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Contrato de constitución de servidumbre

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Contrato de constitución de servidumbre

El contrato de constitución de servidumbre es un documento mediante el cual el propietario de un bien inmueble (denominado dueño del predio sirviente) constituye un gravamen o limitación sobre su propiedad en favor de otro perteneciente a distinto propietario (denominado dueño del predio dominante), a cambio de una remuneración económica (o de manera gratuita) y durante un periodo de tiempo determinado.

El derecho de servidumbre tiene las siguientes características:

  • La servidumbre normalmente se establece en una propiedad en favor de otra propiedad. Por tanto, se trata de un derecho, pero también de una carga (ya que el dueño de predio sirviente es el que sufre una limitación en su propiedad);
  • Siempre está unido a la propiedad (no se puede separar);
  • Normalmente siempre se da sobre dos predios (finca), el predio dominante (quien disfruta de la servidumbre) y el predio sirviente (quien sufre la servidumbre);
  • Es necesario que exista una utilidad. En otras palabras, la servidumbre se tiene que utilizar y tiene que tener una utilidad, sino se puede extinguir;
  • Puede tener carácter permanente o ser de duración determinada (depende de lo que pacten las partes)

Además, se puede pactar diferentes tipos de servidumbres, los cuales son los siguientes:

  • Servidumbre de paso: se trata de un derecho que permite al propietario de una finca que no tiene salida a camino público a solicitar paso por las otras fincas, previa la correspondiente indemnización (que dependerá de las circunstancias de la servidumbre). Por tanto, el titular de la servidumbre podrá usar la propiedad de la otra pare, pero no podrá ocuparla ni impedir que terceras personas ingresen en la propiedad, a menos que interfieran con su uso de la servidumbre de paso. La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante, y el largo tendrá que ser el más corto a la salida.
  • Servidumbre de acueducto o paso de agua: con este tipo de servidumbre, el propietario de una finca (predio sirviente) debe permitir el paso por su finca del agua destinada a otra finca (predio dominante) ya sea mediante la instalación de tuberías, canales o acequías, previa la correspondiente indemnización por el perjuicio sufrido. Es imprescindible que el paso del acueducto sea el más conveniente y menos oneroso para el dueño del predio sirviente.
  • Servidumbre de luces y vistas: el propietario de un bien inmueble tiene la posibilidad de abrir huecos en paredes propias y tener vistas más allá siempre que se cumplan una serie de indicaciones legales. Respecto al derecho de luces, el propietario de una pared puede recibir luz mediante la apertura de ventanas o huecos (con la dimensión máxima de 30 centímos de cuadro, y, en todo caso, por reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre). Respecto del derecho o posibilidad de tener vistas sobre finca ajena, es obligatorio que la ventana que se quiera abrir tenga una distancia de al menos 2 metros entre la pared en que se construyan y la propiedad vecina.
  • Servidumbre de desagüe: consiste en el desagüe por canal o vertedero de agua de una finca (predio dominante) sobre una finca vecina (predio sirviente). En otras palabras, cuando la finca se halle enclavada entre otras, y no sea posible dar salida por la misma finca a las aguas pluviales que se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente previa la indemnización que corresponda.


¿Cómo utilizar este documento?

En este contrato de constitución de servidumbre, las partes pueden constitir una servidumbre de paso, de acueducto o paso de agua, de luces y vistas, y de desagüe. Las cláusulas que se podrán encontrar en el presente contrato son las siguientes:

  • La información del dueño del predio dominante y del dueño del predio sirviente;
  • El objeto de la servidumbre;
  • La duración del contrato, es decir, el periodo de tiempo durante el cual se deberá mantener la servidumbre (el plazo de duración será el pactado entre las partes, por tanto, no existe una limitación máxima, aunque se puede incluir la posibilidad de que tras la terminación del periodo de duración inicialmente previsto, entren en vigor una serie de periodos de prórroga sucesivos);
  • El precio de la servidumbre y forma de pago;
  • Las obras y reparaciones que conciernan a la servidumbre;
  • Las obligaciones y responsabilidades de ambas partes;
  • La posibilidad de elevación a escritura pública: es decir, las partes pueden elevar a público el presente contrato privado si lo desean (es una facultad, pero no es obligatorio).

El contrato de constitución de servidumbre deberá ser acompañado por un plano firmado por las partes en el que se grafía la servidumbre sobre el predio sirviente.

El contrato de constitución de servidumbre debe ser firmado por las partes (por duplicado) o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma. Para dotarlo de un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del contrato.

Finalmente, una vez que se haya firmado el contrato privado, el dueño del predio dominante puede decidir inscribir su derecho de servidumbre en el Registro de la Propiedad. Se trata de una facultad, pero no es obligatorio. De esta manera, si en un futuro el dueño del predio sirviente decide vender la finca, el comprador que la adquiere puede comprobar en el Registro de la Propiedad que la finca tiene una servidumbre. En caso de que no esté inscrita, terceras personas no podrán saber si existe una servidumbre en la finca y podría dar lugar a futuros problemas judiciales.


Legislación aplicable

El contrato de constitución de servidumbre se rige por los artículos 530 y siguientes del Código Civil.


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