Hausmeistervertrag

Was ist ein Hausmeistervertrag?

Ein Hausmeistervertrag ist ein Vertrag zwischen einer Hausverwaltung oder einem Eigentümer und einer Person oder einem Unternehmen, die Hausmeisterdienste für eine oder mehrere Immobilien erbringt. Dieser Vertrag legt die Aufgaben, Pflichten, Arbeitszeiten und die Vergütung des Hausmeisters fest. Zu den Leistungen eines Hausmeisters zählen unter anderem Folgende:

• Reinigungsarbeiten
• Gartenarbeiten
• Winterdienste
• Notfallmaßnahmen
• Reparaturarbeiten
• Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten

Wann sollte ein Hausmeistervertrag verwendet werden?

Ein Hausmeistervertrag sollte immer dann verwendet werden, wenn eine Person oder ein Unternehmen dauerhaft mit der Pflege, Instandhaltung und Überwachung einer Immobilie beauftragt wird, die über die reine Reinigung oder gelegentliche Reparaturen hinausgeht. Dies ist typischerweise bei Wohnanlagen, Bürogebäuden oder größeren Liegenschaften der Fall.

Welche unterschiedlichen Typen von Hausmeisterverträgen gibt es?

Die Hauptunterscheidung bei Hausmeisterverträgen liegt in der Art des Beschäftigungsverhältnisses:

• Arbeitsvertrag für einen angestellten Hausmeister: Hierbei ist der Hausmeister ein Angestellter der Hausverwaltung oder des Eigentümers. Es gelten alle Bestimmungen des Arbeitsrechts (Arbeitszeitgesetz, Kündigungsschutzgesetz, Urlaubsanspruch, Lohnfortzahlung im Krankheitsfall etc.). Dieser Vertrag eignet sich nicht für ein Arbeitsverhältnis, dafür sollte ein Arbeitsvertrag ausgefüllt werden.
• Dienstvertrag oder Werkvertrag mit einem selbstständigen Hausmeister/Dienstleister: In diesem Fall ist der Hausmeister ein selbstständiger Unternehmer, der seine Dienstleistungen auf Rechnung erbringt. Es gelten die Regelungen des Dienst- oder Werkvertragsrechts (BGB). Die Pflichten sind hier meist umfassender und weniger detailliert als bei einem Arbeitsvertrag. Für solche Fälle ist dieser Vertrag geeignet.

Was ist der Unterschied zwischen einem Hausmeistervertrag und einem Mietvertrag?

Ein Hausmeistervertrag regelt die Erbringung von Dienstleistungen und die damit verbundenen Pflichten und Rechte zwischen einem Auftraggeber und einem Hausmeister. Ein Mietvertrag hingegen regelt die Überlassung einer Immobilie oder eines Teils davon zur Nutzung gegen Zahlung eines Mietzinses zwischen einem Vermieter und einem Mieter.

Wichtig: Ein Hausmeistervertrag ist nicht ähnlich einem Mietvertrag. Während in beiden Fällen oft eine Immobilie involviert ist, unterscheiden sich ihre rechtlichen Grundlagen und Zwecke grundlegend. Eine Hausmeisterwohnung kann Teil eines Arbeitsvertrages sein, aber das ändert nichts an der grundsätzlichen Unterscheidung.

Ist ein Hausmeistervertrag zwingend erforderlich?

Nein, ein Hausmeistervertrag ist nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben. Hausmeisterdienste können auch ohne schriftlichen Vertrag mündlich vereinbart werden. Allerdings gibt es bestimmte Vorteile bei einem schriftlichen Hausmeistervertrag:

• Rechtssicherheit: Ein schriftlicher Vertrag schafft Klarheit über Rechte, Pflichten und die Vergütung beider Parteien.
• Vermeidung von Missverständnissen: Klare Aufgabenbeschreibungen und Leistungsumfänge minimieren potenzielle Konflikte.
• Beweisfunktion: Im Streitfall dient der Vertrag als wichtiges Beweismittel.
• Abgrenzung zur Scheinselbstständigkeit: Insbesondere bei selbstständigen Hausmeistern hilft ein klar formulierter Dienstvertrag, das Risiko der Scheinselbstständigkeit zu minimieren.
• Professionalität: Ein schriftlicher Vertrag signalisiert Professionalität und Seriosität in der Geschäftsbeziehung.

Was bedeutet „Scheinselbstständigkeit"?

Scheinselbstständigkeit liegt vor, wenn eine Person formal als selbstständig gilt, aber tatsächlich wie ein Arbeitnehmer in ein Unternehmen eingegliedert ist und keine eigenen unternehmerischen Freiheiten besitzt. Dies hat weitreichende rechtliche Konsequenzen, insbesondere im Sozialversicherungs- und Steuerrecht, da Sozialversicherungsbeiträge nachgezahlt werden müssen.

Was muss ein Hausmeistervertrag enthalten?

Ein Hausmeistervertrag sollte die folgenden wesentlichen Punkte enthalten:

• Vertragsparteien: Genaue Namen und Adressen des Auftraggebers (Hausverwaltung/Eigentümer) und des Hausmeisters (Person oder Unternehmen).
• Vertragsgegenstand: Genaue Bezeichnung der zu betreuenden Immobilie(n).
• Beginn und Dauer des Vertrags: Startdatum des Vertrags und ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handelt.
• Aufgaben und Pflichten des Hausmeisters: Detaillierte Beschreibung der zu erbringenden Leistungen, z. B. Reinigung, Gartenpflege, kleine Reparaturen, Müllmanagement, Winterdienst, Überwachung der technischen Anlagen, Ansprechpartner für Mieter. Eine detaillierte Aufgabenliste (Leistungsverzeichnis) ist hier essenziell.
• Arbeitszeiten: Bei Selbstständigen die Erreichbarkeit.
• Vergütung: Höhe der Vergütung, Zahlungsmodalitäten, Fälligkeit und ggf. Regelungen zur Abrechnung von Nebenkosten oder Material.
• Urlaub und Krankheitsfall: Bei Selbstständigen die Vertretungsregelungen.
• Kündigungsfristen: Vereinbarte Kündigungsfristen für beide Parteien.

Was ist in einem Hausmeistervertrag nicht erlaubt?

In einem Hausmeistervertrag ist es nicht erlaubt, Folgendes zu vereinbaren:

• Vergütung unter dem Mindestlohn: Wenn es sich um ein Arbeitsverhältnis handelt, darf der vereinbarte Lohn nicht unter dem gesetzlichen Mindestlohn liegen.
• Ausschluss wichtiger Arbeitnehmerrechte: Bei einem Arbeitsvertrag dürfen gesetzliche Arbeitnehmerrechte (z. B. Mindesturlaub, Kündigungsschutz nach entsprechender Betriebszugehörigkeit) nicht ausgeschlossen oder unzulässig eingeschränkt werden.
• Unfaire oder sittenwidrige Klauseln: Bestimmungen, die eine Partei unangemessen benachteiligen oder gegen die guten Sitten verstoßen, sind unzulässig.
• Risiko der Scheinselbstständigkeit bei Dienstverträgen: Ein Dienstvertrag darf den selbstständigen Hausmeister nicht so einbinden, dass er faktisch wie ein Arbeitnehmer behandelt wird (z. B. Weisungsgebundenheit hinsichtlich Arbeitszeit und -ort, fehlendes eigenes unternehmerisches Risiko). Dies könnte rechtliche Konsequenzen haben.

Was sind die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Hausmeistervertrag?

Es gibt keine besonderen Formvorschriften für einen Hausmeistervertrag; er kann grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Allerdings ist die Schriftform sehr sinnvoll, aus Beweisgründen und zur Schaffung von Klarheit. Wichtige Voraussetzungen hängen von der Art des Vertrags ab:

• Bei Arbeitsverträgen: Einhaltung des Arbeitsrechts (Mindestlohn, Arbeitszeitgesetz, Kündigungsschutzgesetz bei entsprechender Betriebsgröße etc.).
• Bei Dienst- oder Werkverträgen: Klare Abgrenzung zur Scheinselbstständigkeit, Einhaltung der Vorschriften des BGB zu Dienst- oder Werkverträgen.

Was sind die nächsten Schritte, wenn der Hausmeistervertrag fertig ist?

Wenn der Hausmeistervertrag fertiggestellt und von allen Parteien unterschrieben ist, sollten folgende Schritte unternommen werden:

• Originale und Kopien: Jede Vertragspartei sollte ein eigenhändig unterschriebenes Original des Vertrags erhalten. Zusätzlich sollten Kopien für die eigenen Unterlagen angefertigt werden.
• Ablage: Die Originale und Kopien sicher aufbewahren.
• Betriebsinterne Kommunikation: Andere relevante Stellen (z. B. Buchhaltung, technische Abteilung, Mieterkommunikation) über den Abschluss des Vertrags und die Zuständigkeiten des Hausmeisters informieren.
• Einweisung: Den Hausmeister in seine Aufgaben, die Immobilie und die Besonderheiten des Objekts einweisen.

Welche Dokumente sollen an den Hausmeistervertrag angehängt werden?

Folgende Dokumente sollten an den Hausmeistervertrag angehängt oder in ihm referenziert werden:

• Leistungsverzeichnis/Aufgabenliste: Eine detaillierte Aufstellung der vom Hausmeister zu erbringenden Leistungen und Aufgaben. Dies ist essenziell, um den Umfang der Tätigkeit genau zu definieren.
• Objektplan/Lageplan: Ggf. ein Plan der Immobilie oder der Außenanlagen.
• Schlüsselprotokoll: Ein Protokoll über alle dem Hausmeister übergebenen Schlüssel.
• Ersatzregelungen: Bei selbstständigen Hausmeistern ggf. eine Vereinbarung über die Vertretung bei Abwesenheit.
• Versicherungsnachweise: Bei selbstständigen Hausmeistern der Nachweis einer ausreichenden Betriebshaftpflichtversicherung.
• Ggf. weitere Anlagen: Je nach spezifischen Vereinbarungen (z. B. Nutzung einer Hausmeisterwohnung, Überlassung von Arbeitsmaterialien).

Welche Gesetze sind auf einen Hausmeistervertrag anwendbar?

Auf einen Hausmeistervertrag sind primär folgende Gesetze anwendbar:

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):
  • §§ 611 ff. BGB (Dienstvertrag): Wenn der Hausmeister als selbstständiger Dienstleister tätig ist und eine Dienstleistung gegen Entgelt erbringt, ohne einen konkreten Erfolg zu schulden.
  • §§ 631 ff. BGB (Werkvertrag): Wenn der Hausmeister einen konkreten Erfolg schuldet (z. B. Reparatur eines bestimmten Schadens).
  • Allgemeines Schuldrecht (§§ 241 ff. BGB) und Vertragsrecht (§§ 145 ff. BGB): Für die allgemeinen Grundlagen des Vertragsabschlusses und der Leistungserbringung.
• Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und Bundesdatenschutzgesetz (BDSG): Wenn der Hausmeister mit personenbezogenen Daten von Mietern oder anderen Personen in Kontakt kommt.
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Relevant, wenn der Vertrag mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen wird, da hier die Beschlussfassung und die Kompetenzen der Verwaltung zu beachten sind.
• Betriebskostenverordnung (BetrKV): Wenn die Kosten für den Hausmeister auf die Mieter umgelegt werden sollen.

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