16 de enero de 2024
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16 de enero de 2024
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El contrato de arrendamiento para casa habitación es el documento legal que se celebra cuando la persona que es dueña de un inmueble (arrendador) cede temporalmente su uso a alguien más a cambio de una renta, para que esta persona (arrendatario, también conocido como inquilino) lo habite, es decir que lo use como vivienda para si mismo y/o su familia. El inmueble que se rente debe ser apto para la vivienda, puede tratarse por ejemplo de una casa o departamento, o bien, una habitación.
Lo anterior lo hace diferente de otros contratos de arrendamiento como por ejemplo, del contrato de renta para local comercial e incluso de un contrato para arrendamiento por temporada vacacional (que también se celebra sobre una vivienda). Esto, en razón de que de acuerdo a lo señalado en el Código Civil Federal, los contratos de arrendamiento de casa habitación se consideran de interés social y tienen una duración mínima de un año, excepto en el caso de que las partes indiquen expresamente en el contrato un periodo menor.
En esta guía se expondrán las formas más comunes en las que el arrendatario puede dar por terminado un contrato de arrendamiento legalmente.
En los contratos de arrendamiento, lo más común es que la partes señalen el periodo mínimo por el cual estará vigente el contrato, y en todo caso, al tratarse de un arrendamiento sobre una vivienda (o casa-habitación) la duración mínima será de un año si el periodo de vigencia no está expresamente indicado en el contrato. Sin embargo, las partes pueden estar de acuerdo en dar por terminado el contrato de forma anticipada, es decir, antes del vencimiento del plazo acordado, o del vencimiento del plazo legal de un año.
De ocurrir esta situación, para dar por terminado el contrato, basta con que las partes firmen un escrito redactado por ellas en forma libre en el que señalen la fecha en la que se dará por terminado el arrendamiento.
Al no existir una regulación legal respecto a la forma en la que las partes pueden dar por terminado un contrato de forma anticipada, la terminación puede realizarse incluso de forma oral. Sin embargo, para una mayor seguridad jurídica, siempre es recomendable hacerlo por escrito.
Como se mencionó en el punto anterior, la gran mayoría de los contratos de arrendamiento que se celebran, señalan el periodo mínimo por el cual estará vigente el contrato. De no indicarse el periodo, de acuerdo a lo establecido en el Código Civil Federal la duración mínima será de un año.
Una vez llegada la fecha de vencimiento el contrato, si el arrendador y el arrendatario están de acuerdo pueden decidir continuar con el arrendamiento, o bien cualquiera de ellos, en este caso el arrendatario puede solicitar al arrendador la terminación del contrato a través de un escrito o carta para la terminación del contrato indicando la fecha en la que el inmueble quedará a disposición del arrendador.
Cabe señalar, que no existe una regulación respecto a la forma y el tiempo en el que el arrendatario deba solicitar la terminación del contrato por el vencimiento de este, por lo que puede hacerse incluso de forma oral. Sin embargo, para una mayor seguridad jurídica, es recomendable hacerlo por escrito con al menos 15 días de anticipación.
En este punto señalaremos las causas más comunes de terminación del contrato de arrendamiento cuando el arrendador incumple el contrato en alguno de sus términos, con lo cual se permite al arrendatario terminar el contrato antes de la fecha establecida, o del plazo legal de un año.
Aunque no se se señale expresamente en el contrato, el arrendador tiene la obligación legal de garantizar al arrendatario el uso y goce pacífico de la vivienda que se renta, así como también de abstenerse de causar molestias al arrendatario, salvo que dichas molestias sean con motivo de reparaciones urgentes e indispensables.
En este sentido, el arrendatario tiene derecho a disfrutar de la vivienda, sin interrupciones o incomodidades, de forma que ni el arrendador, ni cualquier otra persona puede perturbar o impedir el uso adecuado de la vivienda, esto es, por ejemplo: impidiendo el acceso al inmueble al arrendatario, realizando reparaciones permanentes en la vivienda, o solicitando el ingreso constante de personas al inmueble. Incluso, si se trata de un inmueble compartido (por ejemplo, si se renta una habitación dentro de una casa) puede considerarse que el arrendador causa molestias en el uso de la vivienda si la mantiene en condiciones antihigiénicas o insalubres.
Cabe señalar que este tipo de situaciones pueden presentarse de forma excepcional, pero no de manera reiterada o permanente, y en todo caso deben estar justificadas, ya que de lo contrario el arrendatario puede solicitar la terminación del contrato sin ningún tipo de responsabilidad.
Durante el transcurso del arrendamiento puede ocurrir que el inmueble presente vicios ocultos o defectos que impidan su uso normal e incluso que lo hagan inhabitable. Estos defectos deben estar presentes desde antes de la celebración del contrato.
En estos casos, el arrendatario al no estar en posibilidad de disfrutar y hacer uso de la vivienda en la forma que esperaba, tiene derecho a solicitar al arrendador la terminación del contrato.
Cabe señalar, que en toda vivienda pueden presentarse defectos menores con motivo del uso, o desgaste normal del inmueble, sin embargo, si estos pueden ser reparados sin causar inconvenientes en el uso de la vivienda, el arrendatario debe solicitar al arrendador la reparación de los mismos. De otra manera, esto es, si los defectos en definitiva no pueden repararse o de hacerlo el arrendatario se vería afectado en forma considerable en el uso del inmueble, el arrendatario puede solicitar en forma directa la terminación del contrato al arrendador. En caso de que este se niegue, puede demandar la terminación por la vía judicial como se explica en la sección 4.
De igual forma debe considerarse que en el caso específico de que el arrendador tuviera conocimiento de los defectos antes de la celebración del contrato, el arrendatario tendrá derecho a demandar los daños y perjuicios que le sean generados. Por ejemplo, si el arrendador sabe de antemano que existen problemas con las tuberías de agua, y con motivo de esto resultan dañados bienes muebles o papeles del arrendatario.
De manera similar a lo precisado en el punto anterior, durante el transcurso del arrendamiento puede ser necesario realizar reparaciones o mantenimiento al inmueble con motivo del uso o desgaste normal del mismo. De ser así, el arrendatario tiene la obligación de informar al arrendador y solicitar las reparaciones correspondientes, lo cual puede hacer a través de una solicitud de obras para mantenimiento o conservación del inmueble.
De no existir respuesta del arrendador, o de existir pero de no realizarse las obras solicitadas, el arrendatario al no poder disfrutar y hacer uso de la vivienda en la forma en que lo hacía previo a la aparición de los defectos o daños, tiene derecho a demandar por la vía judicial al arrendador la realización de las obras solicitadas, o bien, la terminación del contrato de arrendamiento.
Es importante considerar que si las reparaciones que se solicitan son con motivo de un daño causado por el arrendatario, este tiene la obligación de realizar la reparación, por lo que no se podrá solicitar la terminación del contrato en estos casos.
En caso de que ocurra cualquiera de las circunstancias descritas en los puntos anteriores, o alguna otra por la que el arrendatario considere que es necesario dar por terminado el contrato, puede solicitar al arrendador la terminación del contrato expresando los motivos por los que desea terminar el arrendamiento.
De esta forma, si el periodo de vigencia del contrato ha concluido, el arrendamiento se tendrá por finalizado de acuerdo a los términos en los que se realice el escrito o carta para la terminación del contrato.
Por otro lado, si el periodo de vigencia del contrato no ha concluido, puede ocurrir que el arrendador esté de acuerdo en terminar el contrato y proceder en la forma en la que se ha señalado en la sección 1, sin embargo, si el arrendador se niega a dar por terminado el contrato, el arrendatario puede optar por una terminación judicial del contrato, esto es, demandar legalmente ante un juez la terminación del contrato.
Es importante tener en cuenta que en estos casos, aún y cuando el arrendatario considere que tiene derecho a solicitar la terminación del contrato, no puede simplemente dejar de pagar la renta y abandonar el inmueble, hasta en tanto no se realice la devolución formal de este, ya que de lo contrario podría tener que enfrentar sanciones de tipo civil e incluso penal.
Siempre que el arrendatario se enfrente a una terminación judicial, es importante que se encuentre asesorado por un abogado.