Kündigung durch einen Mieter - Mietrecht

Was ist eine Kündigung eines Mietvertrages durch den Mieter?

Mit der Kündigung eines Mieters kann ein Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter ordentlich oder außerordentlich gekündigt werden. Es gelten für eine ordentliche und außerordentliche Kündigung unterschiedliche Voraussetzungen. Diese Vorlage richtet sich an Mieter, die einen Mietvertrag kündigen wollen.

Beachte: Befristete Verträge benötigen grundsätzlich keine fristgerechte Kündigung, da diese befristete Verträge sind. Allerdings können auch diese Verträge, wenn ein wichtiger Grund besteht, gekündigt werden.

Welche verschiedenen Arten von Kündigungen gibt es?

Grundsätzlich ist zwischen der ordentlichen Kündigung (mit Fristsetzung) und der außerordentlichen Kündigung (ohne Fristsetzung) zu unterscheiden.

• Ordentliche Kündigung: Eine ordentliche fristgerechte Kündigung liegt dann vor, wenn innerhalb der vertraglichen oder gesetzlichen Frist der Vertrag gekündigt werden soll. Eine Frist kann vertraglich vereinbart werden, wurde keine vertragliche Frist vereinbart, dann gilt die gesetzliche Frist von 2 Monaten. Wie üblich bei Kündigungen muss eine Kündigung schriftlich und formgerecht beim Vermieter zugehen.
• Außerordentliche Kündigung: Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann, in den meisten Fällen, nur unter bestimmten Bedingungen erteilt werden. Es muss ein wichtiger Grund vorliegen. Ein wichtiger Grund liegt grundsätzlich vor, wenn dem Kündigenden, also z. B. der Mieter „die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann".

Im Gesetz wird bereits teilweise bestimmt, aus welchen Gründen der Mieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen kann. Die Fortsetzung des Mietvertrages muss aber generell nicht zumutbar sein.

Ob die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar ist oder nicht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Mieter- und Vermieterinteressen sind gegeneinander abzuwägen. Bevor man fristlos kündigen kann, muss in der Regel auch eine Mahnung erteilt werden.

Hinweis: Es kann auch sinnvoll sein, statt einer Kündigung einen Aufhebungsvertrag zu vereinbaren. Mit diesem Vertrag können die Einzelheiten der Kündigung vertraglich festgelegt werden.

Wann muss der Mieter den Vermieter abmahnen?

Die Abmahnung soll dem Mieter oder Vermieter die Möglichkeit gegeben werden, sein Fehlverhalten nachzubessern. Eine Mahnung ist nur in folgenden Fällen entbehrlich:

• eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
• die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder

In allen anderen Fällen sollte eine Mahnung zuvor an den Vermieter erteilt werden, insbesondere wenn folgende wichtige Gründe vorliegen:

• dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
• der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt

Welchen Inhalt hat die Kündigung eines Mietvertrages?

Eine Kündigung sollte folgende Informationen zum Inhalt haben:

• Namen des Mieters: Der vollständige Name des Mieters sollte in der Kündigung angegeben werden.
• Namen des Vermieters: Der vollständige Name des Vermieters sollte in der Kündigung angegeben werden.
• Adresse des Mietobjekts: Die genaue Adresse der Immobilie, die gekündigt wird.
• Datum der Kündigung: Das Datum, an dem die Kündigung ausgesprochen wird.
• Gründe für die Kündigung: Der Vermieter muss einen berechtigten Grund für die Kündigung angeben. Dies kann z. B. eine Vertragspflichtverletzung, Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung sein.
• Aufforderung zur Rückgabe des Mietobjekts: Der Vermieter sollte in der Kündigung den Mieter auffordern, das Mietobjekt bis zu einem bestimmten Datum zu räumen.
• Unterschrift des Vermieters: Die Kündigung muss vom Vermieter unterschrieben sein. Sind mehrere Personen Vermieter der Wohnung, müssen alle unterschreiben.

Welche Voraussetzungen hat die Kündigung eines Mietvertrages durch den Mieter?

Die Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter hat bestimmte Voraussetzungen, wie z. B.:

• Berechtigtes Interesse / Wichtiger Grund bei außerordentlicher Kündigung: Der Mieter kann seinen Vermieter nur fristlos nur kündigen, wenn diese Kündigung begründet ist und ein berechtigtes Interesse seinerseits vorliegt (z. B. Verletzung von Vertragspflichten).
• Schriftform: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, den Kündigungsgrund angeben und vom Vermieter handschriftlich unterschrieben werden. Hat das Mietobjekt mehrere Vermieter, dann müssen alle die Kündigung unterschreiben.
• Einhaltung der Kündigungsfristen: Die geltenden Kündigungsfristen müssen bei einer ordentlichen Kündigung eingehalten werden.
• Abmahnung: Bevor ein Mieter außerordentlich kündigen kann, muss er meist seinen Vermieter abmahnen. Wurde der Vermieter nie abgemahnt, kann dies die Durchsetzbarkeit der Kündigung erschweren.

Beachte: Es ist wichtig, dass der Mieter bei einer Kündigung die gesetzlichen Vorschriften einhält und die Kündigung evtl. angemessen begründet.

Welche Fristen sind bei der Kündigung eines Mietvertrages zu beachten?

Bei der ordentlichen Kündigung bestimmt sich die Frist entweder nach der individuellen Vereinbarung im Mietvertrag oder nach den gesetzlichen Vorschriften.

Nach den gesetzlichen Vorschriften beträgt die Kündigungsfrist bei Kündigungen, die vom Vermieter ausgehen:

• Gesetzliche Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung beträgt in der Regel 3 Monate, zum Monatsende.
• Einhaltung des Beendigungszeitpunktes: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird.
• Bei einer außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrages durch den Mieter aufgrund von schwerwiegenden Gründen, wie zum Beispiel, das außer Acht lassen von seinen Vertragspflichten, gelten besondere Regelungen.

Der Mieter muss bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung keine Kündigungsfrist einhalten, da sie sofort wirksam wird. Der Mieter muss jedoch die Kündigung schriftlich begründen und die außerordentliche Kündigung muss aus einem wichtigen Grund erfolgen.

Was sind die nächsten Schritte, nachdem die Kündigung ausgefüllt wurde?

Nachdem der Mietvertrag ausgefüllt wurde, muss die Kündigung vom Mieter unterzeichnet und dem Mieter ordnungsgemäß zugestellt werden. Die Zustellung kann persönlich, per Einschreiben oder durch Einwurf-Einschreiben erfolgen. Wichtig ist, dass der Nachweis der Zustellung erbracht werden kann.

Der Vermieter hat nach Erhalt der Kündigung die Möglichkeit, der Kündigung zuzustimmen oder einen Widerspruch einzulegen. Möchte der Vermieter der Kündigung widersprechen, müssen gegebenenfalls rechtliche Schritte eingeleitet werden. Hilfsweise wird hier die außerordentliche durch die ordentliche ersetzt, wodurch die gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfrist gilt.

Falls die Kündigung wirksam wird und das Mietverhältnis endet, muss geregelt werden, wie die Mieträume übergeben werden (z. B. Wohnungsübergabe, Rückzahlung der Kaution und der Erstellung des Übergabeprotokolls).

Welche Kosten entstehen bei der Kündigung eines Mietvertrages?

Bei der Kündigung eines Mietvertrages entstehen grundsätzlich keine weiteren Kosten.

Welche Vorschriften und​​ Gesetze sind auf die Kündigung eines Mietvertrages anwendbar?

Für den Mietvertrag gelten maßgeblich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, der Wohnflächenverordnung, der Betriebskostenverordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes, genauer z. B.:

• §§ 535 - 548 BGB – Rechte und Pflichten Mietvertrag.
• §§ 549 - 577a BGB – Regelungen zum Mietvertrag über Wohnraum.

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