Contrato de compraventa de posesión y mejoras

Mediante este documento una persona natural o jurídica (empresa, sociedad, fundación, entidad, etc) vende a otra la posesión sobre un inmueble cuya propiedad no está formalizada o legalizada. Por ejemplo, si Juan recibió un lote de su abuela y lo ha ocupado por 20 años, pero jamás se hizo la partición de bienes por lo que no aparece como propietario y desea venderlo, deberá usar este documento. O si el lote queda en una zona rural en que aún no se han registrado los predios, también podrá usar este documento. Es en estos casos en que se usa este documento, en el cual el vendedor que no está registrado como propietario transfiere la posesión y todos los derechos que tenga sobre el inmueble al comprador.

No es lo mismo que una promesa de compraventa

Una promesa de compraventa, como su nombre lo indica, consiste en la promesa de celebrar un negocio futuro, en este caso, un contrato de compraventa de bien inmueble que se realiza por escritura pública. Para poder realizar el contrato de compraventa por escritura pública el inmueble debe estar registrado legalmente, por lo cual realizar una promesa sobre un inmueble cuya propiedad no está formalizada no tiene ningún efecto, pues el negocio que se promete no se puede realizar. Es para estos casos que se usa el contrato de compraventa de posesión y mejoras, en que las partes acuerdan transferir la posesión o tenencia que tienen sobre el inmueble.

Se vende es la posesión o tenencia de un inmueble cuya propiedad aún no es formaliza o registra

La propiedad o dominio de los inmuebles en Colombia debe constar en el Registro de Instrumentos Públicos, sin embargo, es común que haya zonas donde los predios aún no se registran o casos en los cuales el propietario no se pudo registrar como tal. En estos eventos no se puede vender la propiedad sobre el inmueble porque para ello se debe realizar la respectiva modificación en el Registro de Instrumentos Públicos, entonces en vez de un contrato de compraventa de inmueble se realiza uno de compraventa de posesión y mejoras, en el que se transfieren todos los derechos del actual poseedor al comprador.

El comprador puede obtener el registro de la propiedad si cumple los requisitos

Al adquirir la posesión el comprador adquiere todos los derechos de un dueño sobre su inmueble, con excepción del registro que lo acredita como propietario ante el estado y otras personas. Sin embargo, quien tiene la posesión u ocupa un inmueble durante un términos de 10 años puede solicitar que el mismo le sea reconocido mediante un proceso judicial. Este plazo de 10 años puede obtenerse incluso sumando el tiempo de posesión del vendedor, para lo cual se debe contar con este documento, a fin de demostrar que la posesión fue efectivamente transferida. Otro tipo de documentos, como la promesa de compraventa, no permite la suma del tiempo de posesión.

El contrato se debe autenticar en notaría

Dado que el inmueble no tiene un registro formal de propietarios, para seguridad de las partes y que la compraventa pueda demostrarse ante autoridades en caso de requerirlo, el contrato firmado deberá autenticarse en notaría. Este es un proceso sencillo en que el notario certifica la autenticidad de las firmas en el documento.

Cómo usar este documento

Para usar este documento se debe proporcionar la siguiente información:

• Identificación de las partes: ya sean personas naturales o jurídicas (empresa, sociedad, fundación, entidad, etc). En caso de que se trate de personas jurídicas se debe proporcionar también la información de su representante legal.
• Tipo de inmueble y dirección: se pueden incluir hasta 3 inmuebles diferentes en este documento. Para cada uno deberá proporcionarse al menos:
• Tipo de inmueble: lote, finca, casa, apartamento, etc.
• Dirección y ciudad.
• Linderos: es decir, la descripción de otros inmuebles, calles, lotes, etc, con que limite el inmueble que se vende, a fin de que no haya dudas sobre su identidad.
• Opcionalmente se puede incluir la matrícula inmobiliaria, si el inmueble cuenta con una.
• Forma en que el vendedor adquirió el inmueble: se debe describir la forma en que el vendedor adquirió el inmueble que da en venta, dado que este documento no se registra, se debe incluir información la información de cómo lo adquirió su anterior propietario.
• Precio y forma de pago: se debe indicar si el precio se pagará todo a la firma del contrato, una parte a la firma y otro a la entrega del inmueble o todo a la entrega del inmueble. Adicionalmente se debe especificar si el pago se hará en efectivo, consignación bancaria, cheque, u otra forma diferente.

Una vez impreso y firmado el documento se deben autenticar las firmas en notaría. Tanto el comprador como el vendedor deberán conservar una copia del contrato.

Legislación aplicable

Código Civil, artículo 1611, 1549-1954 — Establece los requisitos de validez para los contratos de promesa y la regulación de los contratos de compraventa.

Cómo modificar el modelo

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, con base en tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.