Contrato de opción de compra

Mediante este documento, el propietario de un bien (concedente) podrá acordar la concesión de un derecho de opción de compra en favor de otra persona (optante). Este derecho de opción se puede otorgar tanto sobre bienes inmuebles (ya sea una vivienda, una nave industrial, una explotación agrícola o terreno, etc.), como sobre bienes muebles (p. ej. vehículos, embarcaciones, mobiliario, títulos y valores, etc.).

En el caso de que las partes deseen pactar directamente la venta del bien, deberán completar un contrato de compraventa de bienes.

¿En qué consiste el derecho de opción?

El derecho de opción permite al optante la posibilidad adquirir, durante un periodo de tiempo, un bien de acuerdo con las condiciones pactadas por las partes. De esta forma, el concedente de este derecho se obliga a vender este bien al optante de forma prioritaria y preferente sobre cualquier otra persona, pudiendo solicitar el optante una compensación en el caso de que no respete este derecho de opción. La venta del bien se produce únicamente si el optante decide vender el bien.

Durante la vigencia de este contrato, el concedente no podrá disponer del bien, es decir, no podrá acordar la firma de contrato alguno que pueda limitar su propiedad o posesión sobre el bien (p. ej. un contrato de arrendamiento, de usufructo, etc.). De esta forma, se garantiza que el optante pueda llevar a cabo la compra del bien dentro del plazo acordado sin limitación alguna.

Ahora bien, en el caso de que se acuerde un derecho de opción sobre participaciones en una sociedad limitada, los restantes socios de la sociedad tendrán también prioridad para la compra de esas participaciones. En el caso de las sociedades anónimas, se deberá tener en cuenta si las acciones están sujetas a cualquier tipo de limitación para su transmisión.

Por último, en el caso de que se desee regular un derecho de opción de forma específica en favor de los arrendatarios de un inmueble, se deberá completar el correspondiente anexo al contrato de arrendamiento.

¿Qué es lo que se puede regular dentro de este contrato de opción?

Dentro de este contrato se podrán regular, entre otros, los siguientes aspectos que definirán el derecho de opción:

• El plazo de duración del derecho de opción, es decir, el periodo de tiempo en el que el optante tendrá prioridad para la compra del bien y, por tanto, el periodo en el que el concedente no podrá disponer del mismo.
• El futuro precio de venta del bien, o en su caso, su precio mínimo y/o máximo en el que se podrá llevar a cabo la venta del bien.
• La posible indemnización que le pueda corresponder al optante en el caso de que el bien se venda a un tercero sin respetar el derecho de opción.
• La limitación al propietario del bien de poder disponer del mismo o de permitir que terceros puedan hacer uso del mismo mientras dure este derecho de opción.
• El plazo para la firma del futuro contrato de compraventa una vez que se ejerza el derecho de opción.

En todo caso, se trata de tipo de contrato amplio en el que se podrán regular todos aquellos que las partes así lo deseen libremente.

¿En qué se diferencia el otorgamiento de un derecho de opción frente a otros contratos relacionados con la compraventa?

Cuando las partes están de acuerdo en realizar la firma en el futuro de un contrato de compraventa sobre un bien, se puede llevar a cabo la firma de un contrato de arras penitenciales (en el caso de bienes inmuebles) o de un contrato de promesa de compraventa (en el caso de bienes muebles). Las arras pueden fijar las bases de la futura compraventa, tales como el precio final del bien, las condiciones en las que se encuentra el mismo, el plazo en el que se firmará el contrato de compraventa, etc. La firma de este contrato se realiza a cambio del pago de una señal o reserva por parte del futuro comprador. En este caso, se acuerda la firma del contrato de compraventa por ambas partes, mientras que en el contrato de opción esta circunstancia dependerá de la decisión final del optante.

Por otro lado, en aquellos casos en los que una parte esté interesada en la compra de un bien, pero el vendedor no pueda o no quiera firmar el contrato de compraventa a corto plazo (p. ej. porque todavía desconoce la fecha en la que se podrá mudar del inmueble que desea vender), o bien cuando las partes no deseen comprometerse todavía a fijar las condiciones del futuro contrato de compraventa, pueden acordar simplemente el otorgamiento de un derecho de adquisición preferente en favor del futuro comprador. En este caso, el contrato de compraventa se firmará si el otorgante de este derecho de adquisición decide en el futuro vender el bien.

Como se observa, se trata de una obligación menos estricta que la anterior, en la que no se fijan los términos concretos en los que se llevará a cabo la compraventa, ya que puede incluso que la venta no se celebre (si el vendedor se niega a vender el bien, nunca entrará en vigor el derecho de adquisición preferente), a diferencia que en el contrato de opción que, tal y como se ha indicado, la decisión de compra del bien dependerá únicamente del optante.

¿Cómo utilizar el documento?

Este contrato de opción de compra podrá ser firmado por una o varias personas físicas o naturales, como por una o varias personas jurídicas (ya sean empresas, asociaciones, sociedades, etc.) que deseen acordar el otorgamiento de un derecho de opción, ya sea sobre bienes inmuebles como sobre bienes muebles, propiedad del concedente de este derecho (ya sea por adquirirlo tras una compraventa, tras una sucesión testamentaria, etc.).

Contenido del acuerdo de opción

Este contrato incluye el siguiente contenido mínimo para garantizar su eficacia:

• la descripción de las partes, el otorgante del derecho y el futuro comprador;
• la descripción del bien objeto del derecho de opción. El objeto podrá ser un bien inmueble (p. ej. una vivienda, un terreno, etc.) o un bien mueble (p. ej. un ordenador, un barco, etc.);
• la fecha en la que se iniciará este derecho de opción y su periodo de duración;
• las condiciones en las que se deberá comunicar el ejercicio de la opción;
• los criterios que se seguirán para la firma del contrato de compraventa;
• la mención de las posibles acciones judiciales que las partes podrán iniciar en el caso de incumplimiento del contrato.

En todo caso, las partes podrán incluir el contenido que estimen oportuno para regular el derecho de opción.

Formalización del acuerdo de opción

Una vez rellenado el formulario y descargado, deberá ser firmado tanto por la persona que otorga el derecho sobre el bien como por el optante. Este documento deberá ser firmado en cada una de sus páginas para garantizar su eficacia.

Una vez firmado, si así lo desean las partes, podrán acudir a un notario público para elevarlo a público. De esta forma, el contrato producirá plenos efectos frente a terceros y se podrá ejecutar directamente en el caso de que sea necesario acudir a la vía judicial por incumplimiento del contrato por alguna de las partes.

Por último, si así lo desean las partes, este contrato se puede inscribir en el registro de la propiedad para facilitar el conocimiento general de la existencia de este acuerdo.

Legislación aplicable

Este documento no se encuentra regulado de forma expresa en la legislación española, por lo que quedará sujeto a la autonomía de la voluntad en virtud de lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil español. Este acuerdo deberá en todo caso respetar la legislación general de los contratos recogida en el Código Civil, en concreto, en lo que se refiere a la validez de los contratos (artículos 1261 a 1277).

En todo caso, este contrato tiene en cuenta la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este tipo de contrato (Sentencias del Tribunal Supremo 28 de abril de 2000, 22 de septiembre de 2009, entre otras).

Por último, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario regula la posibilidad de inscribir este tipo de contratos.

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