Mise en demeure de cesser une sous-location illégale (bail d'habitation)

Qu'est-ce qu'une mise en demeure de cesser une sous-location illégale ?

Une mise en demeure de cesser une sous-location permet à un propriétaire de demander à son locataire d'arrêter de sous-louer son logement sans son autorisation.

Pour rappel, une sous-location est la situation dans laquelle le locataire loue son logement à une autre personne (appelée "sous-locataire)" contre le paiement d'un loyer.

Par principe, la sous-location est interdite sauf accord écrit du propriétaire.

Quelle est la différence entre une sous-location illégale et un hébergement à titre gratuit ?

Ce qui différencie un hébergement à titre gratuit d'une sous-location illégale est le paiement d'une contrepartie financière.

En effet, le locataire a le droit d'accueillir librement et gratuitement les personnes qu'il souhaite (proche, famille, concubin, etc.) sans avoir besoin de l'autorisation du propriétaire. Dans cette situation, la personne hébergée ne paye pas de loyer, même minime.

En revanche, si le locataire ne prévient pas son propriétaire et met à disposition l'entièreté de son logement entier ou seulement une partie (ex : une chambre) en échange d'un paiement, il s'agit d'une sous-location illégale.

Attention : si le locataire quitte son logement pour le laisser gratuitement à la disposition de ses proches, cela pourrait être considéré comme une sous-location, et ce, même si le locataire continue de payer le loyer au propriétaire.

Que doit contenir cette mise en demeure ?

Pour être valable, la mise en demeure de cesser une sous-location illégale doit comporter les éléments suivants :

• l'identité du propriétaire : nom, prénom(s), adresse etc. ;
• l'identité du locataire : nom , prénom(s), adresse etc. ;
• l'objet de la mise en demeure : la sommation de cesser la location non autorisée ;
• la mention de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur (…)" ;
• la conséquence de la sous-location illégale : avertissement, résiliation du bail et expulsion du locataire… ;

Quelles sont les démarches préalables à l'envoi de cette mise en demeure ?

Avant de mettre en demeure son locataire, le propriétaire doit rassembler des preuves de la sous-location illégale. Il peut s'agir de :

• photos de la boîte aux lettres dont l'étiquette indique le nom du sous-locataire ;
• témoignages du gardien de l'immeuble et/ou des voisins ;
• constat d'un commissaire de justice (anciennement appelé "huissier") qui s'est rendu sur place pour attester de la présence d'un tiers dans le logement ;
• annonces diffusées sur des plateformes de location proposant le logement du propriétaire à la nuitée ou au séjour.

Pour que les preuves soient irréfutables, le propriétaire a la possibilité de les faire authentifier par un commissaire de justice.

Quelles sont les sanctions d'une sous-location illégale ?

Le locataire qui sous-loue son logement sans l'autorisation de son propriétaire risque :

• jusqu'à 45 000€ d'amende et dans certains cas, jusqu'à 1 an de prison ;
• le paiement de dommages et intérêts ;
• le remboursement des loyers perçus grâce à la sous-location ;
• le paiement de frais de justice ;
• la résiliation du bail ;
• l'expulsion.

Quelles sont les formalités après la signature de la mise en demeure ?

Le propriétaire doit envoyer la mise demeure à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l'absence de réponse du locataire dans les 15 jours suivants sa réception, le propriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire.

Quel est le droit applicable à la mise en demeure de cesser une sous-location illégale ?

• Article 8 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• Loi ALUR du 27 mars 2014 ;
• Loi pour une République Numérique du 7 octobre 2016 ;
• Articles L.631-7 alinéa 1er du Code de la construction et de l'habitation ;
• Article L.651-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
• Article L.145-31 du Code de commerce ;
• Cour de cassation, civile, chambre civile 3, 12 septembre 2019, 18-20.727.

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