Andrahandsuthyrningsavtal

Ett andrahandshyresavtal ska upprättas då en förstahandshyresgäst eller bostadsrättsägare önskar hyra ut sin bostad till annan under en längre period (minst tre månader). Ska en bostad hyras ut under en kortare period ska i stället ett avtal om korttidshyra upprättas.

Avtalet kan endast upprättas för bostäder och kan alltså inte användas för uthyrning av lokal, d.v.s. byggnad som är avsedd för verksamhet. Är det t.ex. ett kontor eller en affärslokal som ska hyras för att bedriva verksamhet är det i stället specifika hyresavtal för dessa situationer som ska upprättas. Önskar hyresgästen vidare bedriva jordbruk och bo på samma fastighet är det ett jordbruksarrende som ska upprättas.

Både privatpersoner, d.v.s. fysiska personer, och företag, d.v.s. juridiska personer, kan vara part i detta avtal. I de fall hyresgästen är företag ska syftet med hyran vara att tillhandahålla bostad till sina anställda.

Detta avtal ska inte förväxlas med ett förstahandshyresavtal eller ett avtal om inneboende då det är olika regler som är gällande.

Skillnaden mellan förstahandshyra, andrahandshyra och inneboende

Vad som skiljer ett avtal om inneboende från förstahandshyra och andrahandshyra är att en inneboende ges nyttjanderätt till en del, ofta ett rum, i den bostad där hyresvärden bor. Både vid förstahandshyra och andrahandshyra ges hyresgästen nyttjanderätt till en hel bostad för eget brukande.

Ett andrahandshyresavtal ska upprättas då en person hyr en bostad av en bostadsrättsinnehavare eller en annan hyresgäst som i sin tur hyr av en hyresvärd. Ett förstahandshyresavtal ska i stället upprättas då en person hyr direkt av en hyresvärd, t.ex. en hyresrättsförening.

Exempel 1 - Husägare
Då en husägare önskar hyra ut sitt hus är det ett förstahandshyresavtal som ska upprätts då hyrestagaren hyr direkt från ägaren. Detta dokument kan alltså inte användas.

Exempel 2 - Bostadsrättsägare
Då en bostadsrättsägare önskar hyra ut sin lägenhet är det ett andrahandshyresavtal som ska upprättas. Anledningen till detta är att bostadsrättsägaren endast äger ett medlemsskap i bostadsrättsföreningen och inte bostaden i sig. Hyrs bostaden ut ses det alltså inte som att hyresgästen hyr direkt av hyresvärden som är bostadsrättsföreningen.

Exempel 3 - Hyresrätt - förstahand
Då en person önskar hyra en bostad direkt från en bostadsrättsförening eller allmännyttan ska ett förstahandshyresavtal upprättas. Detta dokument kan alltså inte användas.

Exempel 4 - Hyresrätt - andrahand
Då en person som bor i en hyresrätt önskar hyra ut bostaden vidare till en ny hyresgäst ska ett andrahandshyresavtal upprättas. Den nya hyresgästen hyr i en sådan situation inte direkt från hyresvärden utan förstahandshyresgästen blir hyresvärd i och med uthyrningen.

Hur fungerar det?

Innan ett andrahandshyresavtal upprättas ska ett godkännande inhämtas från hyresvärden, om det är en hyresrätt som ska hyras ut i andrahand, eller från bostadsrättsföreningen, om det är en bostadsrätt som ska hyras ut i andra hand. Att hyra ut en hyres- eller bostadsrätt i andrahand utan godkännande kan leda till vräkning eller tvångsförsäljning.

Innan parterna går vidare till kontraktskrivning kan det vara en god idé att parterna tillsammans besiktigar bostaden, d.v.s. kontrollerar skicket och uppmärksammar eventuella brister. Parterna kan genomföra en ytterligare besiktning vid avtalets slut och därefter jämföra om någon försämring skett och om det uppstått någon skada som hyresgästen ska ansvara för.

När godkännande har inhämtats, samt eventuell besiktning genomförts, ska ett andrahandshyresavtal upprättas gemensamt av parterna. I praktiken är det oftast hyresvärden som utformar det men godkännande krävs från hyresgästen innan avtalet kan bli gällande.

Av avtalet ska det tydligt framgå vilka parterna är, parternas skyldigheter och ansvar, vad som ingår i uthyrningen samt vilket belopp som ska betalas i hyra. Gällande ansvar bör det t.ex. framgå att hyresvärden är skyldig att underhålla bostaden så att den håller sig i avtalat skick. Det ska vidare framgå om bostaden hyrs ut möblerad eller omöblerad. Har bostaden några tillhörande ytor, som t.ex. garage, förråd eller källare ska det också framgå. Det är vidare viktigt att bestämma vilka avgifter som eventuellt ska ingå i hyran, t.ex. avgift för vatten, el och Internet, och vad hyresgästen måste betala separat eller ordna på egen hand.

Ska hyresgästen erlägga deposition ska det också framgå samt till vilket belopp. Deposition utgörs av en summa pengar som betalas vid hyresperiodens början och fungerar som en säkerhet för hyresvärden. Skadar hyresgästen bostaden på något sätt eller underlåter att betala hyra kan hyresvärden hämta täckning ur depositionen. Har hyresgästen skött sig ska depositionen återbetalas vid hyresperiodens slut.

Andra viktiga avtalsvillkor att reglera är avtalsperiod, uppsägningstid och vad som händer vid avtalsbrott, d.v.s. en situation där någon av parterna bryter mot vad som överenskommits i avtalet. Hyresavtalet kan antingen upprättas på bestämd tid, d.v.s. mellan förbestämda datum, eller tillsvidare, d.v.s. fram tills någon av parterna säger upp det. Vanligtvis löper andrahandshyresavtal på bestämd tid med eventuell möjlighet till förlängning.

Hur lång uppsägningstid som gäller för hyresavtal som löper tillsvidare beror på vilken typ av bostad som hyrs ut. Utgör bostaden en bostadsrätt gäller en uppsägningstid om en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden. Parterna har även möjlighet att säga upp avtalet i förtid om det löper på bestämd tid, samma uppsägningstider gäller i detta fall.

Utgör bostaden i stället en hyresrätt gäller en uppsägningstid om tre månader för båda parterna. Parterna kan dock avtala om längre uppsägningstid för hyresvärden samt kortare uppsägningstid för hyresgästen om så önskas. Löper avtalet på bestämd tid upphär det att gälla per automatik vid i avtalet angivet datum om inte annat anges. Har hyresförhållandet löpt i över nio månader ställs dock krav på uppsägning.

Missköter sig hyresgästen så grovt att bostaden blir förverkad har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet till förtida upphörande utan beaktande av uppsägningstid. Bostaden anses förverkad t.ex. då hyran är försenad mer än en vecka eller om den överlåtits till tredje part utan samtycke från hyresvärden.

När avtalet är upprättat ska det signeras av parterna och var part bör därefter behålla var sitt exemplar.

Tillämplig lag

Upplåtelse av en hyresrätt i andra hand regleras i 12 kapitalet i Jordabalken (1970:994). Vad gäller uthyrning av bostadsrätt i andrahand är det Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen, som i första hand är tillämplig.

Ändra mallen?

Du fyller i ett formulär. Dokumentet utarbetas direkt efter hand som du besvarar frågorna.

Till sist får du det i Word- och PDF-format. Du kan ändra och återanvända det.