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Solicitud de Reducción o Cancelación del Alquiler por Emergencia Coronavirus

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Última revisión 22/04/2020
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Solicitud de Reducción o Cancelación del Alquiler por Emergencia Coronavirus

Esta Solicitud de Reducción o Cancelación del Alquiler por Emergencia Coronavirus puede ser utilizada por la persona o entidad que por un contrato de locación (o sublocación) tomó en alquiler (o subalquiler) un inmueble (o parte del mismo), como vivienda, oficina o local, o una cosa mueble ("locataria"). En tal caso, con este documento la locataria podrá solicitar a la locadora la reducción por un cierto monto en Pesos o porcentaje o la cancelación total de 1 o más alquileres debido a fuerza mayor u otro motivo que provocó la emergencia por coronavirus COVID-19. Esta Solicitud de Reducción o Cancelación del Alquiler por Emergencia Coronavirus cumple los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación.

Uso de Este Documento

A raíz de la emergencia por coronavirus COVID-19 el Gobierno nacional dictó una serie de medidas relacionadas con ciertas locaciones (y sublocaciones) de inmuebles urbanos y rurales (o partes de los mismos). Para más información sobre su efecto legal y otros documentos que pueden utilizarse para cumplirlas se puede consultar una guía legal disponible separadamente de este documento.

Si la locataria desea terminar la locación antes del vencimiento del plazo indicado en el contrato y se cumplen ciertos requisitos legales entonces debe utilizarse otro documento como la Notificación de Resolución Anticipada de Contrato de Locación de Inmueble.

Reducción o Cancelación del Alquiler

La locataria puede solicitar la reducción o cancelación total del alquiler. De solicitar la reducción entonces puede hacerlo por un cierto monto en Pesos (por ej., $5.000) o un cierto porcentaje (por ej., 20%).

Cualquiera sea la alternativa elegida por la locataria, la solicitud debe indicar 1 o más meses determinados a los que se aplicará la reducción o cancelación.

Motivo de la Solicitud

En la solicitud la locataria debe informar a la locadora el motivo de la solicitud. El motivo puede ser alguno de los siguientes:

  • la cosa alquilada no estuvo disponible para usarse según el contrato debido a fuerza mayor.
  • otro motivo.

Fuerza Mayor

Por ley se considera tal a cualquier hecho (natural o de alguna autoridad pública u otra persona o entidad) que la locadora y la locataria no pudieron prever en el contrato o que, de haberlo previsto, no pudieron evitar que ocurra.

La solicitud puede estar motivada por fuerza mayor si se cumplen los siguientes requisitos:

- impacto: la fuerza mayor impactó únicamente sobre la cosa alquilada (y no sobre la locataria misma) y por eso provocó que no estuviera disponible para usarse. Esto puede haber ocurrido, por ej., porque: (1) una autoridad pública prohibió que se usaran cosas como la cosa alquilada o dispuso que se usaran para un destino distinto al indicado en el contrato; o (2) la locadora no terminó antes del 20 de marzo de 2020 una refacción importante de la cosa alquilada que la locataria necesitaba para seguir usándola y después la locadora no pudo continuarla debido al aislamiento social, preventivo y obligatorio. Por el contrario, la fuerza mayor no impactó sobre la cosa alquilada sino sobre la locataria misma cuando no pudo usarla, por ej., porque debió cumplir aislamiento individual, quedó varada en el exterior, estuvo internada o de viaje o perdió clientela.

- opción contractual: en el contrato la locataria no acordó expresamente que continuaría pagando el alquiler pactado aún cuando la cosa alquilada no estuviera disponible para usarse por fuerza mayor o, en otras palabras, "pase lo que pase".

- ausencia de incumplimiento: la locataria no dejó de pagar el alquiler pactado desde antes de la fecha cuando la cosa alquilada dejó de estar disponible para usarse por fuerza mayor (por ej., desde antes del 20 de marzo de 2020 cuando comenzó el aislamiento social, preventivo y obligatorio que provocó que la locadora no pudiera terminar una refacción importante de la cosa alquilada que la locataria necesitaba para seguir usándola).

Otro Motivo

La locataria puede indicar como motivo de su solicitud cualquier otro hecho que considera que le impide pagar el alquiler pactado y que razonablemente justifica que la locadora acepte reducirlo o cancelarlo por 1 o más meses, ya sea en los mismos términos de la solicitud u otros negociados de buena fe entre la locadora y la locataria. Así, por ej., la locataria puede considerar razonable que la locadora acepte reducir los alquileres de mayo y junio de 2020 si no ha tenido ingresos desde que comenzó el aislamiento social, preventivo y obligatorio y, además, no reúne las condiciones para recibir préstamos o ayudas económicas del Gobierno nacional o las reúne pero todavía no los recibió.

Diferentes Consecuencias

Si se cumplen los requisitos legales antes mencionados la solicitud motivada por fuerza mayor permite a la locataria obligar a la locadora a que, según lo que se le hubiera solicitado:

  • negocie la reducción del alquiler, ya sea por el monto en Pesos o porcentaje solicitado y/o por el o los meses a los cuales la locataria solicitó que se aplique.
  • acepte la cancelación total del alquiler por el o los meses a los cuales la locataria solicitó que se aplique.

Si la locadora no responde favorablemente a la solicitud (negociando la reducción del alquiler o aceptando su cancelación, según el caso) entonces por ley la locataria tiene derecho a terminar anticipadamente el contrato por fuerza mayor que provocó que la cosa alquilada no estuviera disponible para usarse según el contrato.

Por el contrario, la solicitud justificada por otro motivo (por ej., pérdida de ingresos, enfermedad, etc.) no obliga a la locadora a negociar ni aceptar la solicitud. El inicio de una negociación sobre la reducción o cancelación total de 1 o más alquileres depende de la voluntad de la locadora. Si ésta decide no negociar o, de hacerlo, rechaza los términos de la solicitud entonces la locataria no tiene derecho a terminar anticipadamente el contrato por el motivo que indicó en la solicitud. En todo caso, podrá terminar el contrato sólo si existe otra causa (por ej., si la locadora no pagó las mejoras necesarias a la cosa alquilada o no cumplió otra obligación importante según el contrato o la ley) o simplemente pasaron 6 meses desde que comenzó la locación.

Documentación de la Solicitud

Es práctica generalizada que la solicitud a la locadora sea documentada por escrito mediante una carta documento enviada a través de una empresa de correo que ofrezca ese servicio. Dependiendo de las circunstancias, la locataria puede elegir comunicar la solicitud de otra forma (verbalmente o por email, mensaje de texto o carta). En tal caso, asumirá el riesgo de un eventual cambio desfavorable de la postura de la locadora sobre su entendimiento informal entre la fecha cuando lo alcanzaron y la fecha cuando la locataria obtiene el recibo de pago del alquiler.

Modificación del Contrato

Si la solicitud de la locataria es aceptada sin cambios por la locadora o resulta negociada entonces luego ambas y la garante (si la hubiera) deben firmar una modificación del contrato para documentar su acuerdo en relación con el alquiler por el o los meses de que se trate. Ello se debe a que el alquiler es un tema fundamental del contrato y para acordar de manera válida entre sí y con la garante (si la hubiera) cualquier cambio de lo firmado originalmente no basta con un entendimiento verbal o alcanzado por email, mensaje de texto o carta que no cumple los requisitos legales de un contrato.

¿Cómo utilizar este documento?

Esta Solicitud de Reducción o Cancelación del Alquiler por Emergencia Coronavirus puede ser utilizada por la persona o entidad que por un contrato de locación (o sublocación) tomó en alquiler (o subalquiler) un inmueble (o parte del mismo), como vivienda, oficina o local, o una cosa mueble ("locataria"). En tal caso, con este documento la locataria podrá solicitar a la locadora la reducción por un cierto monto en Pesos o porcentaje o la cancelación total de 1 o más alquileres debido a fuerza mayor u otro motivo que provocó la emergencia por coronavirus COVID-19.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

  • de la locataria (nombre completo y apellido o denominación legal e identificación civil).
  • de la locadora (nombre completo y apellido o denominación legal).
  • si la hubiera, de la garante (nombre completo y apellido o denominación legal).
  • del contrato de alquiler o subalquiler (fecha de firma y, si las hubiera, modificaciones desde entonces).
  • del objeto de la solicitud (reducir el alquiler o cancelarlo totalmente, en cualquier caso por 1 o más meses determinados).
  • del motivo de la solicitud (fuerza mayor u otro motivo).

Una vez finalizada esta Solicitud de Reducción o Cancelación del Alquiler por Emergencia Coronavirus sin datos ni información en blanco, debe ser impresa, copiada a mano o pegada online en un formulario de carta documento en papel o digital (que suministrará la empresa de correo elegida por la locataria) y, luego, ser enviada por la locataria siguiendo el procedimiento y cumpliendo con los requisitos establecidos por dicha empresa de correo.

Legislación Aplicable

Esta Solicitud de Reducción o Cancelación del Alquiler por Emergencia Coronavirus se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4, artículo 1203 del Código Civil y Comercial de la Nación.


Cómo modificar el modelo

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

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