Acuerdo de Pago de Deuda por Alquiler Congelado en Emergencia Coronavirus

Este Acuerdo de Pago de Deuda por Alquiler Congelado en Emergencia Coronavirus puede ser utilizado por la persona o entidad que dio ("locadora") o tomó ("locataria") en alquiler (o subalquiler) un inmueble (o parte del mismo) como vivienda, oficina o local por un contrato de locación (o sublocación) que cumple ciertos requisitos. En tal caso, con este documento la locadora y la locataria podrán documentar su acuerdo sobre los términos de pago de la deuda de la locataria por alquiler congelado entre abril de 2020 y marzo de 2021 (ambos meses inclusive) debido a la emergencia por coronavirus. Este documento cumple los requisitos de los artículos 4 y 6 del Decreto N° 320/2020, prorrogado por los Decretos N° 766/2020 y N° 66/2021, todos del Poder Ejecutivo nacional ("Decreto").

Locación Elegible

Los artículos 4 y 6 del Decreto se aplican obligatoriamente a partir del 30 de marzo de 2020 inclusive sólo a cada contrato de locación (o sublocación) que cumple los siguientes 6 requisitos:

• fue firmado y la locataria (o sublocataria) efectivamente recibió el inmueble (o parte del mismo) hasta el 29 de marzo de 2020 inclusive.

• pertenece a alguna de las siguientes clases de locaciones (o sublocaciones) de inmuebles (o partes de los mismos):

- destinados a vivienda única urbana o rural.

- habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

- destinados a actividades culturales o comunitarias.

- rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

- alquilados por personas adheridas al régimen de monotributo y destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

- alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

- alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme a la Ley N° 24.467 y modificatorias y destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

- alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).

• el inmueble (o parte del mismo) no está alquilado (o subalquilado) exclusivamente para alguno de los siguientes destinos: sede de embajada, consulado u organismo internacional; o vivienda de personal extranjero con acreditación diplomática o consular; o vivienda amoblada con fines de turismo, descanso o similares por 3 o menos meses; o guarda de cosas; o exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial; o una finalidad determinada que fue expresada en el contrato y debe normalmente cumplirse dentro del plazo pactado de menos de 3 años.

• el plazo pactado de la locación, alternativamente:

- el 29 de marzo de 2020 inclusive estaba vencido y en esa fecha el inmueble (o parte del mismo) seguía ocupado por la locataria (o sublocataria) o, si ésta era una persona humana que había fallecido o que había abandonado el inmueble (o parte del mismo), éste estaba efectivamente ocupado por alguna de las siguientes personas: un/a heredero/a de la locataria (o sublocataria) y/u otra persona que pueda demostrar que había recibido de la locataria (o sublocataria) un trato familiar durante por lo menos 1 año antes del fallecimiento o abandono.

- vencerá después del 30 de marzo de 2020 inclusive.

• el alquiler mensual pactado en el contrato por uno o más meses entre abril de 2020 y marzo de 2021 (ambos meses inclusive) será mayor que el alquiler mensual por marzo de 2020. Para determinar si será mayor no deben incluirse las expensas, inmobiliario, servicios, etc.

• la locadora no es una persona humana que puede demostrar que depende del alquiler pactado en el contrato para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente.

En consecuencia, este Acuerdo de Pago de Deuda por Alquiler Congelado en Emergencia Coronavirus puede ser utilizado por la locadora (o sublocadora) y la locataria (o sublocataria) que deben cumplir un contrato de locación (o sublocación) que cumple los 6 requisitos mencionados y, por ello, es una locación elegible.

Para más información sobre el efecto legal del Decreto y otros documentos que pueden utilizarse para cumplirlo se puede consultar la guía legal Emergencia Coronavirus: ¿cómo impacta en el alquiler? disponible separadamente de este documento.

Deuda de la Locataria

El acuerdo de pago debe indicar el monto en Pesos de la deuda de la locataria por diferencias de alquileres únicamente de abril de 2020 a marzo de 2021 (ambos meses inclusive).

Conceptos Excluidos

La deuda debe corresponder sólo al alquiler que, según el contrato, se devengará (es decir, que la locataria está obligada a pagar) de abril de 2020 a marzo de 2021 (ambos meses inclusive). No debe añadirse el importe de las expensas habituales, servicios y, en general, cualquier otro concepto que, según el contrato, la locataria tuviera obligación de pagar junto con el alquiler (excepto el Impuesto al Valor Agregado, de corresponder). La razón es que esos conceptos no fueron congelados por el Decreto y la locataria deberá continuar pagándolos según lo dispuesto en el contrato.

El Decreto prohíbe que la deuda genere intereses de cualquier tipo y que la locataria sea obligada a pagar cualquier penalidad (multa, cargo, etc.) en relación con el pago de las diferencias de alquileres entre abril de 2020 y marzo de 2021 (ambos meses inclusive) que conforman la deuda.

Cálculo del Monto

La deuda debe ser igual que la suma de los resultados de restar a cada alquiler que se devengará únicamente por los meses de abril de 2020 a marzo de 2021 (ambos meses incluidos) el alquiler de marzo de 2020.

Por ejemplo: al 30 de marzo de 2020 el alquiler de marzo de 2020 estaba pactado en $10.000. El alquiler de abril de 2020 está pactado en $11.000, el de mayo de 2020 está pactado en $12.000, el de junio de 2020 está pactado en $13.000, el de julio de 2020 está pactado en $14.000, el de agosto de 2020 está pactado en $15.000, el de septiembre de 2020 está pactado en $16.000, el de octubre de 2020 está pactado en $17.000, el de noviembre de 2020 está pactado en $18.000, el de diciembre de 2020 está pactado en $19.000, el de enero de 2021 está pactado en $20.000, el de febrero de 2021 está pactado en $21.000 y el de marzo de 2021 está pactado en $22.000. Primero, a cada alquiler entre abril de 2020 y marzo de 2021 (ambos meses inclusive) se debe restarle el alquiler de marzo de 2020. Así resultan las siguientes diferencias de alquileres: $1.000 (abril de 2020), $2.000 (mayo de 2020), $3.000 (junio de 2020), $4.000 (julio de 2020), $5.000 (agosto de 2020), $6.000 (septiembre de 2020), $7.000 (octubre de 2020), $8.000 (noviembre de 2020), $9.000 (diciembre de 2020), $10.000 (enero de 2021), $11.000 (febrero de 2021) y $12.000 (marzo de 2021). Finalmente, esas diferencias de alquileres se deben sumar. Así resulta el monto de $78.000, que en este ejemplo es la deuda de la locataria por las diferencias de alquileres de abril de 2020 a marzo de 2021 (ambos meses inclusive).

Pago en Cuotas

Cantidad y Monto

Por el Decreto el acuerdo de pago debe disponer que la locataria pagará la deuda en, como mínimo, 3 cuotas mensuales, iguales y consecutivas.

Fechas de Pago

Ninguna cuota puede vencer antes del 31 de marzo de 2021 inclusive. Todas las cuotas deben pagarse en las mismas fechas y el mismo lugar en que, según el contrato, la locataria deberá pagar los alquileres después del 1 de abril de 2021, comenzado con la primera cuota en abril de 2021 o el mes posterior que se indique en el acuerdo de pago.

Vencimiento del Contrato

Si el plazo del contrato vencerá antes del pago de todas las cuotas de la deuda entonces, según el Decreto, la locataria deberá seguir pagando las cuotas que venzan después en las mismas fechas y el mismo lugar en que pagó las cuotas antes del vencimiento del plazo del contrato.

Modificación a Favor de la Locataria

Los términos de pago de la deuda de la locataria fijados por el Decreto son los mínimos que el acuerdo de pago debe cumplir. La locadora y la locataria pueden acordar términos de pago diferentes sólo si los mismos son más favorables para la locataria (por ej., más de 12 cuotas).

Además, la locadora no puede negarse válidamente a aceptar los términos de pago mínimos fijados por el Decreto ya que éste es de cumplimiento obligatorio y deja sin efecto cualquier disposición contraria a su aplicación que incluya el contrato.

¿Cómo utilizar este documento?

Este Acuerdo de Pago de Deuda por Alquiler Congelado en Emergencia Coronavirus puede ser utilizado por la persona o entidad que dio ("locadora") o tomó ("locataria") en alquiler (o subalquiler) un inmueble (o parte del mismo) como vivienda, oficina o local por un contrato de locación (o sublocación) que cumple ciertos requisitos. En tal caso, con este documento la locadora y la locataria podrán documentar su acuerdo sobre los términos de pago de la deuda de la locataria por alquiler congelado entre abril de 2020 y marzo de 2021 (ambos meses inclusive) debido a la emergencia por coronavirus.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

• de la locadora (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal y domicilio).

• de la locataria (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal y domicilio).

• si la hubiera, de la garante (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal y domicilio).

• del contrato de locación (fecha de firma, las modificaciones que tuvo desde entonces y fecha de vencimiento de su plazo).

• del monto en Pesos de la deuda de la locataria (indicación).

• del número de cuotas mensuales para el pago de la deuda de la locataria (indicación igual o mayor que 3).

Una vez finalizado este Acuerdo de Pago de Deuda por Alquiler Congelado en Emergencia Coronavirus sin datos ni información en blanco, debe ser impreso en papel común en 2 copias originales (si el contrato será firmado sin la garante) o en 3 copias originales (si el contrato será firmado con la garante). Luego todas las copias originales deben ser firmadas con firma manuscrita o digital (pero no electrónica) por la locadora, la locataria y, en su caso, la garante (por sí mismas o por uno/a o más apoderado/a/s o representante/s). Si bien no es obligatorio por el Decreto ni en general la ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un/a escribano/a público/a.

Legislación Aplicable

Este Acuerdo de Pago de Deuda por Alquiler Congelado en Emergencia Coronavirus se rige por las disposiciones de los artículos 4 y 6 del Decreto N° 320/2020, prorrogado por los Decretos N° 766/2020 y N° 66/2021, todos del Poder Ejecutivo nacional.

Cómo modificar el modelo

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.