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Contrato de promessa de compra e venda

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Última revisão 05/12/2016
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Última revisão:05/12/2016

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Contrato de promessa de compra e venda

Por meio do contrato de promessa de compra e venda, uma parte - dita promitente vendedora - se compromete a vender a uma outra - denominada promissária compradora - determinado bem móvel ou imóvel.

Através deste instrumento, busca-se dar maior segurança à transação, já que, a princípio, as partes não poderão desistir da compra e venda, após a sua assinatura. Pode-se optar, entretanto, pela inclusão da cláusula de arrependimento, a qual permite que os contratantes desistam do negócio, desde que paguem a multa contratual prevista.

Além disso, estão definidos neste instrumento, dentre outras questões, o preço a ser pago pelo comprador pelo bem, o meio utilizado para o pagamento e a responsabilidade pelos custos da transferência de propriedade (como aqueles referentes à lavratura da escritura pública e aos impostos).


Como utilizar este documento?

Após integralmente preenchido, o contrato deverá ser assinado por todas as partes e por duas testemunhas.

Caso se trate da venda de bem imóvel cujo proprietário seja casado, será necessário que o seu cônjuge exprima a sua aceitação em relação à compra e venda prometida. Assim, o contrato precisará, também, vir assinado pela esposa ou pelo marido daquele que detém o bem imóvel vendido. Essa exigência é dispensada apenas quando o casamento for regido pela separação total de bens.

O registro do contrato não é condição para a sua validade jurídica. Embora não seja obrigatório, entretanto, é recomendável que o instrumento seja levado ao Cartório de Registro de Imóveis, quando se tratar de negócio que envolva bem imóvel, ou ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos, em se tratando de bem móvel. Apenas com o registro público, o contrato passará a ser válido para pessoas alheias à relação de compra e venda.

O contrato de promessa de compra e venda deverá, enfim, ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:

  • documento de identificação de todos os signatários;
  • CPF (Cadastro de Pessoas Físicas, da Receita Federal do Brasil) de todos os signatários;
  • certidão de nascimento ou de casamento dos vendedores;
  • no caso de pessoa jurídica, estatuto social, contrato social, ato constitutivo da pessoa jurídica ou, na ausência destes, outros documentos que comprovem serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
  • no caso de pessoa física incapaz, certidão de nascimento ou ato de interdição ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
  • no caso de bem imóvel, matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e laudo de vistoria.


O Direito aplicável

O contrato de promessa de compra e venda é regulado pelo Código Civil (Lei federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002), especialmente em seus arts. 462 a 466 e arts. 1.417 e 1.418.


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