Notificación de Resolución Anticipada de Contrato de Alquiler de Inmueble

¿Qué es una Notificación de Resolución Anticipada de Contrato de Alquiler de Inmueble?

Es un documento que puede ser utilizado por una o más personas y/o entidades que alquilan un inmueble urbano ("locatario") para rescindir, es decir, terminar anticipadamente (antes del vencimiento del plazo contractual) y sin causa el contrato de alquiler de vivienda o local comercial.

Esta Notificación de Resolución Anticipada de Contrato de Alquiler de Inmueble puede ser usada solo por la parte locataria para terminar sin causa el contrato de alquiler, pero sus requisitos y consecuencias variarán según cuándo haya sido firmado el mismo, dado que se debe aplicar la ley que estaba vigente al momento de firmar el contrato de alquiler.

¿Qué diferencia hay entre una terminación del contrato de alquiler con causa y una sin causa?

La terminación anticipada del contrato sin causa es un derecho que tiene el locatario y que le permite finalizar un contrato de alquiler sin indicar el motivo. Este documento permite notificar la resolución anticipada del contrato de alquiler sin causa. Alternativamente, si se desea terminar el contrato de alquiler con causa, por un incumplimiento del locador (por ej. por no haber entregado el inmueble al locatario o aumentar el precio del alquiler más de lo acordado), deberá utilizarse una Notificación de Terminación con Causa de Contrato de Alquiler.

En cambio, el locador no tiene derecho a terminar sin causa el contrato. Sí podrá terminarlo anticipadamente cuando el locatario haya incumplido alguna obligación esencial (por ej. no pagar el alquiler, abandonar el inmueble, usar con fines comerciales un alquiler que era para vivienda, etc.). En este caso, el locador deberá notificar la terminación con causa mediante una Notificación de Terminación con Causa de Contrato de Alquiler.

Si se debe o no pagar una indemnización, dependerá en cada caso las condiciones en las que se terminó anticipadamente el contrato. Generalmente, en una terminación anticipada con causa no se debe pagar indemnización. En el caso de una terminación anticipada sin causa, por el locatario, puede o no corresponder una indemnización según cuándo se haya firmado el contrato de alquiler y lo que se haya establecido en el mismo.

¿Qué requisitos se deben cumplir para terminar anticipadamente y sin causa un contrato de alquiler?

Contratos firmados el 29 de diciembre de 2023 o después

En estos contratos, el locatario puede terminar anticipadamente el contrato de alquiler en cualquier momento que lo desee, debiendo cumplir lo siguiente:

• Notificación fehaciente: Enviar esta notificación por carta documento o acta notarial al locador, para indicar su intención de rescindir (finalizar) el contrato;
• Indemnización: Abonar el 10% del monto correspondiente a todos los alquileres restantes calculados desde la fecha elegida para la finalización anticipada hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
  • Por ejemplo: el locatario paga $100.000 por mes (monto actualizado según el último mes abonado, no el monto original que figuraba en el contrato). El contrato tenía previsto una duración de 1 año, desde el 1 de enero de 2024 al 31 de diciembre de 2024, pero el locatario establece como fecha de finalización anticipada el 30 de abril. Por lo tanto, entre la fecha de finalización anticipada y la fecha de finalización originalmente pactada hay 8 meses. De esta manera, deberá multiplicarse $100.000 por 8, lo que nos dará $800.000, y luego deberemos dividir dicho número por 10, para obtener el 10%. En este caso, entonces, deberá pagarse como indemnización al locador la suma total de $80.000.

Si en el contrato el locador renunció a cobrar la indemnización correspondiente, entonces deberá cumplirse lo establecido en el mismo y el locatario no tendrá que pagar una indemnización por la finalización anticipada.

Contratos firmados antes del 29 de diciembre de 2023

En este caso, para poder el locatario terminar anticipadamente el contrato de alquiler, debe cumplirse lo siguiente:

• Espera mínima: Deben haber transcurrido al menos los primeros 6 meses de contrato. La notificación al locador puede ser enviada antes de la fecha en que se cumplen 6 meses desde que comenzó la locación, siempre y cuando la fecha elegida para resolver el contrato de alquiler ocurra después de ese plazo.
• Notificación fehaciente: Enviar esta notificación por carta documento o acta notarial al locador, para indicar su intención de rescindir (finalizar) el contrato;
• Indemnización: Pagar al locador una indemnización en pesos equivalente a 1 mes y medio de alquiler si la rescisión se realiza durante el primer año de contrato, y de 1 mes de alquiler si la rescisión se realiza luego del primer año de contrato. En los contratos temporales, por 3 o menos meses, deberá pagarse el equivalente a 2 meses de alquiler como indemnización. No deberá pagar indemnización cuando:

- El locador haya renunciado en el contrato a cobrar una indemnización por resolución anticipada; o

- El contrato de alquiler haya sido firmado el 1 de julio de 2020 o después (pero antes del 29 de diciembre de 2023), con destino para vivienda y entre la fecha de envío de la notificación fehaciente y la fecha de resolución anticipada elegida por el locatario transcurrirán 3 o más meses.

Si alguno de esos requisitos no se cumple entonces el locatario no ejerció este derecho válidamente y el locador no está obligado a aceptar la resolución anticipada del contrato del alquiler.

Si se entregó un depósito en garantía, las partes pueden acordar que el locador retenga el mismo y se cobre de allí la indemnización por terminación anticipada.

Para más información sobre los requisitos y formas de terminar un contrato de locación puede consultarse la guía legal "¿Cuándo y cómo puede la locataria terminar antes el contrato de alquiler de un inmueble?", disponible separadamente de este documento.

¿Es obligatorio notificar la resolución anticipada del contrato por escrito?

Sí, para poder terminar anticipadamente un contrato de alquiler el locatario debe notificar al locador su intención de terminarlo por escrito y de forma fehaciente, es decir, por carta documento.

¿Quién debe firmar esta Notificación de Resolución Anticipada de Contrato de Alquiler de Inmueble?

La carta documento en que se notifique esta resolución anticipada deberá ser firmada por todas las personas y/o entidades que firmaron el contrato de alquiler original como parte locataria.

¿Qué hacer una vez completada esta Notificación de Resolución Anticipada de Contrato de Alquiler de Inmueble?

Una vez finalizada esta Notificación de Resolución Anticipada de Contrato de Alquiler de Inmueble sin datos ni información en blanco, debe ser utilizada como texto de una carta documento. Alternativamente, el locatario podría elegir notificarlo a través de un acta notarial hecha por un escribano público. Si se la utiliza como texto de una carta documento entonces debe ser impresa, copiada a mano o pegada online en un formulario de carta documento en papel o digital (que suministrará la empresa de correo elegida por el locatario). Luego la carta documento debe ser enviada por el locatario al locador siguiendo el procedimiento y cumpliendo con los requisitos establecidos por dicha empresa de correo.

Si el contrato que se pretende finalizar ha sido firmado entre el 1 de julio de 2020 y el 28 de diciembre de 2023, entonces la fecha de finalización del contrato indicada en la notificación debe ser por lo menos 31 días corridos después de la fecha en que el locador reciba la notificación. En los demás casos no hay una anticipación mínima requerida.

¿Qué costos conlleva esta Notificación de Resolución Anticipada de Contrato de Alquiler de Inmueble?

Los costos que finalmente deberán abonarse por el uso de esta Notificación de Resolución Anticipada de Contrato de Alquiler de Inmueble serán:

• Si se envía por carta documento, lo que cobre la empresa de correo por el envío de la carta y los formularios que deben utilizarse. Deberán usarse 3 formularios, ya que uno queda en poder del locatario que envía la notificación, otro es enviado al locador y un tercero queda en poder del Correo.
• Si se hace por acta notarial, deberán abonarse los honorarios del escribano público por dicha tarea. Si bien puede ser más rápido de notificar, el costo también será más elevado que una carta documento.

¿Qué debe contener una Notificación de Resolución Anticipada de Contrato de Alquiler de Inmueble?

Para completar este documento se deben indicar datos relativos a:

• El contrato de alquiler que se desea terminar: Su título, fecha, destino y plazo de duración;
• De las partes: Nombre y apellidos completos o denominación legal de la persona o entidad que firmó como locador y locatario;
• Si hubo o no renuncia expresa del locador a cobrar la indemnización por resolución anticipada;
• La indemnización que el locatario debe ofrecer pagar al locador por la resolución anticipada;
• La fecha de resolución anticipada del contrato elegida por el locatario;
• De corresponder, el depósito en garantía que el locatario solicitará al locador que le devuelva.

¿Cuál es la ley aplicable a esta Notificación de Resolución Anticipada de Contrato de Alquiler de Inmueble?

Esta Notificación de Resolución Anticipada de Contrato de Alquiler de Inmueble se rige:

• Para los contratos de alquiler firmados el 29 de diciembre de 2023 en adelante, por el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación modificado por el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023.
• Para los contratos de alquiler firmados entre el 1 de julio de 2020 y el 29 de diciembre de 2023, por el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación modificado por la ley N°27.551 y la ley N°27.737, según corresponda.
• Para los contratos de alquiler firmados antes del 1 de julio de 2020, por el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación en su redacción anterior a ser modificado por la ley N°27.551.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.