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Contratto preliminare di vendita immobiliare con riserva di proprietà

Ultima revisione Ultima revisione 03/01/2024
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Ultima revisioneUltima revisione: 03/01/2024

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Il contratto preliminare di compravendita immobiliare con riserva di proprietà è un contratto dove una parte, proprietaria dell'immobile e chiamata promittente venditrice, si obbliga a vendere all'altra parte, chiamata promissaria acquirente, l'immobile di cui la prima parte è proprietaria.

Questo tipo di contratto si chiama preliminare dato che con la sua stipula non si trasferisce la proprietà dell'immobile, che avverrà solamente in un secondo momento, ovvero con la stipula del contratto definitivo, quando effettivamente la proprietà passerà dal promittente venditore al promissario acquirente. Con la firma di questo contratto quindi, le parti si obbligano reciprocamente a firmare un contratto successivo definitivo.

Ciò non significa che questo contratto sia privo di effetti giuridici, ossia che non abbia effetti da un punto di vista legale. Infatti le parti sono obbligate a rispettare quanto firmato in questo contratto, che potrebbe portare ad un inadempimento contrattuale, ossia ad una responsabilità, nel caso una delle due parti non rispetti quanto previsto nel contratto preliminare.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare non va confuso con la proposta d'acquisto immobiliare. Questa infatti impegna soltanto con promissario acquirente interessato all'immobile che in genere versa una somma a titolo di caparra. Il promittente venditore è invece libero di valutare anche altre offerte. Nel momento in cui questi accetti la proposta di acquisto questa viene convertita in preliminare di compravendita, che impegna entrambe le parti a concludere l'acquisto.

Elementi essenziali del presente contratto sono:

> La riserva di proprietà o patto di riservato dominio: contraddistingue questo documento rispetto ad un normale contratto preliminare di compravendita è dovuto al fatto che il compratore diventerà proprietario del bene solamente nel momento in cui pagherà l'ultima rata dell'immobile. Il compratore sarà però responsabile per tutti i danni derivanti dall'uso dell'immobile, così come per tutti gli eventi straordinari che si possono verificare sia all'interno dell'immobile che all'interno del condominio. Pertanto, il compratore diventa proprietario di fatto dell'immobile da subito, ma giuridicamente, lo diventa dal pagamento dell'ultima rata.

La riserva di proprietà si differenzia dal contratto di rent to buy, dal fatto che quest'ultimo si paga una parte per l'affitto e una parte per la compravendita, mentre nel caso di riserva di proprietà il prezzo corrisposto dal compratore è destinato totalmente alla compravendita.

> Indicazione dell'immobile: per essere valido il contratto deve indicare precisamente di quale immobile si tratta. Nell'effettuare ciò, bisogna individuare l'immobile attraverso l'indicazione dell'indirizzo, così come di tutti i suoi dati catastali. E' importante fornire anche la planimetria dell'immobile come allegato, così come le sue condizioni. E' obbligatorio altresì fornire l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.). Nel caso in cui questo non fosse possibile durante il preliminare, in ogni caso sarà obbligatorio una volta che si firma il contratto definitivo di fronte a Notaio.

> Il prezzo dell'immobile: altro elemento essenziale del contratto preliminare di compravendita immobiliare è l'indicazione del prezzo totale dell'immobile, e la maniera di pagamento. Le parti possono stabilire che venga pagato un acconto o che il pagamento venga effettuato in un'unica soluzione o in vari pagamenti.

Questo contratto è soggetto alla vendita con riserva di proprietà o vendita di riservato dominio, questo significa che la proprietà non si trasferirà subito al promissario acquirente una volta che viene firmato il contratto definitivo di compravendita, ma solamente quando si avrà effettuato il pagamento dell'ultima rata.

La riserva di proprietà che contraddistingue questo documento rispetto ad un normale contratto preliminare di compravendita è dovuto al fatto che il compratore diventerà proprietario del bene solamente

Generalmente in un contratto di vendita con riserva di proprietà l'immobile è venduto a rate, in quanto la funzione è quella di far si che il compratore possa poter installarsi nell'immobile e usufruirne direttamente, per poi diventarne proprietario nel momento in cui versi l'ultima rata, ossia l'ultimo pagamento al venditore

> Caparra confirmatoria: in questo contratto la caparra confirmatoria viene a svolgere una doppia funzione, ossia quella di garanzia per le parti, e quella di acconto del prezzo dell'immobile. Infatti, nel caso in cui questa clausola venga inserita, al momento della stipula del presente contratto la parte promissaria acquirente dovrà effettuare il pagamento di una somma che verrà stabilita dalle parti. Questa somma sarà una garanzia per entrambe le parti, perché nel caso in cui il promissario acquirente decidesse di non comprare più l'immobile oggetto del presente contratto, la parte promittente venditrice si potrà tenere la somma. Nel caso contrario, invece, in cui sia la parte promittente venditrice a non voler più vendere l'immobile di sua proprietà, allora in quel caso il promissario acquirente avrà diritto al doppio di quanto versato. Infine, nel caso più probabile e frequente in cui invece l'acquisto dell'immobile vada a buon fine, allora la caparra servirà come acconto per il prezzo totale dell'immobile. Ciò non toglie che le parti siano libere di stabilire, oltre al pagamento della caparra, ulteriori forme di pagamento.

> Caparra penitenziale: la caparra penitenziale si differenzia dalla caparra confirmatoria perché è una somma di denaro che viene versata dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice come forma di garanzia in caso di recesso. Infatti, accompagnata alla caparra penitenziale, deve esservi anche la possibilità di recesso per una delle due parti, od entrambe. Nel caso in cui non sia presente un diritto di recesso, questa si considererà come caparra confirmatoria. Quando una delle due parti eserciterà il recesso, la somma indicata nella caparra penitenziale si utilizzerà come corrispettivo per l'altra parte. Vi è però una differenza, perché il promittente venditore, in caso di recesso, dovrà versare al promissario acquirente il doppio della caparra, mentre il promissario acquirente ha già versato la caparra, e quindi, in caso in cui sia lui a recedere, nulla dovrà al promittente venditore, dato che la somma è già stata versata. Nel caso in cui nessuna delle due parti receda, la somma versata verrà considerata come acconto.

> Data d'acquisto: è di fondamentale importanza indicare la data entro cui le parti stipuleranno il contratto definitivo di compravendita ante Notaio, che ovviamente deve essere successiva alla firma del presente contratto. Infatti, nel caso in cui mancasse una data non si potrebbe avere il contratto preliminare, in quanto questo potrebbe diventare definitivo. Una volta superata la data di acquisto, generalmente il contratto si annulla e le parti potranno avvalersi della caparra, quando prevista. Altrimenti, si potrebbe posporre ad altra data, se le parti lo vorranno. E' fatta sempre salva la possibilità di poter ricorrere in Tribunale per poter richiedere il risarcimento del danno, nel caso in cui non vi sia una caparra confirmatoria.


Come utilizzare il presente documento:

Attraverso questo documento si potrà:

  • Indicare l'indirizzo e i dati dell'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita immobiliare;
  • Indicare i dati catastali, ossia i dati dell'immobile, nonché il numero di vani, cucine, bagni e pertinenze dell'immobile, nonché se questo faccia parte o meno di un condominio;
  • Indicare se l'immobile abbia o meno ulteriori vani accessori, ossia delle parti oltre i vani, cucine e bagni;
  • Indicare la provenienza dell'immobile, ossia in che maniera il promittente venditore ha ottenuto la proprietà dell'immobile, se tramite acquisto, successione e/o in un'altra maniera;
  • Indicare se sull'immobile è gravata o no un'ipoteca, ossia un mutuo concesso dalla banca o ente finanziario, e in caso, se questa viene accettata o meno dal promissario acquirente;
  • Indicare il prezzo totale della vendita del bene immobile;
  • Indicare la maniera e le modalità di pagamento dell'immobile;
  • Indicare se le parti vogliono inserire una caparra confirmatoria o una caparra penitenziale, come descritto sopra, o nessuna delle due;
  • Indicare se si vuole un acconto sul prezzo dell'immobile;
  • Nel caso in cui il venidtore e compratore optino per la caparra penitenziale, indicare il giorno entro cui deve essere effettuato il recesso e il prezzo dello stesso;
  • Indicare la data in cui le parti firmeranno il contratto definitivo di compravendita.

Una volta firmato il contratto, questo dovrà essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Nel caso in cui invece le parti firmino il contratto di fronte a un Notaio, sarà quest'ultimo a registrarlo, sempre entro 30 giorni dalla firma.

Vi è anche la possibilità, non un obbligo, di trascrivere il contratto preliminare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, nel caso in cui le parti lo volessero.


Normativa applicabile:

Codice Civile: artt. 1326 e seguenti, 1335, 1351, 1382, 1385, 1386, 1453, 1457, artt. 1470 e seguenti, artt. 1754 e seguenti, 2645-bis, 2932


Assistenza di un avvocato:

Potrai scegliere di consultare un avvocato se avrai bisogno di aiuto.

L'avvocato potrà rispondere alle tue domande o assisterti negli adempimenti opportuni. Questa opzione ti sarà proposta alla fine del documento.


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