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Antrag auf Mietminderung - Mietrecht Die Vorlage ausfüllen

Antrag auf Mietminderung - Mietrecht

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Letzte Änderung 12.12.2017
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Letzte Änderung:12.12.2017

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Antrag auf Mietminderung - Mietrecht

Mit dieser Vorlage, können Sie einen Antrag auf Mietminderung verfassen. Hauptpflicht des Vermieters ist es, den Gebrauch der Mietsache während des Vertragsverhältnisses zu gewähren. Ist der Gebrauch der Mietsache durch Mängel eingeschränkt, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 225/03). Der Vermieter ist grundsätzlich gemäß § 535 I S. 2 BGB zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem, also mangelfreiem Zustand verpflichtet. Treten an der Mietsache Mängel auf, so obliegt es dem Vermieter, diese unverzüglich zu beseitigen. Diese Pflicht besteht verschuldensunabhängig.

WAS SOLLTE MAN BEACHTEN?

Es wird zwischen Sach- und Rechtsmängeln unterschieden. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Zeit der Überlassung an den Mieter oder während der Mietzeit aufgehoben oder gemindert ist. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn z.B. ein Dritter ein Recht an dem Mietobjekt geltend macht und dadurch dem Mieter der Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise entzogen wird, oder wenn z.B. ein Schwarzbau vermietet wird und das Bauordnungsamt die Nutzung untersagt.

Ein Mangel liegt vor, wenn die Istbeschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vorausgesetzten Sollbeschaffenheit abweicht. Maßgeblich ist also, ob die Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch genutzt werden kann. Als Mängel kommen dabei nicht nur der Mietsache selbst anhaftende Beeinträchtigungen in Betracht, sondern auch die Beziehung der Mietsache zu ihrer Umwelt (z.B. Baulärm in der Nachbarschaft). Ausgenommen davon sind nur Mängel, die der Mieter bei Einzug kannte oder kennen mußte.

Der Vermieter muß von dem Mangel Kenntnis erlangen, der Mieter ist also dazu verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen und ihn zur Mängelbeseitigung in angemessener Frist aufzufordern (hierfür steht Ihnen folgende Vorlage zur Verfügung: "Mängelanzeige"). Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, so entfällt das Recht des Mieters auf Mietminderung, allerdings nur für den Zeitraum der versäumten Anzeigepflicht. Erst wenn die Beseitigung unterbleibt, kann grundsätzlich der Mieter die Miete mindern. Die Minderungshöhe hängt einzelfallbezogen von der Art des Mangels und der Beweislage ab, weshalb sich empfiehlt, ein Gutachten bezüglich der Mietsache erstellen zu lassen, Lärmprotokolle oder Fotos anzufertigen.

Berechtigte Minderungen muss der Vermieter hinnehmen. Zur Ermittlung des Rückgriffsanspruchs wird die Nettorendite herangezogen. Die Differenz zwischen Nettorendite und Mietminderung ergibt die Anspruchshöhe. Die Mietminderung muß gegenüber dem Vermieter nicht geltend gemacht werden, sondern tritt automatisch kraft Gesetzes ein. Liegt ein beachtlicher Mangel vor, schuldet der Mieter für den Zeitraum, in welchem die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, nur einen geminderten Mietzins. Für die Gebrauchsbeeinträchtigung sowie dafür, dass der Mangel nicht durch einen unsachgemäßen Gebrauch durch den Mieter herrührt, trägt der Mieter im Prozess die Beweislast. Handelt es sich um einen Mangel, der eindeutig der Sphäre des Vermieters zuzuordnen ist (z.B. Baumängel) liegt die Beweislast bei diesem.

WIE VERWENDE ICH DIESES DOKUMENT?

Folgende Punkte sollten Sie schon vorher bedacht haben:

  • Informationen des Vermieters, Mieter
  • Mängelbeschreibung
  • Höhe der Mietminderung
  • Vorherige Mängelanzeige



RELVANTES RECHT

Das relevante Recht sind die § 535 ff. BGB und das allgemeine Mietrecht.


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