Carta de reclamación de vicios ocultos en un inmueble

Esta carta permite que el comprador de un inmueble (ya sea una vivienda, un local comercial, etc.) exija al vendedor su responsabilidad por los posibles defectos o vicios ocultos (es decir, por los posibles errores o fallos en la construcción y en sus acabados) que pudieran aparecer en el mismo tras su compra. Este documento solo puede ser utilizado por particulares (es decir, por gente que adquiere la vivienda para su uso personal); es decir, no se puede utilizar para reclamar la reparación de defectos ocultos por parte de profesionales que realicen actividades inmobiliarias o de gestión de inmuebles.

En el caso de que únicamente se desee formalizar la compra de un inmueble se deberá preparar un contrato de compraventa. Por otro lado, si lo que se desea es comunicar los posibles daños producidos por obras en inmuebles colindantes, se deberá redactar una notificación de daños provocados por las obras.

 

¿Quiénes se consideran como particulares?

Se consideran como particulares las personas físicas (personas naturales) que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión en el ámbito inmobiliario (por ejemplo, un electricista que adquiere un local para su uso personal).

Por otro lado, se considerarán también como particulares a las personas jurídicas (p. ej. empresas, sociedades o asociaciones) que actúen en un ámbito ajeno a la actividad inmobiliaria, es decir, que no se dediquen a la promoción o comercialización de inmuebles (p. ej. una persona jurídica que es propietaria de una nave industrial para llevar a cabo su actividad de imprenta).

 

¿Sobre qué tipo de inmuebles se podrán reclamar los vicios ocultos?

Se podrá llevar a cabo la reclamación de los vicios ocultos de tanto los inmuebles de nueva o reciente construcción como de los inmuebles adquiridos en el mercado de segunda mano, es decir, comprados a un particular y que no se encuentran cubiertos por la garantía del constructor. Ahora bien, la reclamación de los vicios ocultos y sus plazos varían de acuerdo con lo siguiente:

 

- Reclamación de vicios ocultos en inmuebles de nueva construcción:

En el caso de los inmuebles de nueva construcción, los constructores, promotores, o cualquier otro interviniente en la construcción, deberán responder de la siguiente manera tras la entrega de los inmuebles (o desde el momento en que se emita el acta de recepción):

• Durante diez años, por los daños materiales causados en el inmueble por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del inmueble. Se trata de defectos graves que puedan afectar al inmueble y que puede incluso poner en peligro su habitabilidad.

• Durante tres años, por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos no estructurales o esenciales, o de las instalaciones que dificulten la posibilidad de residir en el inmueble correctamente (p. ej. defecto en el sistema de calefacción que impide su uso, problemas con las ventanas que no están bien selladas y permiten la entrada del frío, etc.).

• Durante el plazo de un año, en el caso de vicios o defectos que afecten a elementos de terminación o acabado de los inmuebles. En este caso, se responderá por los daños estéticos que puedan aparecer en la inmueble, como puede ser pequeñas grietas en las paredes, caída de molduras, problemas con enchufes, el fallo en el funcionamiento de las puertas de un armario, etc.

En todo caso, las acciones para exigir la responsabilidad por los vicios o defectos antes indicados prescribirán en el plazo de dos años a contar desde la fecha en que se descubran dichos daños. Asimismo, estos daños podrán ser reclamados por los sucesivos adquirentes del inmueble hasta que transcurran los plazos establecidos en los apartados anteriores (p. ej. si al año de comprar el inmueble este se vende a un tercero, este nuevo adquirente podrá reclamar los daños que surjan en dicho inmueble derivados de la construcción).

 

- Reclamación de vicios ocultos en inmuebles usados:

A diferencia del caso de los inmuebles de nueva construcción, en las viviendas usadas no existe una garantía sobre los posibles defectos de la construcción. Así, en estos casos, se podrán reclamar defectos existentes antes de la compra del inmueble que no se pudieran detectar a simple vista, y que afecten a su uso o a su valor económico (de tal manera que, de haber conocido el comprador sobre la existencia de ese defecto, no habría adquirido el inmueble). De esta forma, se entenderán que no existen defectos ocultos en los siguientes casos:

• Cuando los defectos fueran visibles o hubieran sido fácilmente detectables por el comprador antes y durante la entrega del inmueble.
• Cuando el comprador hubiera podido detectar fácilmente los defectos debido a su profesión (p. ej. si el comprador es un electricista se entiende que tiene los conocimientos para detectar que el sistema eléctrico de la vivienda no había sido cambiado como afirmaba el comprador).
• Cuando en el contrato o escritura de compraventa del inmueble se recogiera de forma expresa la existencia del defecto oculto que se desea reclamar.
• Cuando en el contrato o escritura de compraventa del inmueble se hubiera establecido de forma específica que el vendedor no responderá de los posibles defectos ocultos en el inmueble.

A diferencia de los inmuebles de nueva construcción, sólo se podrán reclamar los vicios ocultos en el plazo de seis meses desde la entrega del inmueble.

 

¿Cuáles son las acciones de saneamiento de vicios ocultos que pueden llevar a cabo los compradores?

El comprador deberá, en primer lugar, a través de este documento, comunicar formalmente la existencia de vicios ocultos en el inmueble, detallando sus características, a fin de que el vendedor se haga cargo de su reparación o pueda compensar económicamente al comprador. Esta petición deberá incluir un informe pericial en el que se detallen los daños o deficiencias que sufre el inmueble.

En el caso de que el vendedor no responda o niegue la existencia de dichos defectos, el comprador podrá acudir a los tribunales para exigir, si se trata de un inmueble de nueva construcción en garantía, el pago y realización de las reparaciones necesarias.

Por otro lado, en el caso de inmuebles que no se encuentren en garantía, el comprador podrá reclamar por vía judicial:

• La reparación de los defectos ocultos del inmueble por parte del vendedor.
• Una rebaja en el precio pagado por el comprador o una compensación económica de acuerdo con la reducción en el valor del inmueble provocado por los daños.
• La resolución (terminación) del contrato (y, por tanto, la devolución del precio pagado por el inmueble más los gastos en los que haya podido incurrir el comprador).

Por último, en ambos casos, será posible exigir el pago de una indemnización por daños y perjuicios que haya sufrido el comprador como consecuencia de la existencia de estos defectos (p. ej. si por culpa de estos defectos el comprador no puede hacer uso de su local, este podrá pedir una compensación por los beneficios que no ha podido obtener).

 

¿Cómo utilizar este documento?

Esta carta se encuentra preparada para ser enviada tanto a vendedores de inmuebles que sean personas físicas o naturales, como para vendedores que sean personas jurídicas (p. ej. empresas, sociedades, asociaciones, etc.).

Por otro lado, en el caso de que el inmueble se haya transmitido por varios vendedores, esta carta se podrá enviar a cada uno de ellos, o bien se podrá informar a uno sólo de los vendedores, ya que cada uno de ellos deberá responder de forma solidaria por los defectos del inmueble.

 

Contenido de la carta de reclamación de vicios ocultos en un inmueble

Este documento recoge el contenido mínimo para permitir la correcta reclamación de los posibles defectos ocultos de un inmueble al vendedor, incluyendo:

• Identificación del inmueble que sufre los defectos ocultos.
• Fecha de adquisición del inmueble y fecha concreta en la que tuvo lugar su entrega.
• Datos de identificación del comprador y vendedor.
• Descripción del defecto oculto que se desea reclamar al vendedor.
• Fecha estimada en la que apareció el defecto.

 

Envío de la carta al vendedor

Una vez descargado, este documento deberá ser firmado por el comprador del inmueble, ya sea persona física (personas naturales) o persona jurídica (como puede ser una empresa, una asociación, etc.), siempre que no sean profesionales inmobiliarios. Junto a esta carta, se deberá adjuntar el informe pericial o del técnico correspondiente (p. ej. fontanero, electricista, etc.) donde se detallen los defectos del inmueble, así como la estimación del coste de su reparación.

Esta carta puede ser entregada en mano, con la firma del vendedor (o de un responsable habilitado para firmar en nombre del mismo), o bien mediante burofax (a través de copia física u online) con acuse de recibo y certificación de contenido o vía semejante. De esta forma, se asegurará la correcta recepción de la misma por el vendedor y se podrá justificar ante un juez que se llevó a cabo la reclamación.

Tras la realización de esta comunicación al vendedor, el comprador deberá esperar su respuesta. En el caso de que el vendedor no se haga cargo de los posibles defectos del inmueble, el comprador podrá iniciar la correspondiente vía judicial.

 

Derecho aplicable

En general, esta carta cumple con lo establecido en la siguiente legislación:

• El Código Civil, particularmente, lo dispuesto en sus artículos 1484, 1846 y siguientes, en el caso de la reclamación de vicios ocultos en inmuebles usados no sujetos al garantía de los inmuebles de nueva contrucción.

• La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, sobre todo lo recogido en su artículo 17 y siguientes, en el caso de la reclamación de vicios ocultos en inmuebles de nueva construcción.

 

Ayuda de un abogado

También tienes la opción de consultar a un abogado si necesitas ayuda.

El abogado puede contestar a tus preguntas o ayudarte en tus trámites. Al final de la creación del documento, se te ofrecerá esta opción.

 

¿Cómo modificar el modelo?

Rellenas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en función de tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.