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Promesa de compraventa de inmueble

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¿Qué es una promesa de compraventa de bien inmueble?

Una promesa de compraventa de bien inmueble es un contrato mediante el cual dos personas se obligan a la realización de la venta de un bien inmueble, como una casa, apartamento, local comercial, lote, etc. Este tipo de contratos se hace para garantizar la realización de un negocio futuro. Dado que los negocios en que se transfiere la propiedad de bienes inmuebles se deben realizar mediante escritura pública en una notaría, primero las partes celebran una promesa de compraventa, en la cual se fijan todas las condiciones que tendrá la escritura pública, la fecha y notaría en que se realizará, de tal forma que se asegura la realización de dicho negocio.

Si el negocio no se realiza por incumplimiento de alguna de las partes, quien haya incumplido le pagará a la otra parte la penalidad que hayan acordado, por lo general un porcentaje del valor total del negocio.


¿Cuáles son los tipos de contratos de promesa?

Los contratos de promesa se realizan cuando el negocio no puede finalizarse por el simple acuerdo de las partes, sino que tiene requisitos adicionales. Generalmente se hacen contratos de promesa en negocios en los cuales se requiere una escritura pública para su realización. Los casos más comunes de contratos de promesa son:

  • Promesa de compraventa de bien inmueble: cuando se desea vender un inmueble se realiza un contrato de promesa en que se fijan todas las condiciones del futuro negocio.
  • Promesa de cesión de derechos herenciales: se realiza cuando un heredero desea vender los bienes que heredará en una sucesión que aún no se realiza. En este contrato se fijan las condiciones de la escritura pública con la cúñalo se realizará la cesión de los derechos de herencia.


¿Cuál es la diferencia entre la promesa de compraventa de bien inmueble y la compraventa de posesión y mejoras?

En una compraventa de posesión y mejoras una persona que no está registrada como propietaria del inmueble vende el derecho a ocuparlo o poseerlo. Dado que la transferencia de bienes inmuebles requiere la modificación en el registro de instrumentos públicos, si el vendedor no aparece como dueño en este registro, no se puede realizar una promesa de compraventa de bien inmueble, pues en este documento se promete la transferencia del inmueble en el registro. Si se desea vender un inmueble cuyo propietario no aparece registrado, en lugar de una promesa de compraventa se realiza una compraventa de posesión y mejoras.

La compraventa de posesión y mejoras se realiza cuando la persona que vende el inmueble no aparece como propietaria en el Registro de Instrumentos Públicos, ya sea porque no es el dueño registrado o porque el inmueble no está formalizado.


¿Es obligatorio tener una promesa de compraventa de bien inmueble?

No, la compraventa de un bien inmueble se puede realizar sin una promesa previa, sin embargo, casi siempre se realiza la promesa de compraventa de bien inmueble antes de la realización definitiva del negocio. Una promesa de compraventa de bien inmueble permite a las partes:

  • Tener claridad sobre las condiciones del negocio a realizar: el precio, condiciones de entrega, fecha de realización de la escritura, entre otras condiciones del negocio quedan establecidas en la promesa de compraventa de bien inmueble.
  • Dar confianza sobre la realización del negocio: generalmente la promesa de compraventa se acompaña con la entrega de un porcentaje del precio acordado, como una muestra de compromiso del comprador. Es común acordar que si el negocio no se realiza el comprador pierda una parte o la totalidad del anticipo entregado.


¿Cuáles son los prerrequisitos de una promesa de compraventa de bien inmueble?

Antes de realizar una promesa de compraventa de bien inmueble se debe:

  • Verificar que el vendedor es el propietario del inmueble: esto se puede hacer mediante el certificado de tradición y libertad.
  • Verificar que el inmueble no tiene hipoteca, embargos, patrimonio de familia u otras restricciones que limiten su venta: esto se puede hacer mediante el certificado de tradición y libertad.
  • Verificar que el vendedor esté habilitado para realizar la venta: se debe confirmar que el vendedor no está reportado en el Registro de Deudores Alimentarios Morosos, las personas reportadas en este registro no pueden vender sus bienes inmuebles. Si el vendedor es una persona jurídica se debe verificar que su representante no tenga restricciones para realizar el negocio. Esto se puede hacer mediante el certificado de existencia y representación legal.


¿Quién no puede ser parte de la promesa de compraventa de bien inmueble?

Las personas reportadas en el Registro de Deudores Alimentarios Morosos no pueden realizar la venta de sus inmuebles. Tampoco podrá celebrar la promesa de compraventa quien no sea el propietario registrado del inmueble o su representante.


¿Con la promesa de compraventa de bien inmueble el comprador ya se hace dueño?

No, una promesa de compraventa es el documento mediante el cual las partes aseguran la realización de la escritura pública de compraventa en una notaría. Es mediante este último documento y su posterior inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que se adquiere la propiedad de un bien inmueble (casa, apartamento, lote, finca, etc).

Si el negocio no se realiza por incumplimiento de alguna de las partes, quien haya incumplido le pagará a la otra parte la penalidad que hayan acordado, por lo general un porcentaje del valor total del negocio.


¿Qué hacer después de diligenciar la promesa de compraventa de bien inmueble?

Una vez diligenciada la promesa de compraventa de bien inmueble se deben firmar dos copias, a fin de que cada parte conserve un ejemplar. Si bien la promesa de compraventa de bien inmueble no requiere ser autenticada para su validez, la práctica general es realizar este procedimiento dada la importancia del negocio. Una vez firmada la promesa se debe acudir a la notaría en que se realizará la escritura pública, donde indicarán los requisitos para la realización de la compraventa definitiva.


¿Qué documentos se deben anexar a la promesa de compraventa de bien inmueble?

Si bien la promesa de compraventa no requiere ningún anexo para su validez, es frecuente que junto con el documento se entregue:

  • El certificado de tradición y libertad: allí consta el estado legal del inmueble, pudiendo verificar que no tiene hipotecas, embargos o cualquier otra restricción a su venta.
  • El certificado del Registro de Deudores Alimentarios Morosos: con este certificado se deja constancia de que el vendedor no está impedido para la venta de sus inmuebles.
  • Certificado de existencia y representación legal en el caso de personas jurídicas: donde consta que la persona que firma la promesa de compraventa de bien inmueble se encuentra autorizada para hacerlo en nombre de la persona jurídica (empresa, sociedad, fundación, entidad, etc) y que no tiene restricción alguna para la realización del negocio.


¿Se debe autenticar la promesa de compraventa de bien inmueble?

No, la promesa de compraventa de bien inmueble no requiere ser autenticada para su validez. Sin embargo, dada la importancia de los negocios que involucran inmuebles, casi siempre se autentica la promesa de compraventa de bien inmueble.


¿Qué debe contener una promesa de compraventa de bien inmueble?

Para su validez una promesa de compraventa de bien inmueble debe contener:

  • Identificación del inmueble que se promete en venta.
  • Precio que se pagará por el inmueble.
  • Fecha y lugar (notaría) en que se realizará la escritura de compraventa del inmueble.
  • Cláusula penal: la suma de dinero que deberá pagar la persona que incumpla el contrato.


¿Qué leyes regulan la promesa de compraventa de bien inmueble?

La promesa de compraventa de bien inmueble se encuentra regulada a través del Código Civil, artículo 1611 que establece las condiciones generales para la validez de los contratos de promesa.


¿Cómo modificar el modelo?

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, con base en tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.

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