Lettre au propriétaire de demande de remboursement (travaux, réparations...)

Qu'est-ce qu'une lettre au propriétaire de demande de remboursement ?

Cette lettre permet au locataire de demander à son propriétaire le remboursement de dépenses engagées dans le logement, alors qu'elles auraient dû être prises en charge par ce dernier.

En principe, le locataire ne peut pas effectuer lui-même des réparations qui relèvent de la responsabilité du propriétaire. Ainsi, le propriétaire doit rembourser les travaux du locataire lorsque :

• les travaux réalisés ne sont pas normalement à la charge du locataire (ex : le changement d'un robinet) ;
• le propriétaire n'a pas réalisé les travaux malgré une mise en demeure ;
• une situation d'urgence a contraint le locataire à réaliser les travaux à ses frais (ex : le remplacement d'une chaudière).

Ce document est uniquement adapté lorsque le locataire et le propriétaire ont conclu un bail d'habitation (vide ou meublé). Pour rappel, un bail d'habitation est conclu afin que le locataire puisse habiter dans le logement que le propriétaire loue.

Ce document ne sera pas adapté dans le cas où le propriétaire et le locataire ont conclu un bail commercial ou un bail professionnel.

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

Le propriétaire doit assurer tous les gros travaux relatifs à la salubrité et à la vétusté des locaux. Il a l'obligation d'y faire les réparations nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Ainsi, les travaux de réparation ou de rénovation à la charge du propriétaire sont :

• Le remplacement urgent d'équipements défectueux (ex : chaudière, chauffe-eau, conduits d'alimentation d'eau, fenêtres...) ;
• Les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives de l'immeuble (ex : réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade...) ;
• Les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (ex : volets défectueux, robinetterie ou plomberie vétuste...) ;
• Les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (ex : isolation des murs, du plafond ou du plancher, pose d'une chaudière performante...) ;
• La réparation d'un vice de construction (ex : une mauvaise canalisation qui provoquerait des inondations après les pluies) ;
• Un cas fortuit ou de force majeure (ex : tempête, incendie, avalanche, inondation...) ;
• Une faute du propriétaire (ex : mise à disposition d'une rampe qui ne tient pas ou d'un balcon sans garde-corps...) ;
• Un fait d'un tiers que le locataire n'a pas introduit lui-même dans le logement (ex : serrure forcée par un cambrioleur...) ;

Le propriétaire est donc chargé de financer tous les gros travaux.

Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Toutes les dépenses d'entretien et de réparations courantes sont normalement à la charge du locataire.

Par exemple, les actes d'entretiens suivants doivent être assumés par le locataire :

• Le changement des interrupteurs ou des prises des locaux ;
• Le maintien dans un bon état de propreté des locaux ;
• La réparation d'un parquet ou d'un carrelage endommagé par l'usure, ou par une faute du locataire ;
• Des tâches sur les plafonds, la moquette ou les murs ;
• Le changement des ampoules...

Les travaux esthétiques et/ou d'aménagement sont également à la charge du locataire lorsqu'ils relèvent de sa propre initiative (ex : changement de moquette, rafraîchissement des peintures murales...).

Que doit contenir une lettre au propriétaire de demande de remboursement ?

La lettre doit mentionner :

• l'identité du locataire : nom, prénom(s), adresse ;
• l'identité du propriétaire : nom, prénom(s), adresse ;
• l'adresse du logement concerné par la demande de remboursement ;
• la liste des travaux que le locataire a réalisé ;
• le motif de la demande de remboursement (ex : "les travaux n'appartiennent pas à la catégorie des réparations à la charge du locataire") ;
• la date et le lieu de signature de la lettre.

Dans quels cas le propriétaire peut-il refuser de rembourser certains travaux ?

Le propriétaire peut refuser de rembourser des travaux effectués par le locataire lorsque :

• le locataire n'avait pas informé préalablement le propriétaire ;
• les travaux ne présentaient pas de caractère urgent ;
• les travaux ne découlaient pas d'une autorisation judiciaire ;
• une autorisation judiciaire avait bien été accordée, mais le propriétaire considère que les services choisis par le locataire ont coûté plus que ce qui était nécessaire.

Quelles sont les démarches préalables à la signature d'une lettre au propriétaire de demande de remboursement ?

Avant d'envoyer cette lettre, le propriétaire devra envoyer au propriétaire une demande d'effectuer des travaux.

S'il n'obtient pas de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, le locataire pourra saisir le tribunal judiciaire ou une commission départementale de conciliation.

Enfin, le juge pourra autoriser le locataire à effectuer lui-même les travaux.

Ce n'est qu'après avoir respecté cette procédure et accompli les travaux que le locataire pourra envoyer cette lettre.

Attention : Si les travaux étaient urgents et que le locataire les a réalisés rapidement et à ses frais, il peut demander un remboursement sans suivre cette procédure.

Quelles sont les formalités après la signature d'une lettre au propriétaire de demande de remboursement ?

Afin de s'assurer de sa bonne réception, le locataire transmet sa demande au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.

Cependant, le locataire peut également décider de lui adresser par lettre simple, par mail, ou de lui remettre directement en main propre.

Quels sont les documents à joindre à la lettre au propriétaire de demande de remboursement ?

Le locataire devra joindre tous les documents justifiant le montant des travaux pour lesquels il demande un remboursement (ex : facture, devis...).

Le propriétaire peut soit rembourser directement le locataire, soit déduire les sommes des prochains loyers.

Attention : dans l'attente du remboursement des travaux, le locataire doit impérativement continuer de payer son loyer.

Quelle est la législation applicable à la lettre au propriétaire de demande de remboursement ?

• la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment son article 6 ;
• le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables qui peuvent s'imputer sur le locataire ;
• l'article 1222 du Code civil.

Aide d'un avocat

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