Ankündigung Mieterhöhung

Mit dieser Vorlage kann eine Ankündigung einer Mieterhöhung verfasst werden. Bei einer Mieterhöhung handelt es sich um eine Erhöhung der Miete, die aus verschiedenen Gründen entstehen kann. So kann eine Mieterhöhung z.B. berechtigt sein, wenn nach längerer Zeit die Miete nicht angehoben wurde oder wenn der Mietpreisspiegel (für die Ortschaft) gestiegen ist und der Mietpreis entsprechend angepasst werden soll.

Beachte: Gestiegene Lebenshaltungskosten des Vermieters oder die teuren Reparaturen am Haus begründen grundsätzlich keine Mieterhöhung!

WAS SOLLTE BEACHTET WERDEN?

Bei Mieterhöhungen gibt es in Deutschland viele Vorschriften, um Mietpreise stabil und bezahlbar zu machen. Eine Mietpreiserhöhung ist also nicht willkürlich möglich. Generell darf eine Mieterhöhung frühestens 1 Jahr nach Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung erfolgen.

Frühestens jedoch 15 Monate (1 Jahr + 3 Monate Überlegungszeit) nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Hierbei sollte auch die Kappungsgrenze beachtet werden. Kappungsgrenze ist die maximale Erhöhung einer Miete (innerhalb von 3 Jahren). Der Vermieter darf generell die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Das ist die gesetzlich vorgeschriebene Kappungsgrenze.

In 385 Städten und Gemeinden darf der Vermieter die Miete sogar nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen. Dazu haben elf Bundesländer sogenannte Kappungsgrenzen-Verordnungen erlassen.

Städte und Gemeinden ermitteln regelmäßig per Umfrage, wie hoch die aktuelle durchschnittliche Miete in den verschiedenen Ortsteilen ist. Der Vermieter orientiert sich bei der Erhöhung meist am aktuellen Mietspiegel. Dazu legt er üblicherweise eine Kopie des Mietspiegels bei oder zitiert aus ihm und erklärt, wo er seine Wohnung dort bezüglich Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung einordnet. Der Mietspiegel muss nicht mitgeschickt werden, wenn er frei zugänglich bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung ausgelegt ist oder auf der Webseite der Stadt eingesehen werden kann.

Um die Miete in Berlin z.B. zu erhöhen, können sich Vermieter in Berlin auf den Mietspiegel 2022 berufen. Er ist nach Ansicht des Landgerichts Berlin geeignet, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Der Vermieter kann die Erhöhung aber nicht einfach mit dem Mietspiegel der Nachbargemeinde begründen, falls es in seiner Gemeinde keinen Mietspiegel gibt. Schon aus diesem formalen Grund kann es sein, dass der Vermieter zu Unrecht mehr Miete verlangt. Daher sollte entsprechend die richtige Information herausgesucht werden, um fehlerhafte Ankündigungen zu verhindern.

WIE WIRD DIESES DOKUMENT VERWENDET?

Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform übermitteln. Er kann also einen Brief, aber auch eine E-Mail an den Mieter schicken. Dies gilt auch dann, wenn im Vertrag Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist. Jede Erhöhung muss begründet werden, dabei gilt aber Schweigen vom Mieter als eine Ablehnung. Das Dokument sollte also entsprechend ausgefüllt werden und an den Mieter verschickt werden, der dann (soweit gewollt) durch eine eigene Erklärung zustimmen kann oder nicht.

Zustimmung

Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist formfrei. Das heißt, sie kann auch mündlich ausgesprochen werden oder sogar stillschweigend erfolgen, indem der Mieter einfach die höhere Miete zahlt (generell ist aber Schweigen und keine Überweisung als eine Ablehnung einzusehen, s.o.). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter auf jeden Fall zustimmen, sofern sie mehrmals ohne Vorbehalt die erhöhte Miete überweisen, auch wenn sie keine schriftliche Zustimmung abgegeben haben.

Überlegungsfrist?

Für die Zustimmung muss der Vermieter dem Mieter eine Frist einräumen. So kann der Mieter in Ruhe prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Diese Bedenkzeit beginnt mit dem Zugang des Vermieterschreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Die Frist beträgt deshalb mindestens zwei Monate und höchstens einen Tag weniger als drei Monate.

RELEVANTES RECHT

• Relevantes Recht sind Vorschriften zum Mietrecht im BGB (§§ 535 ff.), sowie die entsprechenden Vorschriften in den einzelnen Bundesländern
• Urteil vom 14. Februar 2018, Az. 64 S 74/17
• AG Leonberg, Urteil vom 25. Mai 2016, Az. 8 C 702/15
• BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09
• BGH, Beschluss vom 30. Januar 2018, Az. VIII ZB 74/16

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