Bail d'habitation (location meublée)

Le bail d'habitation pour une location meublée est un contrat de location par lequel un propriétaire met à disposition d'un locataire un logement meublé.

Remarque : si la location ne porte pas sur un logement meublé, il conviendra de rédiger, en fonction :
- un bail d'habitation pour une location vide ;
- un bail de location saisonnière (pour la location d'un logement le temps d'un week-end, de vacances ou d'un séjour professionnel) ;
- un bail commercial (pour la location d'un local dédié à une activité artisanale, industrielle ou commerciale) ;
- un bail professionnel (pour la location d'un local dédié à une activité libérale) ;
- un bail rural (pour la location d'un fonds agricole).

Le bien immobilier peut être utilisé comme résidence principale ou secondaire par le locataire. Avec l'accord du bailleur, il pourra y exercer une activité professionnelle (on parle alors d'un usage mixte).

Ce contrat de bail est conforme à la loi ALUR du 24 mars 2014.

Quels sont les meubles que le propriétaire doit fournir au locataire ?

Au minimum, le propriétaire qui souhaite louer un bien en location meublée doit équiper le logement avec les éléments suivants :

• de la literie comprenant couette ou couverture ;

• des rideaux, stores ou volets dans la/les chambre(s) ;

• des plaques de cuisson ;

• un four ou bien un four à micro-ondes ;

• un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

• la vaisselle nécessaire pour que le locataire puissent prendre ses repas (couverts, assiettes, verres...) ;

• des ustensiles de cuisine (ex : poêles et casseroles adapatées aux plaques de cuisson) ;

• une table et des chaises ;

• des étagères de rangement ;

• des luminaires ;

• et enfin, le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (ex : aspirateur si le sol est recouvert de moquette, balai, pelle et serpillère pour du carrelage etc.).

Attention : si le logement ne comporte pas les éléments indispensables requis, le juge pourra requalifier le bail de location meublée en bail de location vide.

Les meubles n'ont pas besoin d'être neufs. Ils doivent seulement être en bon état de fonctionnement.

1. Contenu

Le contrat précise notamment l'identité du propriétaire et du locataire, le montant du loyer et des charges, la durée du bail, sa date de prise d'effet et décrit en détail le logement (surface, dépendances, équipements...).

Conformément à la règlementation en vigueur depuis le 1er janvier 2024, le bail mentionne également le numéro d'identifiant fiscal du logement, sa classe énergétique ainsi que le rappel du calendrier d'interdiction de location.

Plusieurs documents doivent être annexés au contrat : l'état des lieux, le dossier de diagnostic technique et le règlement de copropriété, la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs...
Si un dépôt de garantie est demandé, son montant sera également indiqué dans le contrat.

2. Durée

La location d'un logement meublé est d'au moins un an. Elle peut être de 9 mois minimum lorsque le locataire est un étudiant.

3. Congé - Renouvellement

Le locataire d'une location meublée, le locataire peut rompre le bail à tout moment à condition de respecter un délai de préavis d'un mois. Le délai de préavis débute à compter du jour où le propriétaire réceptionne la lettre de congé du locataire transmise par lettre recommandée avis de réception, acte d'huissier ou remise en main propre.

Par principe, le propriétaire ne peut donner congé avant la fin du bail. S'il ne souhaite pas renouveler celui-ci, il doit alors prévenir son locataire au moins 3 mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception, acte d'huissier ou remise en main propre.

4. Caution

Le propriétaire du logement peut exiger que le locataire apporte une caution ou un garant. Le garant est une personne qui s'engage à payer à la place du locataire si ce dernier est dans l'incapacité de payer son loyer, ses charges, ou ses dégradations. Il doit avoir des revenus fixes et une situation financière stable.

Depuis 2022, le garant n'est plus obligé de recopier à la main le texte de l'acte de cautionnement pour engager sa responsabilité.

Si le propriétaire ne souhaite pas demander au garant de recopier ce texte, il peut préremplir le modèle d'acte de cautionnement disponible sur le site du Service public et le faire signer par le garant. Cet acte sera ensuite intégré au bail.

Le garant devra également fournir différents justificatifs au propriétaire :

• justificatif d'identité (carte d'identité, passeport, permis de conduire...) ;
• justificatif de domicile (quittance de loyer, facture d'électricité, attestation de logement, dernier avis de taxe foncière...) ;
• justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, carte professionnelle, extrait Kbis...) ;
• justificatif de ressources (3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers bilans comptable, dernier avis d'imposition...).

5. Dépôt de garantie

Le propriétaire peut également demander au locataire de lui verser un dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est une somme qui doit être versée par le locataire avant le début du contrat. Lorsque le logement est meublé, le montant du dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer (hors charges).

Si le locataire respecte l'ensemble de ses obligations (paiement du loyer, maintien du logement en bon état...), le dépôt de garantie pourra lui sera restitué à la fin du bail.

Dans le cas contraire, le dépôt sera conservé par le propriétaire.

Comment utiliser ce document ?

Le bail est passé par écrit, directement par le locataire et le propriétaire. Il peut également être passé devant un notaire.

Le bail doit être signé par le locataire et le propriétaire, et chacun d'eux en conserve un exemplaire.

Droit applicable

• La loi ALUR du 24 mars 2014, qui a modifié la loi du 6 juillet 1989 ;
• Le décret n°2014-890 du 1er août 2014 ;
• Le décret 2015-587 du 29 mai 2015 ;
• Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 ;
• Le décret n°2023-796 du 18 août 2023 qui a modifié les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
• Les dispositions du décret n° 2014-890 du 1er août 2014 s'appliquent.

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