicas.

Como el contrato de compraventa de inmueble que se encarga firmar es un contrato solemne que debe ser celebrado por escritura pública, este mandato debe ser celebrado por escritura pública, que es un documento formal que pueden emitir notarios públicos o cónsules chilenos en país extranjero.

Para encargar la ejecución de negocios o asuntos diferentes a la compra o venta de un inmueble, se debe completar el modelo de mandato que se encuentra adaptado para todos estos casos.

Aceptación del mandato

El mandato comienza a producir efecto cuando es aceptado por la o las personas mandatarias, quienes pueden firmar este documento como señal de aceptación, lo que se conoce como aceptación expresa, o bien, cuando realizan el o los encargos que la mandante le encomienda por medio de este mandato, incluso si no han firmado este documento, lo que se conoce como aceptación tácita.

Facultades a la parte mandataria

Tanto si encarga la compra o la venta de uno o más inmuebles, este documento contempla en su texto distintas facultades que permitirán a la parte mandataria dar cumplimiento íntegro al encargo confiado. Entre estas facultades se encuentra la de acordar el precio de la compraventa, fijar cabidas, deslindes y dimensiones, requerir y firmar todo tipo de solicitudes y declaraciones, convenir las cláusulas de todos los contratos cuya firma se le encargue y efectuar todo tipo de aclaraciones, rectificaciones y complementaciones.

Si el precio acordado será pagado en dinero, la parte mandataria, para dar cumplimiento al encargo que se le ha hecho, firmará un contrato de compraventa, pero si el precio se pagará, en su totalidad o mayoritariamente, con otro tipo de bienes distintos del dinero, se firmará un contrato de permuta.

De manera adicional, se podrán incorporar otras facultades, como la de renunciar a las acciones resolutorias (que buscan poner término anticipado a un contrato por el incumplimiento de la otra parte), la representación judicial, firmar contratos de promesa, autocontratar y delegar el encargo que se le ha encomendado, en todo o en parte.

Cuando este mandato se confiere para vender uno o más inmuebles, se pueden establecer como facultades adicionales el recibir el pago del precio de la venta y efectuar declaración de que la parte mandante no es vendedora habitual, y de este modo no le resulte aplicable el impuesto que grava la venta habitual de inmuebles.

Cuando este mandato se confiere para comprar uno o más inmuebles, se pueden establecer como facultades adicionales el solicitar préstamos para cubrir el pago del precio de la compraventa, constituir hipotecas, fianzas y solidaridad para garantizar la devolución del dinero prestado, constituir prohibiciones, servidumbres pasivas y activas, dar en arriendo el o los inmuebles comprados, y contratar todo tipo de seguros. Si la compra que se encarga se hará a través de subsidios otorgados por el Estado, se puede facultar a la parte mandataria a endosar el subsidio obtenido a quien venda el o los inmuebles, con lo cual podrá materializar el pago del precio.

Si se desean incorporar otras facultades, este documento se encuentra adaptado para listar todas aquellas que se requieran.

Adicionalmente, se podrá establecer límites a las facultades otorgadas a la parte mandataria, como por ejemplo, pactar un precio que no exceda de las 3.000 Unidades de Fomento.

Situación de cónyuges y convivientes civiles

Con el objetivo de que la parte mandataria pueda dar cumplimiento al encargo que se le ha realizado, este documento contempla la posibilidad de que cónyuges y/o convivientes civiles de la parte mandante confieran poder a la parte mandataria, a fin de que esta pueda, en los casos que exige la ley, extender las autorizaciones para vender, solicitar préstamos, constituir hipotecas, fianza y solidaridad.

Tratándose de la venta de inmuebles, si el vendedor que hace el encargo (mandante) es hombre y está casado en sociedad conyugal, la mujer debe autorizar dicha venta.

Tratándose de la compra, si el o la compradora que hace el encargo (mandante) está casado/a bajo el régimen de participación en los gananciales, su cónyuge deberá autorizar si se desea constituir fianza o solidaridad. Si el comprador es hombre y está casado en sociedad conyugal deberá contar con la autorización de la mujer para constituir hipotecas, fianza y/o solidaridad. Del mismo modo lo harán los convivientes civiles que hayan adoptado el régimen de comunidad.

Cómo utilizar el documento

Por medio de este documento solo se permite encargar la compra o venta de uno o más inmuebles determinados.

La o las personas que hacen el encargo en calidad de mandantes, deben tener la capacidad suficiente para vender o comprar inmuebles, o actuar debidamente representadas.

En el documento se deberá indicar:

• Lugar y fecha en que se firma.
• Indicación del o los asuntos que se le confían a la parte mandataria (comprar o vender uno o más inmuebles). Debe estar claramente precisado.
• Individualización de quien otorga el poder (mandante). Si actúan por medio de sus representantes, también se requerirá de su nombre completo, documento y número de identidad.
• Individualización de quien recibe el poder (mandataria). Si intervienen menores adultos en esta calidad, es decir, hombre menor de 18 años y mayor de 14, y mujer menor de 18 y mayor de 12, los actos que ejecuten solo serán válidos respecto de terceros en cuanto obliguen a los terceros y a la parte mandante. En cuanto a las obligaciones de la mandataria para con la mandante o terceras personas, estas solo tendrán efecto si se ajustan a las reglas relativas a los menores.
• Identificación precisa del o los inmuebles cuya compra o venta es encargada por medio de este mandato.
• Facultades con las que puede actuar la mandataria en relación con los asuntos y/o negocios que se le hayan encargado (qué cosas puede hacer por cuenta y riesgo de la mandante en relación con el o los negocios encargados).
• Individualización de cónyuges y/o convivientes civiles en los casos que proceda.

Al tratarse de un mandato especial, la parte mandataria solo puede actuar en nombre y representación de la parte mandante en relación con la compra o venta de uno o más inmuebles determinados en este mismo documento, pero estando facultada para ejecutar distintos actos que permitan lograr dar cumplimiento cabal al encargo confiado: comprar o vender.

Este documento ofrece un listado de facultades con que puede actuar la parte mandataria en lugar de la mandante y que permiten se materialice la compra o venta encargada, como es fijar y cobrar el precio de venta, firmar declaraciones juradas o efectuar la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

En todo caso, estas facultades pueden ser restringidas o, incluso, suprimidas. También este documento ofrece la posibilidad de describir otras facultades con que puede actuar la parte mandataria, distintas a las que se indican en él.

Una vez completado y descargado este documento, el mandato deberá ser leído y firmado, al menos, por la o las personas mandantes. Si la o las personas mandatarias también firman, se entiende que han aceptado expresamente el encargo que se les ha confiado por medio de este mandato. Si no firman, de todas maneras pueden realizar el encargo que se les ha encomendado, pues con ello se entiende que han aceptado tácitamente el mandato.

Para que este mandato sea válido y genere efectos jurídicos debe ser celebrado por escritura pública otorgada en una notaría pública o consulado chileno en el extranjero. Este documento contiene todas las menciones que la ley exige respecto de las escrituras públicas. Sin embargo, cada notaría o consulado podrá efectuar los ajustes que estime pertinentes.

Este mandado especial puede terminar por revocación tácita o expresa de la mandante, lo que significa que la mandataria ya no tendrá facultades o poderes para actuar por cuenta y riesgo de la mandante. La revocación será expresa cuando conste por escrito, y será tácita cuando el encargo confiado a la mandataria se otorga a otra persona.

Legislación aplicable

Resultan especialmente aplicables las normas sobre el mandato, contenidas en los artículos 2116 y siguientes del Código Civil, y sobre la compraventa, contenidas en los artículos 1793 y siguientes del mismo cuerpo normativo.

Cómo modificar el modelo

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.