Congé du bailleur pour motif légitime et sérieux

Qu'est-ce qu'un congé du bailleur pour motif légitime et sérieux ?

Cette lettre permet à un propriétaire de ne pas renouveler un bail d'habitation (meublé ou vide) lorsque celui-ci arrive à échéance.

Rappel : un bail d'habitation est un contrat qui encadre la relation entre un locataire qui souhaite habiter dans un logement et un propriétaire qui loue un logement.

Quelle est la différence entre un congé du bailleur pour motif légitime et sérieux et un congé au locataire pour reprise ?

• Dans le cadre d'un congé pour motif légitime et sérieux, le propriétaire met fin au bail d'habitation soit parce que le locataire a manqué à ses obligations, soit parce que les travaux prévus dans le logement nécessitent le déménagement du locataire ;
• Dans le cadre d'un congé au locataire de reprise, le propriétaire met fin au bail d'habitation parce qu'il souhaite reprendre le logement pour y loger ou faire loger ses proches (ex : parents, enfants, famille du conjoint...). Ce congé n'est pas lié au comportement du locataire.

Quelles sont les raisons justifiant un congé pour motif légitime et sérieux ?

Le congé pour motif légitime et sérieux peut être adressé au locataire lorsque ce dernier a commis une faute et n'a pas respecté ses obligations. À titre d'exemple, on peut notamment citer :

• Une dégradation importante des lieux loués ;
• Des retards répétés dans le paiement des loyers ;
• L'existence d'une sous-location interdite...

Toutefois, le congé pour motif légitime et sérieux peut également être donné pour des raisons indépendantes de toute faute du locataire, par exemple en cas de :

• Démolition de l'immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués ;
• Réalisation de travaux importants dans le logement en vue de sa rénovation ou de restructuration.

Qui sont les locataires protégés d'un congé pour motif légitime et sérieux ?

Le locataire est protégé :

• S'il est âgé de plus de 65 ans au moment de la fin du bail et que ses ressources ou celles de son foyer sont peu importantes ;
• S'il héberge une personne âgée de plus de 65 ans au moment de la fin du bail, et que ses ressources ou celles de son foyer sont peu importantes.

Les ressources du foyer sont appréciées au regard de 3 critères :

• Le montant des revenus annuels du foyer ;
• Le nombre de personnes composant le foyer ;
• Le lieu où est situé le logement.

Dans ce cas, le renouvellement du bail est automatique, et le propriétaire devra trouver une solution de relogement au locataire s'il souhaite y mettre un terme.

Cette obligation de relogement disparaît lorsque le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans au moment de la fin du bail, ou dispose de faibles revenus.

Cependant, si le locataire a commis des manquements graves (ex : dégradations importantes et volontaires du bien loué, non-paiement des loyers, troubles du voisinage importants...), le propriétaire n'a pas à trouver de solution de relogement.

Que doit contenir un congé du bailleur pour motif légitime et sérieux ?

La demande de congé doit mentionner :

• l'identité du locataire : nom, prénom(s), adresse ;
• l'identité du propriétaire : nom, prénom(s), adresse ;
• l'adresse du logement que le propriétaire loue au locataire ;
• la date de signature du bail d'habitation initialement conclu entre le propriétaire et le locataire ;
• la date à laquelle le bail d'habitation arrivera à échéance ;
• la raison pour laquelle le propriétaire souhaite mettre fin au bail d'habitation ;
• la date et le lieu de signature de la lettre.

Quelles sont les formalités après la signature d'un congé du bailleur ?

Le propriétaire transmet son congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, remise en main propre contre signature ou par acte d'huissier.

S'il y a plusieurs locataires mariés, il convient de transmettre un courrier à chacun des époux par notification distincte.

Quel est le préavis à respecter pour donner congé à son locataire ?

Le délai d'envoi à respecter dépendra du type de logement loué :

• Pour un logement non meublé : le propriétaire doit envoyer son congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail ;
• Pour un logement meublé : le propriétaire doit envoyer son congé au moins 3 mois avant la date d'échéance du bail.

Le délai de préavis débute à compter du jour où le locataire réceptionne la lettre.

Exemple : Georges loue un appartement meublé à Georgette. Le bail prend fin le 1er décembre 2025, et il souhaite y mettre fin, car Georgette n'a pas payé ses loyers à plusieurs reprises. Il doit pour cela envoyer une notification qui doit parvenir à Georgette avant le 1er septembre 2025.
Si l'appartement n'avait pas été meublé, il aurait dû transmettre une notification à Georgette avant le 1er juin 2025.

Le locataire doit-il continuer à payer son loyer pendant le préavis ?

Le locataire doit continuer payer les loyers et charges pendant toute la durée du préavis (sauf accord du propriétaire) et ne doit pas le déduire du montant du dépôt de garantie.

Le dernier mois, le locataire n'aura à payer le loyer qu'en proportion du nombre de jours pendant lesquels il occupe le logement.

Quelle est la législation applicable au congé du bailleur ?

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment son article 15.

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