Contrato de Subarriendo

El Contrato de Subarriendo o de Subarrendamiento es aquel por medio del cual una persona (arrendataria en un contrato de arriendo principal y subarrendadora en este contrato), cede el uso del inmueble que a ella le ha sido cedido, como arrendataria, a una tercera persona (subarrendataria), que no es parte del contrato de arriendo principal, a cambio del pago de una renta.

De lo anterior se desprende que el Contrato de Subarriendo sólo puede existir en la medida que exista un contrato de arriendo principal por medio del cual la persona dueña de un inmueble (arrendadora) haya cedido el uso sobre ese inmueble a otra persona (arrendataria), también a cambio del pago de una renta. El contrato de arriendo principal se acompañará como anexo de este contrato de subarriendo.

Si la propietaria o dueña del inmueble es quien desea ceder el derecho de uso que tiene sobre aquel no corresponde utilizar este documento, sino que el contrato de arriendo de casa o departamento (si se arrendará un inmueble sólo para fines habitacionales), o el contrato de arriendo de local comercial (si se arrendará un inmueble destinado a su explotación como local comercial), o el contrato de arriendo de vivienda para uso vacacional (si se arrendará un inmueble amoblado, por un plazo inferior a 3 meses y exclusivamente para fines de descanso o turismo).

Este documento ha sido elaborado para los arrendatarios que deseen ceder el derecho de uso que tienen sobre un inmueble, derecho a uso que han obtenido mediante un contrato de arriendo principal. También está destinado a aquellos subarrendatarios que deseen escriturar sus contratos de subarrendamiento, de manera que los derechos y obligaciones de las partes queden claramente establecidos.

Tipos de subarriendo

Este documento permite que se subarriende la totalidad o una parte del inmueble arrendado, y que este subarriendo sea respecto de un inmueble destinado a vivir en él o a explotarlo como local comercial. Para saber si el inmueble tiene un destino u otro, se considerarán las siguientes reglas:

• Las Municipalidades definen el destino de los inmuebles al momento de otorgar los respectivos permisos municipales para su construcción. Para conseguir esta información cualquier persona puede solicitar el documento denominado "Certificado de Informaciones Previas" en la Dirección de Obras Municipales del lugar donde se ubica el inmueble, presentando el Rol de Avalúo y dirección del inmueble.
• Si un inmueble fue autorizado para su uso como vivienda no podrá ser destinado a otros fines, a menos que la Municipalidad respectiva autorice el cambio de destino.
• En los inmuebles destinados a un uso habitacional (vivienda), no se considera cambio de destino la instalación de pequeños comercios o industrias artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, siempre que se mantenga como principal destinación su uso como vivienda.

Restricciones al uso del inmueble subarrendado

Además de las restricciones al uso del inmueble subarrendado que impone la definición de su destino por parte de la Municipalidad respectiva, deben respetarse otro tipo de restricciones que puedan establecer la parte subarrendadora o subarrendataria de común acuerdo, o sólo la parte subarrendadora, o la arrendadora (dueña del inmueble), u otra entidad como la comunidad a la que pertenezca el inmueble subarrendado.

Las restricciones mencionadas pueden constar en el contrato de arriendo principal, o en el documento donde conste que la persona arrendadora (dueña del inmueble) autoriza expresamente a la persona arrendataria a subarrendar el inmueble, o bien en el reglamento de copropiedad inmobiliaria del condominio respectivo, si es que el inmueble subarrendado pertenece a una comunidad que se ha acogido al régimen de la Ley Sobre Copropiedad Inmobiliaria.

También pueden constar restricciones en este contrato de subarriendo, como sucede con la posibilidad de prohibir el ingreso y permanencia de cualquier animal al inmueble subarrendado y de solicitar autorización para introducir mejoras en el inmueble.

Autorización para el Subarriendo

Si en el contrato de arriendo principal se ha establecido que la arrendataria hará uso del inmueble con fines habitacionales (para vivir en él) por un plazo fijo superior a un año, la facultad que tiene para subarrendar este inmueble se entenderá que existe aunque no esté expresada, a menos que en el mismo contrato de arriendo principal se haya establecido la prohibición de subarrendar. Esto significa que, si nada dice el contrato de arriendo principal en cuanto a la facultad que tiene la arrendataria de subarrendar, es porque está permitido y se puede celebrar este contrato de subarriendo sin necesidad de una autorización adicional.

En todos los demás casos (si la vivienda se arrendó por un plazo inferior a un año o de manera indefinida, o se trata de un inmueble destinado a la explotación comercial) siempre se debe contar con la autorización expresa de la arrendadora (dueña del inmueble) para subarrendar. Por esta razón, si nada se dice en el contrato de arriendo principal, será necesario que la arrendadora emita un documento escrito autorizando a la arrendataria a subarrendar el inmueble arrendado, en todo o parte, y para los fines que se especifiquen. Este documento se acompañará como anexo de este contrato junto con el contrato de arriendo principal.

Subarriendo de inmuebles amoblados

Si el inmueble se subarrendará amoblado, se acompañará como anexo un inventario de esos muebles, indicando su estado de conservación. En este caso la parte subarrendadora deberá pagar Impuesto al Valor Agregado (IVA). Para realizar el cálculo del pago de este impuesto el Servicio de Impuestos Internos (SII) tiene habilitada una calculadora de IVA por Arriendo de Inmuebles Amoblados, aplicable al caso del subarriendo, a la que se puede acceder con la clave de usuario que proporcional el Servicio. Quienes no cuenten con tal clave la pueden solicitar en la página web del SII. Para el cálculo del pago del impuesto es necesario conocer el Rol de Avalúo del inmueble que se subarrienda. Si no se conoce este dato se puede consultar con la dirección del referido inmueble en la página web del SII.

En el caso de los inmuebles que se subarrienden amoblados, para efectos de pagar el IVA, se debe tener en cuenta lo siguiente:

1) Si la subarrendadora no cuenta con boleta de ventas y servicios y el subarriendo es una actividad esporádica y no ha iniciado actividades, podrá declarar el IVA en el Formulario 29, código 713. El pago del impuesto respectivo podrá efectuarse por Internet o en una institución bancaria habilitada. También puede dirigirse a la oficina del SII correspondiente a su domicilio presentando el contrato de subarriendo y el Avalúo Fiscal vigente del inmueble, donde se determinará el impuesto correspondiente y se le emitirá un giro. Si el subarriendo se constituirá en una actividad habitual, debe inciar actividades ante el SII.

2) Si la subarrendadora es contribuyente del IVA, con giro de arriendo de inmuebles amoblados, deberá emitir y entregar al subarrendatario la boleta de ventas y servicios correspondiente. Luego, es necesario que declare y pague el IVA a través del Formulario 29.

3) Si la subarrendadora es contribuyente del IVA, pero en su giro comercial no registra como actividad el arriendo de inmuebles amoblados, deberá modificarlo o ampliarlo, a través de la presentación del Formulario N° 3239 y luego proceder a lo indicado en el punto anterior.

Cómo usar este documento

Para poder completar este documento es necesario contar con la información relativa a:

1) los datos del inmueble o de la parte o zona del inmueble que se subarrendará (ubicación, especificación de la parte del inmueble a subarrendar, si no se subarrienda la totalidad del inmueble).

2) el destino del inmueble o de la parte del inmueble que se subarrendará, definido según las reglas que se explicaron previamente en esta descripción (uso habitacional o comercial).

3) los datos del contrato de arriendo principal por medio del cual la parte subarrendadora obtuvo el uso del inmueble que por este contrato entregan en subarriendo, acompañando dicho contrato de arriendo como anexo a este contrato de subarriendo.

4) la indicación de si el inmueble se rige por la Ley Sobre Copropiedad Inmobiliaria o no, es decir, si tratándose de inmueble ubicado en condominio, este condominio se ha acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria. En caso de regirse por esta Ley se acompañará al contrato, como anexo, una copia del Reglamento de Copropiedad del condominio del que forma parte el inmueble.

5) los datos de la o las personas subarrendadoras y de la o las personas subarrendatarias (si la persona es natural: nombre completo, número de identidad, nacionalidad, estado civil, edad, ocupación y domicilio. Si es jurídica: nombre o razón social, número de Rol Único Tributario y domicilio). Si alguna subarrendadora o subarrendataria actúa representada por otra persona se requiere proporcionar los mismos datos respecto de ese representante.

6) la definición de la renta de subarriendo y su reajuste, si es que procede.

7) los datos personales del codeudor solidario si es que las partes acuerdan que éste garantice el cumplimiento de las obligaciones por parte del subarrendatario. Además, el codeudor solidario firmará junto con las partes este contrato en señal de aceptación de la obligación que asume.

De manera adicional, y de modo que este contrato se pueda adaptar a diferentes realidades, este documento permite la incorporación de cláusulas especiales: posibilidad de subarrendar el inmueble amoblado, pactar solidaridad para el cobro y/o pago de la renta si hay varias personas subarrendatarias y/o subarrendadoras (lo que significa que una subarrendadora puede solicitar el pago íntegro de la renta de subarriendo a cualquiera de las subarrendatarias y/o que una subarrendataria puede realizar el pago íntegro de la renta de subarriendo a cualquiera de las subarrendadoras), que firme un codeudor solidario, definición de responsabilidades especiales para la subarrendataria, prohibición de introducir animales, permiso para realizar mejoras en el inmueble.

Qué hacer después de completar el documento

Una vez descargado e impreso este documento, ambas partes firmarán este documento en el número de ejemplares que permita que quede una ejemplar firmado para cada persona que firme el contrato.

Además, se adjuntará como anexo a este contrato de subarriendo el contrato de arriendo principal. Si fuera procedente, también se adjuntarán como anexo el documento donde conste la autorización expresa para subarrendar concedida por la arrendadora, el inventario de los bienes muebles que se entregan junto al inmueble, en caso de subarrendarse amoblado, y el Reglamento de Copropiedad de la comunidad, si es que el inmueble subarrendado forma parte de una comunidad que se haya acogido a la Ley Sobre Copropiedad Inmobiliaria.

Por otra parte, si la subarrendadora y la subarrendataria lo desean, pueden presentar este documento ante cualquier Notario Público del país a fin de que sea reducido a Escritura Pública, o sólo para ser firmado ante Notario Público. Si el inmueble se subarrienda amoblado, en la Notaría se requerirá la factura que acredite el pago del IVA.

Después de firmado, este contrato de subarriendo puede ser inscrito en el mismo Conservador de Bienes Raíces donde se encuentra inscrito el inmueble, es decir, el del domicilio del inmueble.

Normativa aplicable

Resultan aplicables las normas del Código Civil, en particular las del título XXVI, "Del contrato de arrendamiento", y las normas contenidas en la Ley que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.

También se aplican las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, principalmente en cuanto regula el destino de los inmuebles, así como las sanciones en caso de que el inmueble sea utilizado para fines no permitidos.

Las normas de la Ley Sobre Copropiedad Inmobiliaria se tienen en consideración en cuanto definen la existencia de un Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria en cada condominio, que cada una de sus unidades (viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios u otros) debe respetar.

En relación a la obligación de pagar IVA en el subarriendo de inmuebles amoblados, se aplican las normas de la Ley Sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, en particular en lo dispuesto en los artículos 8 letra g y 17.

Cómo modificar el modelo

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.