Contrato de compraventa de bienes inmuebles (casa, departamento, terreno)

¿Qué es un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles?

El Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles es un contrato por el cual una persona dueña de un inmueble (casa, departamento, terreno, local, bodega) a quien se conoce como vendedor, transmite la propiedad del inmueble en favor de otra persona llamada comprador, por un precio establecido (el cual puede ser en dinero o en especie).

¿Qué tipos de Contratos de Compraventa existen?

Los contratos de compraventa se clasifican o distinguen principalmente por el bien que se transmite es decir, el objeto o inmueble (una casa, un local comercial, un terreno o una oficina), por lo tanto se pueden distinguir los siguientes contratos:

• Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles: a través de este documento, se acuerda la venta de un bien inmueble sea destinado a la vivienda, un terreno o un local comercial.
• Contrato de Compraventa de Bienes: por el cual se acuerda la venta de bienes muebles, los que incluyen automóviles, y del cual se desprenden los Contratos de Compraventa de Automóviles.
• Contrato de Compraventa de Cosa Futura: es aquel en el que se acuerda la venta de un objeto que aun no existe, pero que cuando surja, nazca o exista estará sujeto a las condiciones acordadas por las partes.
• Contrato de Compraventa de Empresa: a través de este acuerdo, se transmite la propiedad de acciones, bienes y activos de una sociedad u organización.
• Contrato de Compraventa de Acciones y Participaciones Sociales: por este documento se transmite la propiedad de una parte o la totalidad de las acciones o partes sociales de una empresa.

Los contratos de compraventa pueden tener diferentes modalidades y cláusulas, según la forma de pago que pacten las partes, entre las que se encuentran:

• Contrato de Compraventa a Plazos: el acuerdo consiste en el pago en parcialidades aunque la transmisión de la propiedad se da desde el momento de la firma del Contrato.
• Contrato de Compraventa con cláusula de Reserva de Dominio: esta cláusula se refiere a que el vendedor se reserva para sí mismo la propiedad del objeto que vende hasta que el comprador termine de pagarlo. No es obligatoria esta cláusula, sin embargo puede ser utilizada para que el vendedor tenga la certeza de que el comprador le pagará la totalidad del precio.
• Contrato de Compraventa de Esperanza: tiene por objeto adquirir lo que se produzca en el tiempo y se pagará a pesar de que se produzca o no; este contrato es utilizado en cosechas para el sector agrícola, en particular vitivinícola.
• Contrato Compraventa con cláusula Ad Corpus: modalidad de compraventa de inmuebles, en la que la cosa vendida no está perfecta y precisamente determinada, sus medidas, linderos, superficie, etc., son aproximados y por lo tanto el bien se vende teniendo en consideración la misma en su totalidad e integridad.

El contrato de compraventa es uno de los contratos más diversos ya que la propiedad podrá tener distintos acuerdos en cuanto al pago, la entrega de la cosa, la responsabilidad sobre la cosa, garantías etc., es a su vez uno de los más regulados en México.

¿Es obligatorio contar con un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles?

Sí, sí es obligatorio preparar un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles por escrito, ya que en caso de no hacerse, no podrá ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad y el comprador no será el dueño legítimo de ese inmueble aunque lo hubiere pagado, lo que significa que no podrá arrendarlo, venderlo ni heredarlo en un futuro.

¿Qué es un "Folio Real" en un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles?

El Folio Real es un número que se asigna a cada uno de los inmuebles inscritos en el Registro Público de la Propiedad, funciona como un número de identificación en el cual se encuentran todos los antecedentes del inmueble, tales como quiénes han sido los dueños anteriores, si fue dado en garantía, si fue embargado, etc.

Es importante contar con el Folio Real, ya que así el comprador podrá tener la certeza de que el vendedor es el legítimo y real dueño del inmueble.

¿Qué significa un "Gravamen" en un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles?

El gravamen es una carga que se traduce en hipotecas sobre el bien inmueble para con ello asegurar el pago de una deuda que el dueño adquirió.

Si el inmueble que el comprador pretende adquirir tiene uno o varios gravámenes, será el responsable de pagarlos, sustituyendo en esas deudas al vendedor.

¿Qué no se permite colocar en un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles?

Está prohibido estipular en un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles el pacto de retroventa, es decir, que una vez acordada la venta, el vendedor se arrepienta y desee entregar el dinero recibido por la venta. Tampoco se puede colocar la promesa por el comprador de venderle al vendedor de vuelta ese inmueble.

¿Cuáles son los requisitos para celebrar un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles?

Es obligatorio que cuando se haga un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles el Vendedor sea el dueño legítimo y real del Inmueble objeto del contrato.

Tanto vendedor como comprador deben ser mayores de edad; en su caso menores de edad podrán firmar a través de sus representantes o tutores.

¿Puede el Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles ser a plazos?

Sí, puede celebrarse el Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles a plazos si así lo acuerdan el vendedor y comprador, siendo su duración la que ellos pacten. Es importante mencionar que si se hace un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles a plazos, el Vendedor deberá entregar al Comprador un Recibo de Pago por cada uno de los pagos que este le haga.

¿Qué se debe hacer una vez que se encuentre listo el Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles?

Una vez que se tenga listo el Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles se deberá imprimir por duplicado y ser firmado tanto por el vendedor como por el comprador, quedándose cada uno con un original firmado.

Esto se deberá preparar y firmar en presencia de un Notario Público quien emitirá una escritura pública para que el Comprador del bien inmueble que está comprando; una vez que se emita la escritura pública, se deberá inscribir en el Registro Público de la Propiedad de la ciudad donde se encuentre ubicado el inmueble y así el comprador podrá demostrar que es el nuevo dueño.

La inscripción en el Registro Público la podrá realizar el comprador aunque regularmente es el mismo Notario Público quien lo realiza, así como todos los actos necesarios para concluir el proceso.

Al Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles, se deberán anexar documentos para identificar al comprador, al vendedor y al inmueble, como se indica en la pregunta inmediata siguiente.

¿Qué documentos deben adjuntarse al Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles?

Es obligatorio anexar al Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles lo siguiente:

• Copia de identificación oficial de las partes.
• Copia de comprobante de domicilio de las partes.
• Copia del CURP de las partes.
• Copia del RFC de las partes.
• Copia del documento del inmueble por la cual el vendedor demuestra ser el dueño.
• En caso de que una de las partes sea persona moral, se deberá adjuntar:
  • Copia del acta constitutiva.
  • Copia del poder del apoderado/representante legal que firme el contrato o documento donde consten sus facultades
  • Comprobante de domicilio.
  • Copia de la identificación oficial del apoderado/representante legal.

¿Es obligatorio preparar ante notario público el Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles?

Sí, sí es obligatorio hacerlo ante notario público para que conste en una escritura pública y sea válido. El Notario Público se cerciorará de que el vendedor sea el legítimo propietario del inmueble y de que el mismo no está dado en garantía para cubrir una deuda como una hipoteca.

¿Es necesario registrar el Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles?

Sí, sí es necesario inscribir en el Registro Público de la Propiedad el Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles para que así se hagan las anotaciones del nuevo dueño.

¿Es necesario contar con testigos en un Contrato de Bienes Inmuebles?

No, no es necesario que firmen testigos.

¿Qué costo tiene celebrar un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles?

• Los honorarios del Notario Público ante quien se firme el contrato.
• El costo por inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
• El impuesto municipal por el Traslado de Dominio.
• El vendedor deberá pagar el impuesto correspondiente por realizar la venta.

¿Qué debe contener un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles?

El Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles debe incluir:

• Los datos personales del Vendedor, incluyendo nombre y domicilio.
• Los datos del Comprador, incluyendo nombre y domicilio.
• Los datos del inmueble que se está vendiendo: número de escritura pública con la que el vendedor acredita ser el dueño, el Notario Público ante la que se hizo esa escritura, la fecha de la escritura, los datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y el Folio Real.
• El precio del inmueble.
• La forma, medio y lugar de pago.

Opcionalmente se podrán incluir:

• Datos de la identificación oficial vigente de las partes o sus representantes, en su caso.
• Penalidades (sanciones en dinero) por incumplimientos por parte del comprador en el pago de la cosa en venta.

¿Qué leyes se aplican a un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles?

El Contrato de Compraventa de Bienes, se regula en el Título Segundo denominado "De la Compra-Venta", Capítulo I del Código Civil Federal y de sus correlativos de los diferentes códigos de los estados de la República.

¿Cómo modificar el modelo?

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.